✅아파트명
센트럴파크 푸르지오 (부천 중동신도시)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (S)
부천시 종사자수 318,670명
부천시 소득 (원천징수지 기준 1인당 월 301만원) : 비슷한 규모 안양(353만원), 평택(356만원) 대비 소득수준 낮음
→ 부천시 종사자수와 사업체수 규모는 많으나 (양적 측면), 소득 규모는 낮은 편이라 (질적 측면)에서는 비교적 낮음
2. 교통 (B)
강남 66분 / 여의도 49분 / 시청 57분
→ 메인 직장인 강남까지는 2호선 대림역 환승으로 1시간 6분 정도 걸린다. 여의도와 시청역은 1시간 이내로 접근이 가능하다. 교통적으로 보면 엄청 뛰어나진 않아도 그래도 양호한 수준이다. (주요 직장 1시간 내외 접근 가능)
+ 교통호재 확인 (GTX-B 노선)
- 부천 내 교통호재는 GTX-B노선이 있다. 인천대입구 ~ 마석까지 잇는 노선으로, 여의도/서울역로의 인천/부천 내 접근성을 개선시켜준다.
- 현재 개통 예정일은 2030년 12월인데, 아직 25년 12월 기준 착공했다는 이야기가 없고 지연되는 걸 보니, 더 걸릴 것으로 보인다.
- 부천 원미구 아파트들 입장에서는 부천종합운동장역이 가장 가까워 환승 후 여의도/서울역 접근성이 개선되겠다.
- 하지만 GTX-B가 강남역이라는 메인 직장을 통과하지 않기에 GTX-A,C보다는 효용성이 떨어지겠다.
→ 결론적으로 GTX-B는 부천 입장에서 당장에 크게 가시화된 호재는 아님!
3.학군 (B)
계남중 84%, 부명중 82%, 중흥중 87%
→ 중동 센트럴파크 푸르지오는 계남중, 부명중, 중흥중 중에 배정되는 것으로 보인다. 상동에 위치한 석천중/상일중처럼 부천 내 1~2위 학군지는 아니지만, 그래도 85% 내외의 양호한 학군으로 배정된다. (계남중 예전에는 명문 학군)
4. 환경 (S)
백화점 2개 (현대백화점, 롯데백화점), 대형마트 2개 (이마트, 킴스클럽 부천점), 순천향대학교 부천병원 1개
→ 중동 센트럴파크 푸르지오는 환경적으로 매우 쾌적하고 살기 좋은 환경이다. 백화점도 2개나 있고, 대형마트도 2개, 그리고 대학병원 및 부천 중앙공원도 아래 위치하고 있다. 환경적인 면에서 굿굿인 곳이다.
5. 공급 (S)
부천 원미구 공급물량 : 부천역곡A2아파트 1,464세대 / 2027.10 예정 [비고 : 역곡역 위쪽 비역세권 단지]
→ 3년 평균 : 1,464 / 3 = 488세대 (연평균 → S등급)
■ 부천시 전체 공급물량 확인 (25.12월 기준)
- 부천시(원미구,오정구,소사구) 전체 공급물량을 확인해보니, 물량이 적지 않게 잡혀있는 걸 확인하였다.
- 25년 : 1,549세대 / 26년 : 1,573세대 / 27년 4,742세대 = 3년 총 7,864세대 (연평균 2,621세대) → A등급
- 원미구만 보면 공급 S등급이지만, 부천시 전체를 봤을때는 A등급(적정물량 1배 이내)으로 확인된다.
- 부천시 주요 공급물량 지역을 확인해보면
1) 송내역푸르지오센트비엔, 1,045세대, 2026.09월 입주 예정
2) 소사역롯데캐슬더뉴엘, 983세대, 2027.08월 입주 예정
3) e편한세상대장퍼스티움A6,A5BL, 총 1,640세대, 2027.11월 입주예정
→ 정리하자면, 부천 내 송내역/소사 인근과 대장지구(26년 하반기 스타트) 입주가 잡혀있다. 부천 내 신축이 없고 구축만 많은 상황에서, 해당 지역들에 신축 입주는 기존 구축 투자한 전세가에 영향을 줄 것으로 보인다. 비록 대장지구가 비역세권에 위치가 부천 내 외곽에 있지만, 26년 하반기부터 쭈우욱 신축 신도시 입주하면 젊은 층은 충분히 넘어가겠다. (과거 비슷한 옥길지구 입주에 따른 영향 확인 필요)
이에 따라, 현시점(25년 12월) 투자를 진행한다면 2년 계약보다는 2년 6개월 OR 3년 계약을 진행하면서 27년 12월부터 시작되는 부천 입주장과 어긋나게 전세를 맞추는게 안전한 선택이 되겠다.
+ 부천시 전출입 인구 TOP3 확인
1위 : 인천 부평구
2위 : 인천 서구
3위 : 서울 구로구
- 부천시와 인구 교류가 많은 3곳의 향후 3년간 입주물량을 확인해보았다. 부평구와 구로구는 입주물량이 거의 없고, 인천 서구(검단신도시)쪽에 입주물량이 많이 잡혀있다. 이에 따라, 부천 → 검단신도시로 넘어가는 수요도 있을 수 있으므로, 해당 내용도 챙겨봐야겠다.
