안녕하세요! 뚜랴입니다!
올해부터 공부 시작한 이래로, 늘 조건부 전세 대출 금지 시 투자 방법이 어렵게 느껴졌어요!
대충은 알긴 알겠는데… 완전히 와 닿지는 않고!
그런데 1호기 투자를 곧 해보려고 하고, 또 열중 강의를 듣다 보니 이번 기회에 완전히 이해하고 넘어가고 싶어서 질문 드립니다!
#전세계약 승계 시나리오
- 편의상 계산이 쉽게 10억짜리 집에 전세가율 60%라고 계산해보겠습니다. 1월 1일 매도인과 계약서를 쓸 때 계약금은 매가의 10%정도를 준다고 했으니, 이 때 1억을 미리 집주인에게 주게 됩니다. 그리고 열심히 전세입자를 찾아서 2월 1일에 빠르게 구해 계약을 한다고 가정을 해보면, 매도인은 전세입자와 전세계약을 하고, 전세입자에게 계약금으로 6억의 10%인 6천만을 받게 됩니다. 그러면 매도인은 1.6억이라는 돈과 본인의 여유 자금으로 거주할 다른 집을 찾아야 한다는 거죠?
- 전세대출 심사 진행 시 보증 보험 등과 관련하여 소유권이 3개월간 바뀌지 않는 것을 체크하더라도, 저희가 매수 중임을 기관은 모르고(몰라야 하고), 집주인은 줄곧 매도인이었기 때문에 대출 실행 이후 소유권 변경 이유를 따로 따지지 않는 이상은 별 다른 문제는 없을 것으로 생각됩니다.
- 대출이 실행되게 되면, 전세입자는 대출금 등으로 매도인에게 남은 5억 4천만원 잔금을 치르게 되고, 매도인은 전세입자에게 받은 6억과 제게 받은 1억, 총 7억의 돈으로 집을 비워줘야 할 것입니다.
- Q1) 이 때 집주인이 전세로 이사를 가든, 다른 집을 매수해서 가든, 매수인과 전세입자에게 받은 7억과 본인의 종잣돈으로 갈 집의 잔금을 치고 이사를 갈 수 있을만한 여력이 되어야 하는 거죠? 현재 15억 이하의 집은 6억까지는 대출이 나오니까, 갈아타기 할 집이 대략 15억 정도라고 하면, 이론적으로는 LTV 40% 주담대를 일으켜서 6억 대출금과 (제 계약금 포함)전세 잔금시 받은 총 7억, 그리고 본인의 종잣돈 2억이 있다면 그 돈으로 이사를 먼저 진행하는 것도 가능은 하겠네요?
- Q2-1) 혹시 이 케이스에서, 집주인이 이사 갈 집을 구할 종잣돈 2억 여력이 안되어서, 제게 매매잔금 3억중 2억을 미리 중도금으로 먼저 달라고 하면 그렇게도 계약이 될 수 있을까요?
- Q2-2) 만약 받은 근저당이 3억 정도 있어서, 이때 받은 전세금으로 주담대 근저당권 말소까지 진행해야 한다면, 집주인이 다른 곳으로 집을 매수해서 가는 경우, 갈아탈 곳에 현재 주택의 근저당을 말소한다는 조건으로 새로운 주담대를 일으키는 것이 가능한가요? 그럼 미리 들어갈 집에 주담대 심사를 넣어두고, 그쪽(이사갈 집) 잔금을 (근저당권 3억 말소 하고 남은)전세금3억+계약금1억+본인 종잣돈(이 경우 5억 종잣돈 필요)+대출금6억으로 치를 수도 있는 건가요? 그러니까 집주인은 (중도금 제게 일부 먼저 받든, 마통이든, 종잣돈이든, 주변 사람에게 빌리든) 5억을 먼저 융통할 수 있어야 이 매도 계약을 진행할 수 있는거죠?
- Q3) 그리고 이 경우 일시적으로 집주인이 2개의 명의를 가지고 있는 것이, 세금이나, 대출 측면에서 언제까지 허용이 되는 것일까요?
- 그 후, 여차 저차 집주인이 이사를 먼저 가게 되면, 전세입자는 이사를 들어오게 되고, 그 이후 저는 매매잔금인 3억(또는 중도금을 제한 금액)을 주고, 등기를 치고 전세계약까지 승계하여 가져오게 됩니다.
- Q4) 이 경우 집주인의 이사 날짜와 전세입자의 이사 날짜를 맞추는 것은 난이도가 크지는 않을까요?
이렇게 진행이 되는 것이 맞을까요? 이렇게 집주인이 어느 정도는 여유자금을 융통할 수 있어야 전세계약을 해주고 저에게 승계를 해주는 것이니, 어떤 분들은 귀찮아서가 아니라, 금액이 커지면 상황적으로 이렇게 매도하기 어려운 물건들도 있는 거지요?
제가 아무래도 주택 매수나 전세 계약 경험도 없다 보니, 이해를 하는데 부족함이 많아서 조금 상세히 시나리오를 짜보았습니다. 혹시 이론적으로 맞지 않거나, 실무적으로 다르거나 실행하기 어려운 부분이 있다면, 기탄 없이 의견 주시면 너무 너무 감사하겠습니다!
#추가질문 해도 될까요? 계약갱신 청구권 사용 기간
- Q5) 열중 강의에서 양파링 튜터님이 법적으로 계약갱신청구권을 사용하며 연장 의사를 밝히는 것이 6~2월 내라고 하시면서, 2월은 빠듯하니 4월 정도로 얘기할 수도 있다고 하셨는데, 이렇게 제한적으로 명시해도 문제가 없는 걸까요? 이 시기에 맞물려서 실거주 수요가 있는 매수자에게 매도를 할 때 4월로 한정 지어 버리면, 매도 시기가 좁아지는 것은 아닐까요? 그 매수인이 그 기한 내에 등기까지 쳐야지 실거주 의사를 밝히고 계약갱신청구권 사용을 거부할 수 있다고 들어서요. 법적으로는 6~2월 내이니, 그 안에 등기를 치고 실거주 의사를 밝히면 될 것 같은데 혹시 4월로 한정 지으면, 실거주 의사를 밝힐 수 있는 기간도 함께 한정이 되는 것이 아닌지 궁금합니다.
- Q6) 그리고 그렇게 매도할 경우에는, 그 사이에 매수인이 등기까지 쳐야 하니 집을 보여 줘야 할텐데, 그 전에 전세입자를 안심시키고 집까지 보여주게 하는 것이 많이 껄끄럽지는 않을까요?
사실 부동산 Q&A 게시판은 처음 써보는데, 주위 동료분들이 한번 질문 올려보라고 적극 권유해주셔서! 처음으로 용기내어 글을 작성해 보았습니다!
긴 글 읽어주셔서 너무 감사합니다! 선배님들의 고견 기다리겠습니다! ^.^
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