월부챌린지 167회 진행중 : 12월 16일차 

< 칼럼 요약 >

• 집값이 오른다고 해서 반드시 아파트 자체의 가치만 높아진 것은 아님
• 화폐 가치가 하락하는 속도를 가격이 반영하는 과정을 고려해야 함.

저평가 지수

• 통화량은 일정한 궤적으로 우상향, 아파트 가격은 궤적 위에서 파동침
• 통화량과 서울 아파트 지수 사이의 ‘간극’을 읽어내야 함.
• 저평가 지수 = ‘서울 아파트 매매가격지수’ / '통화량(M2) 지수'
• 저평가 지수를 통해 ‘시장의 노이즈’를 제거하고 바라볼 수 있음.

• 저평가 지수 90 을 시장의 경고등인 ‘위험지수’라고 부르기로 함.

   

지역별 저평가 지수

• 서울 전체 : 80.17 / 90 → 아직 여유가 있음
• 동남권 : 89.45 / 100 → 아직 위험 단계 X
• 서남권 : 80 / 90
• 동북권 : 89.45 / 100 → 우려할 단계 X
• 서북권 :  118 / 110 → 오버슈팅 구간
• 도심권 : 89 / 90 → ‘위험 구간’ 턱밑, 예민한 시점

우리는 어떻게 해야할까?

• 지수로 살펴보면 방향은 장기적인 우상향
• 잔파도가 아닌 ‘간극’을 확인하라. ‘저평가 지수’가 임계점에 도달했는지만 확인
• 오버슈팅된 지역은 기다려라. 조정되고 열기가 식을 때까지 인내
• 본질은 결국 우상향. 위험지수 이하에 머물고 있는 저평가 지역을 공략
• 통화량이 늘어나는 속도와 그 배경을 면밀히 관찰

상상's 상상

• 재밌는 해석인듯
• 차트를 너무 맹목적으로 신뢰하는 것은 경계
• 집 값은 통화량의 후행지표 일텐데, 신뢰도는 얼마나 될까?
• PIR과 같이 적정한 흐름을 보는 정도로만 하면 충분히 유효할 듯.

서울 아파트, 지금 비싼 걸까? 아직 기회일까? '이 지표'로 확인해보세요

25.12.19
 

집값의 오르내림이 밤잠 설치시는 분들이 참 많습니다.

“지금이라도 사야 할까?”

“더 떨어지며 어떡하지?”

하는 불안함은 집을 가족의 안식처로 생각하는 사람이라면 누구나 가질 수 밖에 없는 당연한 감정입니다.

부동산 가격이 지금 비싼지

아니면 아직 합리적인 수준인지를 판단하려면

가장 먼저 통화량(M2)에 대한 이해가 필요합니다.

통화량이란 현재 시중에 풀려 있는 돈의 총량을 의미합니다.

즉, 우리 경제 안에서 실제로 움직이고 있는 돈이 얼마나 되는지를 보여주는 지표입니다.

시중에 돈이 많이 풀리면 인플레이션이 발생하고

그 결과 화폐의 가치는 점점 낮아지게 됩니다.

반대로 아파트와 같은 실물 자산의 가격은 상대적으로 상승하기 쉬운 환경이 만들어집니다.

그래서 집값이 오른다고 해서

반드시 아파트 자체의 가치만 높아졌다고 보기는 어렵습니다.

많은 경우 화폐 가치가 하락하는 속도를 가격이 반영하는 과정이 함께 작용하고 있기 때문입니다.

이러한 이유로 통화량의 흐름을 살펴보는 것은 매우 중요합니다.

돈의 양이 얼마나

어떤 속도로 증가하고 있는지를 이해하지 못하면

내 자산의 가치가 실제로 상승하고 있는 것인지

아니면 단순히 화폐 가치 하락을 방어하고 있는 것인지조차 판단하기 어려워지기 때문입니다.

저는 통화량과 아파트 가격 사이의 간극을 한눈에 확인하기 위해

‘저평가 지수’라는 지표를 만들었습니다.

아래 데이터를 확인해보겠습니다.

| 서울 아파트 가격은 통화량 흐름과 함께 움직여왔습니다

2009년 1월을 100으로 놓고,

통화량과 서울 아파트 가격이 얼마나 변했는지를 한눈에 볼 수 있게 만든 지표입니다.

통화량은 거시 경제의 흐름에 따라 일정한 궤적을 그리며 우상향합니다.

하지만 아파트 가격은 그 궤적 위에서 상하로 파동을 그리며 움직입니다.

