[우린 이제 8저 971만 남았다!_검파] 2년만에 수익률에 눈을 뜬 자 여기있소

수익률 : 투자 결정에서 방향을 잡는 길잡이

 사실 지금까지 임장보고서를 쓰고 결론 파트에서 모의 투자 단지를 뽑을 때 ‘수익률’을 크게 고려하지 않았다. 그보다는 ‘저/환/리’정도를 중점적으로 살펴보았다. 워낙 전세가 없는 시장이라 원금보전은 크게 신경쓰지 않았고. 그저 ‘좋은 단지를 고르면 좋은 수익을 벌 수 있겠지’정도로 생각했달까? 또 매수 시점에 ‘가상의 매도 가격’을 설정해서 수익률과 수익금을 가정해 본다는 것도 어쩐지 허무맹랑한 소리처럼 느껴지기도 했었다. 

 그런데 지금은 3호기 투자에 앞서 1호기 매도를 고려해 봐야 하는 시기라 그런지 ‘목표 매도가’를 설정하고 ‘수익률’을 살펴보는 과정이 좀 더 설득력 있게 다가왔다. (역시 사람은 코앞에 닥쳐야, 눈앞에 닥쳐야 그 의미를 곱씹어보는건가.) 아무래도 이전에는 단순하게 수익률 = (예상) 매도가 - (호가기준) 매수가 정도로만 이해했기 때문일 것이다. 단순히 저 숫자를 계산하는 게 수익률의 전부라면 무의미하게  느껴질 수 있긴 하지.

 하지만 이번에 다시 강의를 들으면서, 수익률을 계산하는 과정은 보다 다층적이라는 생각을 하게 되었다. 21년 경의 전고점 가격과 23년 경의 전저점 가격을 통해 하방이 얼마나 빠질 수 있는 단지인지 확인하고, 지금 가격은 전고 대비 몇% 수준인지 계산하고, 해당 단지의 가격 흐름을 보며 내가 바라는 수익률이 실현가능한지 가늠해 보는 과정 모두가 바로 수익률을 점검하는 단계라고 할 수 있기 때문이다.

지금 나의 1호기(경기도 A단지)를 사례로 들어보자면,

• 1호기의 전고점: 5억(22년), 전저점: 2.8억(23년), 매수 당시 가격: 3.43 / 2.6
• 매수 당시 기대 수익률 : (5-3.43) / (3.43-2.6) = 189%

하지만 이렇게만 끝나면 재미가 없지. 좀 더 깊이있게 들어가 보면 ‘수익률/수익금’ 측면에서 다음과 같은 생각을 해 볼 수 있다.

• 3.43억이면 전고대비 -32% : 절대적 저평가 구간
  • 대부분 전고점이 21년인데 A단지는 22년에 전고점인 걸 보면 흐름이 늦게 온다
  • 특히 21년 3월부터 전고점이 찍히기 전까지 급격하게 가격이 반등이 일어났고, 가격이 상승할수록 거래 빈도가 급격히 줄어들었다
  • 전고점에서 매도하거나 급격한 반등이 본격적으로 퍼진 시장에서 원하는 시기에 매도하기 어려울 수 있다
  • 그렇다면 21년 직전 시장의 가격 흐름을 살펴보자
    • 21년 급등장 이전에 보합 기간이 길었던 17년-18년의 가격은 17년 초 전전고 가격인 2억에서 2.4~5억 수준으로 상승했다.
    • 최고 가격은 아니지만, 17년 전고 대비 -10%인 1.8억(11~12년)에 매수 시 +6천(매수가 대비 30%)의 수익을 얻을 수 있었다.
    • A를 과거 17-18년과 비슷한 시기에 매도를 한다고 가정할 경우 수익금 1억(매수가 대비 30%)을 기대해 볼 수 있는가? → 3.43 + 1억 = 4.43억 : 전고 이하 가격으로 충분히 현실성 있다!

    • 시장과 무관하게 나의 목표 수익률(연 50~60%)을 달성할 수 있는 가? 

      (2년 뒤) → 3.43 + 0.83*(1~1.2) = 4.26 억 ~ 4.43억 

      : 전고 이하 가격으로 충분히 현실성 있다! (현재 호가와 차이도 5천 이내)

      (4년 뒤) → 3.43 + 0.83*(2~2.4) = 5.09 ~5.42

      : 전고 수준의 가격으로 현실성은 있다! (4년 뒤 도달 가능성은 미지수)

  • 그래서 나의 1호기는 4.2억 거래가 가시권에 들어오면 본격적으로 매도를 시도해 보자는 결론이 나온다! (=갈아탈 단지 리스트업!하기)

머릿속으로만 그리던걸 후기쓰면서 정리한건데….(내가 쓰고도 놀라버림…ㅇㅅㅇ) 

마음에 드는 목표 매도가다. ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ자, 이제 남은 9개월 동안 열심히 올라보렴!

갈아타기: 지방에서 수도권으로, 20평대에서 30평대로

24년부터 본격적으로 앞마당을 만들기 시작했고, 25년이 끝나가는 이 시점에서야 제대로 트레킹을 하고 있는데. 그나마 시장이 꿈틀거리는 모습을 놓치지 않고 트레킹을 시작한 건 참 다행이다. 그래서인지 20평대 가격이 생각보다 빠르게 치고 올라가고, 매물도 별로 없는 모습을 보고 있는 요즘이다. 거기에 더해 어느 지역이든 가격 상승 초입에서 20평대가 30평대보다 먼저 반응하는 것도 보았는데, 이런 시장 흐름은 지금 시점에만 보이는 특이점이 아니라 보편적인 현상이라고 짚어주셨다.

무엇보다 이런 가격 흐름 덕분에 20평대와 30평대의 가격 차이가 크지 않은 시점이 오기도 하고, 그 기회를 잡으면 기존의 20평대를 매도하고 종잣돈을 더 보태 30평대를 매수할 수도 있다고 하셨다. 그 모습이 마치 지방에 묻어둔 자산을 굴려서 수도권 물건으로 갈아끼우는 모습과 닮았다는 생각을 하게 된다. 

결국 시장 가격에 흐름을 만들어내는 가장 직접적인 요인은 수학적인 계산이 아니라 거래하는 사람들의 심리이다보니 ‘기회’라는 게 어떠한 형태로든 생겨난다는 걸 다시 상기하게 되는 지점이었다.

BM 할 점 : 단지 vs 단지 비교시 마지막 차시 장표 따라해 보기

아직 정형화된 결론파트 없이 길을 잃고 방황 중인 나의 결론 파트인데, 지난 달의 단지 비교평가를 떠올려 보니 역시나 ‘수익성’을 많이 무시했다는 생각이 들었다. 다음달에는 ‘전고점/전저점/투자금/수익률’까지 포함해서 ‘내 투자에 맞는 단지’를 좀 더 알맞게 고를 수 있도록 해야겠다는 생각이다.

거기에 더해 지역이 아닌 단지를 기준으로 교통/학군/환경 등급을 간단하게 메겨두고, 단지를 비교한 생각을 좀 더 상세하게 기록하는 방향으로 바꾸는 게 맞겠다는 생각을 한다. 어차피 입지 요소에 대한 상세한 생각은 단지 분석에서 기록을 할테니. 차라리 단지 비교평가표 양식은 간단하게 한다면 단지별로 쌓아두기도 좋겠다는 생각도 해 본다. (일단 시도를 해 봐야 알테지만.)