안녕하세요
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈 입니다.
오늘은 막 계약서를 작성하고 올라오는 기차에서 이번 투자에 대해서 작성해보려고 합니다.
사실 저는 이번 월부학교를 시작하면서 투자를 할 수 있을 거라고 한번도 생각해보지 못했습니다.
지난 8월에 비규제지역에 투자를 하면서 투자금을 모두 소진하여 명의도 돈도 없는 상황이였습니다.
하지만 운이 좋게도 월부학교가 끝나가는 마지막 주에 계약서까지 마무리할 수 있었습니다.
동료들의 연이어 들려오는 투자 소식을 들으면서 “나도 투자를 하고 싶다!” 라는 생각이 들었습니다.
그리고 돈도 명의도 없었던 제가 투자하고 싶다는 마음을 먹고 5일만에 계약서까지 작성할 수 있었습니다.
어떻게 마음 먹고 이렇게 빠르게 투자를 진행할 수 있었는지를 복기해보겠습니다.
1. 투자를 할 수 있는 방법이 없을까?
저는 올해 8월 투자를 하면서 가진 돈을 모두 사용하였기에 더 이상의 투자금이 없었습니다.
그리고 명의도 모두 사용해서 취득세의 벽은 당연히 더 크게 다가왔습니다.
또 10.15 규제로 보유 물건이 있는 지역이 규제 지역으로 묶이면서 양도세 이슈로 반드시 매도를 해야되는 물건이 되었고, 그래서 더욱 새로운 투자를 할 수 없었기에 ‘나는 이번에는 투자를 하지 못하는 사람이다’ 라고 생각했었습니다.
하지만 이번에 용맘튜터님과 함께 하는 칠용이들이 매수, 매도 엄청난 아웃풋을 내는 모습을 보면서 저도 너무나 투자가 하고 싶었습니다.
그래서 ‘나는 투자를 하지 못하는 사람이다’ 에서 ‘투자를 할 수 있는 방법이 없을까?’로 생각이 바뀌었습니다.
이 작은 생각의 차이가 이번 투자의 시작이였던 것 같습니다.
먼저 투자금이 나올 곳을 찾아보았습니다.
회사에서 납입하고 있는 개인연금은 매도하지 못했지만, 제가 개인적으로 가입해서 etf에 투자하고 있던 개인연금 계좌는 기타소득세 16.5%를 지불하면 해약이 가능했습니다.
대략적으로 900만원의 세금을 내야해서 순간 고민이였지만, 제가 보유하고 있는 etf에 대한 가치를 알지 못했기에 수익권이였지만 얼마나 더 오를지에 대한 자신이 없었습니다.
하지만 900만원이라는 세금을 내더라도 회수되는 종잣돈으로 투자하는 아파트로 벌 수 있는 수익은 제가 아는 영역이였기에 해약을 결정했습니다. 그렇게 편익과 비용을 따져보고 바로 일괄매도 버튼을 누를 수 있었습니다.
또 월부에 오기전 무지성으로 투자했던, 26년 5월에 만기가 도래하는 공시지가 1억 이하의 물건도 만기가 남아있었지만 세입자에게 중도 퇴거를 여쭤보았습니다.
다행히 세입자분께서도 퇴거를 생각하고 있었기에 중도퇴거도 가능하며, 오히려 그동안 잘 거주했다고 스초생 케이크를 보내주셨습니다. (감사합니다ㅠㅠ) 그렇게 또 투자금을 확보할 수 있었습니다.
그리고 취득세에 대한 부분을 확인하기 위해서 투자할 지역구 세무과에 직접 문의를 했습니다.
주민등록 번호를 조회하고 투자할 매물을 입력하고 취득세가 얼마 발생하는지도 정확하게 알려주셨습니다.
그렇게 투자금과 명의에 대한 부분을 확인하니, 투자를 할 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
그리고 바로 튜터님께 “튜터님 저 투자할 수 있을 것 같습니다!” 라며 상황을 말씀드리고 투자 매물을 찾아보기로 했습니다.
2. 빠른 행동이 기회를 잡을 수 있었습니다.
이번에 투자한 지역은 사실 투자자에게 매우 비협조 아니 적대적인 지역으로 부동산 사장님들께서 단합하여 매물자체를 보여주지 않는 지역이였습니다.
네이버부동산을 열어놓고 주변 부동산에 모두 전화를 돌려도 거절을 당했었습니다. 그렇게 거절을 디폴트로 워크인도 하면서 어찌어찌 매물을 겨우 볼 수 있던 지역이였습니다.
제가 투자를 결심하고 투자할 수 있는 상황을 확인한 뒤 주말 예약을 위해서 네이버 부동산에 들어갔는데 전세가 1개도 없었던 단지였음에도 전세 매물이 1개가 나온걸 확인할 수 있었습니다.
투자자들에게는 일명 ‘좌표가 찍혔다’ 고 말하는 상황이였습니다.