직선이 아닌 파동이 발생하는 근본적인 이유는 시장 참여자들의 ‘심리’가 가격에 반영되기 때문입니다.

시장이 위축되어 가격이 통화량 상승 속도를 따라가지 못하는 구간이 생깁니다.

이때 통화량과 지수 사이의 간극은 넓어집니다.

그러나 자산 가치는 결국 본질에 수렴하게 되어 있습니다.

응축된 에너지는 통화량과의 격차를 좁히기 위해 필연적으로 상승장에 진입하게 됩니다.

반대로 과열된 심리로 인해 통화량의 궤적을 크게 이탈하여 치솟는 구간도 존재합니다.

이 경우 시장은 다시 통화량의 흐름에 보폭을 맞추기 위해 하락장을 통한 조정 과정을 거치게 됩니다.

결국 핵심은 통화량과 서울 아파트 지수 사이의 ‘간극’을 읽어내는 안목입니다.

부동산 시장에서 ‘싸다’와 ‘비싸다’는 지극히 주관적인 영역처럼 보입니다.

하지만 저는 그 간극을 객관적으로 수치화하여 시장의 본질을 확인하고자 했습니다.

그렇게 탄생한 것이 바로 ‘저평가 지수’입니다.

이 지표의 산출 방식은

‘서울 아파트 매매가격지수’를 통화량(M2) 지수'로 나눈 값입니다.

즉, 시중에 풀린 돈의 양에 비해 실물 자산인 아파트의 가격이 어느 정도 위치에 와 있는지를 확인하는 것이 핵심입니다.

통화량의 상승 속도가 서울 아파트 매매가의 상승 속도보다 빠르면 저평가지수는 하락하며 이는 시장이 ‘저평가’구간으로 진입하고 있음을 시사합니다.

반대로 아파트 매매가의 상승 속도가 통화량의 팽창을 앞지르면 지수는 상승하며 시장의 과열을 경고합니다.

| 저평가지수 : 돈의 양 대비 집값이 아직 덜 오른 구간을 알려주는 지표

빨간색 실선이 저평가지수 입니다.

이 지표를 그래프로 그려보면 흥미로운 특징이 발견됩니다.

저평가 지수의 모양이 서울 아파트 매매가격지수의 흐름과 매우 흡사하다는 점입니다.

그 이유는 분모인 통화량은 인플레이션에 따라 비교적 일정하게 상승하는 반면, 분자인 서울 아파트 가격은 정부 정책, 대외 경제, 그리고 인간의 심리에 따라 격렬하게 요동치기 때문입니다.

결국 지수의 변동성은 실물 자산의 가격에 녹아든 시장 참여자들의 심리적 부침을 그대로 투영하고 있습니다.

중요한 것은 이 지표를 통해 우리는 비로소 ‘시장의 노이즈’를 제거할 수 있다는 사실입니다.

단순히 가격이 올랐다고 해서 비싼 것은 아닙니다.

통화량이 늘어나는 속도에 비해 덜 올랐다면 그것은 여전히 기회이며, 통화량의 한계를 넘어서는 오버슈팅이 발생했다면 그것은 위기의 전조입니다.

저평가 지수는 여러분이 시장의 감정에 휩쓸리지 않고 데이터라는 객관적인 지표 위에서 냉정한 판단을 내릴 수 있게 돕는 강력한 이정표가 될 것입니다.

특히 저는 과거의 데이터를 분석해 의미 있는 기준점을 하나 발견했습니다.

바로 저평가 지수가 90을 넘어설 때입니다.

통화량의 증가분보다 아파트 가격의 상승 폭이 90% 이상 앞서가는 순간 시장은 과열의 정점에 도달하며 얼마 지나지 않아 필연적인 하락 조정을 겪었습니다.

저는 이 수치를 시장의 경고등인 ‘위험지수’라 부르기로 했습니다.

부동산 시장에는 수많은 하락과 상승의 신호가 혼재합니다.

우리가 정말 경계해야 할 것은 일시적인 조정이 아니라 시장의 대세 흐름 자체가 ‘상승에서 하락’으로 꺾이는 본질적인 추세 전환입니다.

제가 설정한 ‘저평가 지수’와 그 임계점인 ‘위험지수 90’은 바로 이 거대한 변곡점을 포착하기 위한 기준입니다.

많은 분이 의문을 가질 수 있습니다. “지수가 90 아래였던 2010년부터 2018년 사이에도 가격은 떨어지지 않았나?”라고 말이죠. 맞습니다. 그 기간에도 시장은 끊임없이 등락을 반복했습니다.

하지만 당시의 흐름은 추세의 전환이 아닌 ‘보합권 내의 단기적 등락’에 불과했습니다.

