안녕하세요. 케빈드림입니다.
오늘 두번째 아너스 투자코칭을 받았습니다.
첫번째 아너스 투자코칭은 작년 10월 주우이 멘토님이였고
이번 두번째 기회는 마스터 멘토님에게 코칭을 받을 수 있었습니다.
아직 강의에서도 뵈어본 적이 없는 마스터 멘토님이기에 오래전부터 큰 기대를 하며
투자코칭을 준비하였습니다.
이번 투자코칭에서 제가 받고자 했던 코칭의 카테고리 3가지는
- 세제개편안에 따른 투자 방향성(갈아타기 or 추가 투자)
- 1호기 임차인의 수리요구에 대한 대응방법
- 투자자로서 전월세 실거주의 불안정
이며, 이외에도 다음 투자까지의 공백에 따른 부업(주식)에 관한 질문을 준비했습니다.
1. 세제개편안에 따른 투자 방향성 점검(갈아타기 or 추가투자)
세제개편안으로 인해서 계산이 복잡하지만 1호기 가액을 기준으로 하여
저에게는 아직 추가 투자에 대한 캡이 남아있다고 해주셨습니다.
20억 정도까지는 보유하는 것에 대해서 세금이 연 1천만원이 되지 않아 추가로 투자를 해도
현재 저의 재무상황에 큰 무리가 가지 않는 상황이라고 하셨습니다.
다만, 현재 부족한 종잣돈으로는 수도권에서 당장(혹은 1~2년 안으로) 투자를 하기에는
어렵다고 말씀해주셨습니다.
수도권에서 투자하기에는 투자금이 부족하고
지방투자를 하기에는 확보된 앞마당도 없으며, 육아에 대한 이슈가 있는 저에게는 맞지 않다고 해주셨습니다.
그렇기에 추가 투자를 해도 되는 상황임에도
다음 투자를 하기까지 저축을 최대한 하여 종잣돈을 모으며 기다리라고 하셨습니다.
여기서 저의 질문은
"다음 시장의 상황에 따라(상승장 혹은 하락장) 그리고 규제지역 여부에 따라 다를 수 있는데,
1호기 갈아타기와 추가 투자를 같이 준비하며 앞마당을 확보하는 등 시간을 보내야 할까요?" 였습니다.
멘토님께서는
어차피 갈아타기를 하고 싶어도 실거주를 하지 못하는 이상 불가능하며
지금 추가로 토허제로 묶인 상태에서 남은 투자 가능한 지역이 많지 않다.
투자가 가능하다면, 규제가 풀렸다는 상황으로 현 1호기를 유지하며 2호기 추가 투자를 하는 것보다는
현 “투자금+저축액+1호기 전세보증금”으로 최대한 레버리지하여 1호기 갈아타기를 하는 것이
더 좋은 방향이라고 해주셨습니다.
현 4급지의 1호기에서 2,3급지로의 투자 혹은 4급지 내에서 가장 좋은 자산으로의 이동을 목표로 말씀해주셨고
현 매매가를 기준으로 어디부터 어디까지의 범위의 가격의 단지들이 제가 향후 갈아타기 할 단지들이 될 것이라고
현실적으로 말씀해주셨습니다.
주식 투자의 경우도 개별종목 투자는 하지 않고, ETF 지수 투자를 할 수 있으나
단기간 2~3년 내에서 예상되는 계산된 수익을 보여주시며
이 수익을 얻고자 손실 리스크를 가져가며까지 투자하는 것은 시기상조라고
순자산 10억을 넘기기전까지는 주식도 공부하는 수준까지만 해보라고 권유해주셨습니다.
정리
현재 보유한 자산과 소득/저축을 볼 때 추가 투자도 가능한 상황이지만,
현실적인 요건을 고려하면 장기적으로 최대한 저축액을 모아 전세상승분과 함께
더 높은 급지 더 좋은 단지로 갈아타기를 준비할 것!
2. 1호기 임차인의 수리요구에 대한 대응방법
결론부터 말하자면 NO 입니다.
10년 이상을 거주하신 매도자가 주전세로 임차인이 되어 매도를 하였는데,
1년도 되지 않아 싱크대가 노후되었다며 지난 5월말 부사님을 통해서 싱크대 교체를 요구한다고 전달 받았습니다.
매수 당시 2년 전세계약에 협의하에 6개월 조기 퇴거하기로 합의한 상태에서
얼마 남지 않은 계약기간에 싱크대 교체요구가 당황스러웠습니다.
멘토님께서는 매수 당시 이러한 내용이 들어있었는지를 체크해야하며,
안전상의 문제가 명확할 정도의 상태(누수 등)가 되어야 교체를 하는 것이지
현재 상황으로는 해당하지 않는데 굳이 비용을 써가며 교체를 할 필요는 없으며
문짝을 교체해주는 선에서 부분수리를 하는 것이 좋겠다고 해주셨습니다.
