✅아파트명 : e편한세상서울대입구
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
2. 교통
강남역 32분/ 여의도 41분/ 시청 49분
3.학군
봉림중 66%
신관중 63%
4. 환경
주변 백화점이나 대형마트 없음
5. 공급
적정수요 2,391
공급 0
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점대비 -5천만원 저렴
>> 봉천동내에서 선호하는 아파트단지들 비교
>> 동대문구 청계한신휴플러스- 절대가 가격 비슷한 곳과 비교
2) 환금성 : 관악구의 대단지, 랜드마크 아파트로서 거래가 꾸준한 것으로 보아 환금성 Ok.
3) 수익률 : 현재 투자금 6.8억으로 100% 수익률보려면 21.1억까지 가야함 수익률은 글쎄…
4) 원금보존 : 현재 전세가율 52%, 관악구 1등 생활권, 교통이 편리해서 원금보존 가능할것 같음
5) 리스크 대비: 3년이내 입주가 없으며 역전세우려 적음
나의 투자 결론(매수 여부):
현재 시점이라면 투자금이 너무 많이 들어가고, 수익률이 낮은것 같아서 투자가 망설여진다.
구축이더라도 조금 더 환경이나 학군이 좋은 4급지 구축, 경기도까지 넓혀서 볼것 같음.
✅ 작성하면서 느낀점 :
‘랜드마크니까 좋을거야’ 라는 생각으로 접근했지만 생각보다 학군과 환경이 좋지않아서, 이 단지는 교통이 수요를 끌어들인다는 생각이 많이 들었다. 그렇다면 비슷한 가격대의 교통이 좋은 곳들과도 비교를 해봐야겠다.
지금까지 직접 비교평가를 해보지 않아서 어렵지 않을까 생각되었는데 실제 해보니 시간이 많이 들어가는것 말고는 크게 어렵지 않다. 다만 이렇게 내린 결론이 정말 맞는 결론인지는 잘 모르겠지만, 앞마당을 늘리고 비교평가의 과정을 통해서 저평가를 알아보는 눈이 길러지리라 믿는다!!
