[열기 89조 헌집 89 새 아8트 다오 옹뜌와] 2~3주차 과제 수익률 보고서

✅아파트명 : 대연파크푸르지오

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장: 부산 남구 종사자수, 94,930명

2. 교통: 

3.학군

석포여중 :83%

감만중: 79%

4. 환경

홈플러스 1개

5. 공급

부산 남구 11416세대 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

전고점 대비 약 27% 하락했으므로 저평가되었다고 볼 수 있다.

부산 남구에서 신축 33py, 5억대의 아파트는 22y 양우내안에와 두산위브더제니스 오션시티, 오션파라곤이 있으며,

양우내안에는 연식이 좋고 입지 좋은편이나 브랜드가 아니고

두산위브더제니스와 오션파라곤은 신축이나 입지는 떨어지는 편.

물론 파크푸르지오 18y이라 연식이 약간 빠지는 편이고, 입지도 아주 약간 애매하지만

그럼에도 불구하고 주변 신축 대단지의 가격이 7억대 이상을 형성하고 있는 것으로 보아

저평가 되어있다고 판단된다.

2) 환금성 :  

남구는 신축 입주가 많고 워낙 짱짱한 단지들이 많아 선호도가 살짝 빠지는 단지이나,

연식 괜찮고, 브랜드라 나름 환금성이 좋을 듯 보인다.

하락장인 23년초만 봐도 거래가 끊기는 편은 아니라 환금성은 괜찮다고 보인다.

3) 수익률 :

100%수익이 난다고 가정했을 때 5년간 2.1억만큼 올라줘야 5.8+2.1억 7.9억이므로 전고점을 고려했을 때 충분히 가능하다.

4) 원금보존 :  전세가율 64% 나름 괜찮다. 그러나 26~27년  11000세대 가량의 입주가 있기 때문에 대비 필요

5) 리스크 대비:  역전세 대비가 가능하다면 괜찮을 듯 보인다.

나의 투자 결론(매수 여부):  O

✅ 작성하면서 느낀점 : 부산에서 남구는 충분히 선호하는 동네이고, 대연파크푸르지오는 약간 선호도가 떨어지는 단지이지만 입주가 많아 입지 개선이 더 되면 사람들의 선호도가 더 높아질 듯 보인다. 그런점에서 대연파크푸르지오는 입지 약간 애매해 남구에서는 선호도가 살짝 떨어지는 단지이지만 연식, 브랜드 대단지라는 측면, 주변 입주에 리스크 대비가 가능하다면 충분히 투자를 고려할 만한단지라 생각된다. 다만, 현재 가격의 흐름이 101~107동의 선호동과 110~114사이의 비선호동이 다른단지라고 생각될 만큼 차이를 보이기 때문에, 비선호동을 5억 초반에 사서 보수적으로 3억 중반에 전세를 뺀다고 생각하고 투자를 해야할 듯 보인다. 두산위브제니스의 전세가 487개이고 3억 중반에 나와있는 걸로 봐서 전세가에 대해 아주 보수적으로 생각하고 접근하는게 맞을듯 보인다. 투자금이 넉넉하다면 충분히 투자를 고려해볼 수 있다는 생각.