그리고 지금처럼 전월세과 상승장 속에서 임차인과의 원만한 관계를 유지해야하는 걱정은
하지 않아도 된다고 하셨습니다. 다음 세입자를 맞추거나 매도 할때를 생각해 임차인과
원만하고 우호적인 관계를 유지해야 한다는 이유보다는 시장의 분위기나 주변 시세와 부족한 전세 물건을 볼때
임차인의 요구를 다 들어주는 것은 비용적으로나 시장의 온도로 보나 제가 끌려갈 상황은 아니라고 확실하게 말씀해주셨습니다.
멘토님께서 가장 확고하게 NO라고 가르마를 타주셔서 명쾌한 해결이 되었습니다.
돈이 있어도 임차인에게 돈이 없어서 해주기 어렵다고 해야하는 거라고 “그래야 하는 거”라고 해주셨습니다.
정리
시장의 분위기에 따라 임차인의 요구에 대응해야 하며, 불필요한 추가 비용을 들일 필요가 없다.
부사님이 아닌 임차인과 직접 소통하며 불가피한 사정을 설명하며 대응해 나가야 한다.
3. 투자자로서 전월세 실거주의 불안정
1호기에 임차인을 두고 있는 임대인이지만 동시에 저도 누군가의 집에 세를 살고 있는 상황으로
벌써 현재 거주중인 집에 계약기간을 1년을 채웠습니다.
이사갈 집 걱정을 한다는 것이 무엇인지를 몸소 느끼고 있습니다.
물론, 집주인으로부터 어떠한 언질을 받은것은 아니나
1년전 계약당시(25년 초)와 지금의 전월세 시장의 분위기가 너무나도 차이가 커 당장 미래를 알 수 없는 불안감에 아내를 안심시켜야 했습니다.
그래서 멘토, 튜터님들은 투자자 초창기 시절에 투자를 하며 실제 거주하는 집에 대한 문제를 어떻게 해결하셨는지에 대한 방법을 여쭈어 봤으나, 당시의 멘토, 튜터님들의 상황보다 지금의 전월세 시장이 훨씬 좋지 않아 지금의 투자자들이 더 좁은 선택지에 어려움을 느끼고 있을 것이라고 해주셨습니다.
그러면서, 향후에 하락장이 오게되어 각종 규제가 풀리게 된다면 대출(+신용대출 포함)을 일으켜 실거주 갈아타기를 하는 방법과 1호기 투자물건의 전세상승분을 그대로 다음 투자까지 깔고 앉아서 불안한 실거주를 해결하는 방법을 가르쳐 주셨습니다. (물론 여기에는 소비지출 항목에서도 줄여서..)
정리
전월세 난인 지금의 시장에서 실거주에 대한 걱정은 당연하고 어려운 것이 맞다.
당장의 투자가 어려우니 1호기 투자의 전세상승분을 활용하여 실거주 문제를 해결 혹은
아내와 많은 대화를 통해 단계적으로 거쳐가야 함을 인지시키고 이해하기 위한 노력을 반드시 해야할 것.
예상했던 것보다도 코칭 시간이 훨씬 초과하여 멘토님에게 감사인사를 할 시간도 없이 후다닥 나오게 되었습니다.
마스터 멘토님과의 투자코칭을 앞두고 많은 기대와 동시에
부족한 질문으로 코칭시간을 잘 활용하지 못하는 것은 아닐까 걱정했으나
처음부터 전체적인 재무상황과 소득&소비 그리고 지출 항목에 대해서 점검해주시고
1호기 투자와 현재 어떤 투자 생활을 해나가고 있는지 그리고 어떤 점을 개선하면 좋겠는지 등
명확하고 자세한 설명을 통해서 쉽게 배우고 이해할 수 있었던 것 같습니다.
오늘의 투자코칭을 돌아보고 정리하면,
실거주 문제 부분은 사실 답이 없는 문제이며
개인적인 가정사가 다르고 배우자와의 관계를 통해서 해결해 나가야 함이 우선이라는 것을 다시 한번 확인 할 수 있었고 이 또한 쉽지 않은 문제이며, 투자자로서 가족을 지키며 목표를 달성해 나가는데 다뤄야 할 또 하나의 과정이라고 생각하였습니다.
1호기 수리요구건에 대해서는 명확한 가이드와 향후 임차인과의 소통을 어떻게 하면 좋을 것인지
그리고 부사님을 통해서가 아닌 이제는 직접 연락을 어떻게 어떤 방식으로 취해야 하는 지를 배울 수 있었습니다.
그리고 세제개편안에 대응하는 다음 투자에 대해서 멘토님에게 가이드와 코칭을 받았지만
무엇인가 답을 듣고 나니 명확해지면서도 당장의 투자를 위해서는
앞마당을 늘리며 시장을 기다리는 것 밖에 할 수 있는 것이 없다는 생각에 아쉬운 마음이 들기도 한 것 같습니다.
당장 주식 공부와 주식 투자를 생각하기보다는
현재 하고 있는 소득과 지출안에서 더 저축을 늘릴 수 있는 방법을 통해 종잣돈을 최대한 확보하는 것을 최우선으로 삼겠습니다.
예정된 시간보다 훨씬 긴 시간동안 그리고 마지막까지 하나하나 답변해주신
마스터 멘토님 진심으로 감사드립니다!!