그렇다면 2025년 9월 현재, 서울 시장은 어떤 상태일까요?

(통화량 지표는 시차가 있어서 현재 공개된 최신 데이터는 9월 기준입니다)

저평가 지수는 80.17을 기록하고 있습니다.

이는 과거 하락장의 전조였던 위험 수위(90)에 비하면 아직 여유가 있음을 보여줍니다.

최근 가격 상승에 대한 피로감과 경계의 목소리가 높지만 데이터로 본 서울 아파트는 아직 통화량이라는 든든한 기초 체력 범위 내에서 움직이고 있는 셈입니다.

지금까지는 서울 전체의 평균치를 살펴봤습니다.

하지만 시장의 본질을 더 정밀하게 읽어내려면 권역별로 나타나는 세부적인 흐름을 반드시 확인해야 합니다.

평균이라는 숫자에 가려진 각 지역의 실제 온도차는 어떤지 지금부터 하나씩 짚어보겠습니다.

| 동남권 - 강남, 서초, 송파, 강동

서울 전체의 평균 데이터가 시장의 전반적인 분위기를 보여준다면, 동남권의 지표는 훨씬 더 역동적인 에너지를 내포하고 있습니다.

눈여겨볼 점은 동남권의 ‘위험지수’ 설정값입니다.

서울 평균과 달리 이 지역은 임계치를 100으로 상정합니다.

대한민국 자산 시장의 상징성과 탄탄한 수요를 고려하여 동남권의 가격은 통화량 상승 흐름의 100% 수준까지는 충분히 감내할 수 있는 체력을 갖췄다고 보기 때문입니다.

현재 동남권의 저평가 지수는 89.45를 기록하고 있습니다.

숫자만 놓고 보면 평균치보다 높게 형성되어 있어 우려 섞인 시선이 있을 수 있지만 제가 설정한 위험 기준점인 100에 비하면 아직 간극이 남아 있습니다.

결론적으로 동남권 역시 최근의 상승세에도 불구하고 데이터상으로는 아직 위험 단계에 진입했다고 보기 어렵습니다.

| 서남권 - 양천, 동작, 영등포, 관악, 강서, 구로, 금천

서남권의 경우, 서울 전체 평균과 궤를 같이하며 위험지수 임계치를 90으로 설정하는 것이 타당해 보입니다.

2025년 9월 서남권의 저평가 지수는 80 수준에 머물러 있습니다. 이는 아파트 가격 상승 속도가 통화량 팽창 속도의 80% 정도에 그치고 있다는 의미입니다.

| 동북권 - 성동, 광진, 동대문, 성북, 중랑, 강북, 노원, 도봉

동북권의 지표는 동남권과 유사하게 위험지수를 100으로 설정합니다.

지역적 특성과 과거의 흐름을 분석해 볼 때 통화량 상승 폭을 완전히 따라가는 수준까지는 시장이 충분히 수용 가능한 범위라고 보기 때문입니다.

205년 9월 기준, 동북권의 저평가 지수는 89.45를 기록하고 있습니다.

임계치인 100에 도달하기까지는 여전히 10% 이상의 상방 여력이 남아있는 상태입니다.

따라서 현재 동북권의 가격 흐름 역시 데이터상으로는 과열을 우려할 단계가 아니며 통화량이라는 본질적 가치 안에서 견고하게 움직이고 있다고 분석됩니다.

| 서북권 - 마포, 서대문, 은평

서북권의 데이터는 상당히 이례적인 흐름을 보이고 있습니다.

서북권의 위험지수를 110으로 설정했는데, 2025년 9월 한 달간 발생한 폭등세가 이 기준선을 순식간에 앞질러 버렸습니다.

세부적으로 뜯어보면 서대문구와 은평구의 약진도 있었지만 결정적으로 마포구에서 일어난 폭등이 전체 지수를 끌어올렸고, 단기간에 쏟아진 과도한 매수세가 통화량 팽창 속도를 완전히 추월하며 지표상 명백한 ‘위험 수준’이 감지된 상황입니다.

2025년 9월 서북권, 특히 마포구를 중심으로 한 가격 흐름은 펀더멘털을 벗어난 오버슈팅 구간에 진입했었습니다.

데이터가 강력한 경고음을 내고 있는 만큼 이 지역에 대해서는 그 어느 때보다 냉정하고 보수적인 접근이 필요한 시점이었습니다.

| 도심권 - 용산, 종로, 중

도심권의 위험지수는 90으로 설정되어 있는데 2025년 9월 기준 저평가 지수가 89까지 치솟았습니다.