+ 비고 : 아니,, 인천1호선 아라역 등 검단 신도시쪽 지하철 생기면서 서울 출퇴근 접근성이 많이 개선되었다..
(아라역 기준 강남역 1시간 5분, 시청 50분대, 여의도는 30분대로 접근 가능하네,)
(현재 신축 역세권 단지들 84가 7억대인데,, 그럼 좀 싸다고 볼 수도 있겠다. 비슷한 교통조건의 부천이 11억인데)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 중동 센트럴파크 푸르지오 34평 현재 매매 11.5억, 전세 7.4억
5년 내 고점 매입시: 2022년 4월 매매 14.8억 전세 6.5억
5년 내 저점 매입시: 2023년 5월 매매 10.3억 전세 5.9억
→ 센트럴파크 푸르지오 현재 시세는 34평 기준 매매 11.5억 (뒷동 기준), 앞동 로얄동, 공원뷰는 13억대이다.
고점에 매수시 현재 수익률은 -40%로,, 3.3억의 원금손실이 있다. (조심 또 조심)
저점에 매수시 현재 수익률은 27%로, 1.2억의 수익이 생긴다.
▶ 이렇듯 과도하게 오른 가격에 추격매수하는 것은 지양해야 하고, 센트럴파크 푸르지오도 공원뷰 등 동에 따른 가격 차이가 있으니 추후 매수하게 될 경우 해당 매물도 잘 가려서, 급매를 고르는게 필요하겠다. (무엇보다 잃지 않는 투자 저렴한 가격에 사는게 중요 ★)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : X
- 현재 매매가 11.5억으로 전고점(14.8억) 대비 약 22% 하락한 가격이다.
- 아직 전고점을 회복하진 못했고, 차근차근 가격이 올라오는 상황이다.
- 부천과 비슷한 입지에 군포(산본) 내 대장단지 힐스테이트금정역(22년식, 843세대) 34평 11억과 비교하면
현재 센트럴파크푸르지오가 마냥 저렴한 가격이냐고 생각해보면 그렇진 않다.
- 물론 환경적인 측면에서는 센트럴파크가 좋아도, 힐스금정역이 금정역 초역세권으로 강남 40분대이고,
추후 GTX-C 호재도 있기에 땅의 위치나 가치적으로는 힐스 금정이 낫다고 생각한다.
- 그러나 현재 호가 및 가격은 오히려 5천만원 더 저렴한 11억이기에, 힐스 금정이 조금 더 싸보인다!
2) 환금성 : O
- 999세대, 중층, 남동향으로 환금성 있다!
- 사실 센트럴파크 푸르지오 정도 위치의 APT이면 추후 매수하려는 수요가 꽤나 있겠다. (부천 내 선호도 최상)
3) 수익률 : O
- 현재 매매 11.5억 / 전세 7.4억으로 투자금은 4.1억이 든다
- 수익률 100% 목표 (10년, 연평균 10%) 잡았을때, 10년 후 15.6억이면 충분히 가능하겠다는 생각이 든다.
- 전고점 14.8억 수준 (비록 로얄동, 로얄층이겠지만) 10년 후 15억대는 가능하겠다.
4) 원금보존 : △
- 전세가율 65% 수준
- 경기도 전세가율 기준이 70%인 것에 비하면 65%로 전세가율은 조금 아쉽긴 하다.
- 다만 현재 전세가 가장 낮은 거는 6.5억도 있고, 전세 물량이 아예 없지는 않아서, 전세를 높게 받기에는 조금 무리.
5) 리스크 대비 : O
- 2년 후 원미구 전세 물량이 거의 없는 거로 생각하면, 리스크 대비는 가능하겠다.
- 다만, 2년 후 소사구/대장신도시, 검단신도시 물량 등은 함께 고려해야하므로, 가급적 3년 계약이 낫겠다.
(돌다리도 두들기며 건너자)
▶ 나의 투자 결론(매수 여부): X
- 부천 지역 내 가장 대장 APT의 수익률보고서를 작성해보았다. 물론 해당 투자를 진행할만큼 투자금이 있지는 않지만, 우선 산본쪽도 함께 고려하면서 저평가 여부가 확실하지 않기에, 선뜻 투자하겠다는 결론이 나진 않았다. 지속적으로 시세트래킹하면서 해당 단지가 상승흐름을 타면, 부천 내 주위 구축들에도 투자기회 및 매매가 상승여력 있겠다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
- 선호 동별로 가격차이가 2억 가까이 난다는 사실을 알게 되었다. (공원뷰 +2억)
- 부천 원미구 공급을 조사하며, 소사와 대장신도시 그리고 검단신도시 공급에 대해서 알게 되었다.
검단신도시 인천1호선 연장 후, 생각보다 서울 주요업무지구 접근성이 개선된 것으로 보고 놀랐다.
(위치적으로는 사실 머나, 교통편이 개선됨. 교통의 힘)
- 부천 교통(역세권)이 양호한 편이지만, 추후 GTX-B 노선이 2030년대에 개통된다면 어떻게 바뀔지도 궁금했다.
- 실제로 옥길신도시때처럼 대장신도시가 입주하면 기존 구축 APT 전세가에 큰 영향이 있을지도 궁금하다.
