광주 북구 용봉동 한국아델리움인비엔날레 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 한국아델리움인비엔날레
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 B등급
광주 북구 종사자수 181,016명
2. 교통 등급제외(지방광역시)
기아 오토랜드 광주 15분
3.학군 B등급
태봉초 19.9명
서강중 86.1%
운암중 80.4%
4. 환경 C등급
(병원) 상급종합병원 전남대병원(자차 25분)과 조선대병원
종합병원 광주현대병원(자차 8분), 운암한국병원(자차15분)
(백화점) 신세계백화점 자차 15분
(마트) 이마트 자차 15분
(기타) 광주비엔날레, 광주시립미술관 자차 3분, 도보 15분
5. 공급 B등급
5-1. 광주광역시 입주물량: 3년간 연평균 공급물량 7,341(적정수요 6,979 기준 1배 초과~2배 이내)
2년 뒤 2027년은 적정 수요이내
5-2. 광주광역시 북구 입주물량: 3년간 연평균 공급물량 2,593(적정수요 2,091 기준 1배 초과~2배 이내)
2년 뒤 2027년은 적정 수요 이내
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가: O 전고점 대비 22% 하락 / 학군 용봉동 학원가 1위(32개) 입시학원 아닌 과목학원임
태봉초 옆 단지, 학원과 먹자골목 가까움, 비엔날레 공원 도보 15분 이내
2) 환금성: O 398세대
3) 수익률: X
(투자금) 매매 3.8~4억, 전세 3~3.1억, 투자금 8~9천만원 필요
(수익률) 수익률 200% 위해 매매가 5.4억으로 상향 필요, 전고점 5.2억
4) 원금보존: △
(전세가율, △) 70~80%
(입지독점성, △) 주변 대부분 20~30년된 단지로 2026년 운암동 3,214세대 입주 외 향후 3년 동안 해당 생활권에 영향 줄 만한 공급 없음
5) 리스크 대비: △
(역전세) 갱신 제외 2년간 2.7~3.2억 유지
(공급) 2026년 자차 30분 거리 내 3,214세대 대단지 입주, 2년 뒤 2027년은 적정수요 이내
나의 투자 결론(매수 여부): 비교평가를 통해 같은 가격으로 더 가치 있는 곳을 찾자!
✅ 작성하면서 느낀점 : 광주는 절대적 저평가 지역, 비교평가를 통해 같은 가격으로 더 가치 있는 곳을 찾는 연습을 꾸준히 하자!