임계치인 90에 단 1포인트만을 남겨두고 있는 상황입니다.

이는 사실상 시장이 과열의 정점에 바짝 다가섰음을 의미하며, 통화량 상승 속도가 감당할 수 있는 가격의 마지노선에 도달했다고 해석해야 합니다.

결국 도심권은 현재 ‘위험 구간’의 턱밑까지 차오른 상태입니다.

앞서 살펴본 서북권의 폭등 사례와 마찬가지로 도심권 역시 추가적인 상승세가 이어진다면 언제든 추세 전환의 하방압력을 강하게 받을 수 있는 매우 예민한 시점에 놓여 있습니다.

| 우리는 어떻게 해야 할까?

지금까지 서울 전역과 각 권역별 데이터를 면밀히 살펴봤습니다.

숫자가 가리키는 방향은 장기적인 우상향으로 명확합니다.

이제 우리가 가져야 할 포지션에 대해 제 생각을 말씀드리겠습니다.

결론부터 말씀드리면 ‘공포에 휩쓸리지 않되, 냉정하게 선별해야 할 시기’입니다.

첫째, 잔파도가 아닌 ‘간극’을 보십시오.

매일 들려오는 정책 뉴스나 단기적인 실거래가 등락에 일희일비할 필요 없습니다.

내가 관심 있는 지역의 가격이 통화량 상승 속도에 비해 얼마나 벌어져 있는지, 즉 ‘저평가 지수’가 임계점에 도달했는지만 확인하는 습관을 만들어보세요.

둘째, 오버슈팅된 지역은 과감히 기다리십시오.

단기간에 폭등한 지역은 반드시 통화량의 궤적으로 수렴하는 조정 과정을 거치게 되어 있습니다.

데이터가 위험을 알릴 때는 남들의 조급함에 전염되지 말고 그 열기가 식을 때까지 인내하는 것도 실력입니다.

셋째, 본질은 결국 우상향입니다.

통화량은 멈추지 않고 늘어납니다.

화폐 가치가 떨어지는 속도를 이해한다면 무주택자나 갈아타기를 고민하는 분들은 위험지수 이하에 머물고 있는 저평가 지역을 공략하는 것이 가장 현명한 자산 방어 수단입니다.

마지막은 바로 통화량이 늘어나는 속도와 그 배경을 면밀히 관찰하는 것입니다.

우리가 지표로 삼는 통화량은 고정된 상수가 아닙니다.

정부의 정책 기조나 거시 경제의 흐름에 따라 단기적인 변화가 발생할 수 있습니다.

특히 금리는 통화량의 향방을 결정짓는 가장 강력한 변수입니다.

단기간에 금리가 가파르게 인상된다면 시중의 유동성은 위축될 수 밖에 없고 이는 결국 통화량 지표 자체에 직접적인 영향을 미칩니다.

분모인 통화량이 흔들리면 오늘 배운 ‘저평가 지수’의 계산값도 변하게 됩니다.

즉, 아파트 가격이 그대로라 하더라도 통화량의 증가세가 둔화되거나 꺾인다면 상대적으로 아파트 가격은 더 비싸지는(고평가되는) 결과를 초래할 수 있다는 뜻입니다.

결국 제가 드리고 싶은 제언은 이렇습니다.

단순히 “돈이 많이 풀렸으니 집값이 오른다”는 맹목적인 믿음은 위험합니다.

지금 유동성이 늘어나는 이유가 지속 가능한 흐름인지 아니면 금리 인상과 같은 대외 변수에 의해 언제든 급제동이 걸릴 수 있는 상황인지를 반드시 함께 체크해야 합니다.

데이터의 냉정한 수치 뒤에 가려진 제가 여러분께 진심으로 전하고 싶은 마음을 담아 말씀드립니다.

결국 내집마련의 목적은 숫자를 늘리는 것이 아니라 사랑하는 가족과 함께할 소중한 안식처를 지키고 더 나은 내일을 꿈꾸는 것에 있습니다.

시장의 소음이 아무리 거세더라도 제가 제시해드린 데이터라는 나침반을 믿고 차근차근 나아가십시오.

흔들리지 않는 시준을 가진 여러분의 발걸음이 머지않아 여러분의 삶을 가장 따뜻하고 풍요로운 곳으로 안내할 것이라 확신합니다.

저는 여기서 이만 인사드리고 조만간 더 깊이 있는 분석과 좋은 기회로 여러분을 다시 찾아뵈겠습니다.

여러분의 건승을 진심으로 기원합니다.

원본칼럼링크 : https://weolbu.com/community/3731066

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