그동안의 경험으로 곧 투자자들이 해당 지역으로 올 것이 예상되었기에 주말은 늦다! 라는 판단이 들었습니다.
밤 10시여서 죄송했지만 부동산 사장님한테 일단 내일 무조건 내려가서 매수할꺼니까 매물 좀 잡아달라고 부탁드렸습니다.
그렇게 바로 연차를 쓰고 다음날 새벽 첫차로 내려가 부동산을 방문했습니다.
당연히 사전에 예약되지 않았기에 볼 수 있는 매물은 많이 없었지만, 하루 종일 부동산을 돌아다니고 부탁드려 저녁까지 어떻게든 단지내 나와 있는 매물을 모두 볼 수 있었습니다.
가격을 떠나서 네이버 매물, 장부 매물들을 보고 부동산 사장님들을 만나면서 물건들의 상황을 자세히 알 수 있었고, 만기가 되어 단지내 전세를 구하는 세입자 분들도 미리 알아둘 수 있었습니다.
그렇게 현장에서 모든 매물을 털고 튜터님께 매물문의를 넣었고, 튜터님께서 빠르게 매물코칭까지 잡아주셨습니다.
3. 매도자가 가격을 올렸습니다.
매물코칭을 통과하고 단지내 후보물건들의 가격과 조건들을 협상하여, 1순위 매물이 원하는 가격과 조건에 맞출 수 있었습니다.
그런데, 역시나 예상대로 주말에 많은 투자자들이 몰려들었고, 다른 부동산들이 매도인에게 연락하면서 저에게 매도하려는 가격이 너무 싸다며 원래 매도하려는 가격에 꼭 팔아주겠다며 매도인을 꼬시기 시작했습니다.
그렇게 매도인도 그렇게 연락오는 부동산들이 많다 보니, 싸게 판다는 생각이 들었는지 가격을 올려버렸습니다.
숫자로 이야기되는 가격, 비용, 이자율, 급여 같은 구체적인 항목의 경우, 협상에 어려움이 있다면 상대측이 에너지와 상당한 시간을 투자하게 만든 다음, 맨 마지막에 협상하라.
<협상의 기술>
부사님도 하루 종일 저와 함께 거래를 성사시키지 위해서 매도인, 세입자, 저 사이에서 많은 시간을 쓰셨고, 매도자도 저와 조건 등을 협의하기 위해서 많은 시간을 썼기에 거래를 파기하고 싶지는 않았고 단지 더 받고 싶은 마음이셨습니다.
저는 매도자가 원하는 가격과 제가 수용할 수 있는 가격을 판단하고, 그 투자금으로도 할 수 있는 최선이 맞는지를 다시 고민해보았습니다.
그리고 제가 수용할 수 있는 투자금 범위까지를 마지노선으로 제시하고, 그 투자금을 넘어서면 저는 더 상위 단지를 보는 것이 맞다고 생각했습니다.
그렇게 마지막 가격 협상을 했고, 다행히 처음 협상했던 가격보다는 올랐지만 서로가 원하는 가격의 합의점을 찾고 광고했던 호가보다는 싸게 매수할 수 있었습니다.
그리고 가격에서는 제가 물러 설 수 있었지만, 전세 셋팅을 위한 조건 협상과 특약은 모두 제가 원하는 방향으로 맞출 수 있었습니다.
이렇게 투자를 결심하고 단, 5일만에 계약서 작성까지 끝낼 수 있었습니다.
지난 8월 수도권 투자를 진행한 뒤, 다음은 `26년에 소액으로 공시지가 2억 이하 투자를 진행하려고 계획했었지만
10.15 규제로 양도세 이슈가 생기면서 보유 물건을 매도하기 전까지는 새로운 투자를 하지 못한다고 생각했었습니다.
하지만 투자하지 못한다는 생각에 머무르지 않고, 어떻게 하면 투자할 수 있을까로 생각의 방향을 조금 바꿈으로서 할 수 있는 방법을 고민하고, 튜터님의 조언을 구하고, 행동함으로서 불가능에서 새로운 투자를 해낼 수 있었습니다.
그리고 이번에 용맘튜터님께 배우면서 투자를 할 수 있건, 투자를 할 수 없건 항상 언제든지 기회가 된다면 실행할 수 있도록 투자금 대비 최선을 투자처를 뽑는 ‘투자금 별 5분위 시세표’를 뽑는 연습을 3개월간 반복했었습니다.
그 결과, 투자 할 수 있는 상황이 되었을때 망설이지 않고 빠르게 현장으로 달려 갈 수 있었으며, 매도인이 가격을 올려도 그 가격에서 최선의 투자인지를 빠르게 판단할 수 있었던 것 같습니다.
혹시 저처럼 지금은 투자 할 수 없는 상황이다라고 생각하시는 분들이 있다면, 혹시 투자할 수 있는 방법이 없을까? 를 고민하고, 기회가 되면 바로 행동할 수 있는 준비를 하여 기회를 잡을 수 있으시길 응원하겠습니다.
제 글이 조금이나마 도움되시길 바라겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
