✅아파트명
기흥구 상하동 한라 비발디
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 B(183,105명)
2. 교통 A(강남 59분, 판교49분)
3.학군 C(성지중82.3%), 학원가 없음.
4. 환경 C(없음, 동백 이마트가 1KM넘음)
5. 공급 S(거의 없음)
기흥구의 공급은 3년간 없음.
용인시의 공급은 2027년에 수요량정도인데 처인구의 공급이어서 엄청 크리티컬한
영향으로 보기는 어려움.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
기흥구에서 거의 최고 저렴한 아파트이다.
전고점이 5.4억으로 21년 11월에 꼭지였으니 상승의 흐름도 엄청 늦게 왔다. 현재 거의 전저점 가격이다.
현재 투자할 경우, 무릎 이하의 가격이다. 오래 걸릴 것이기만 5년 안에 5억은 넘을 것이다.
같은 생활권의 대장인 강남마을 5단지의 현재 매매가가 5억이 넘기 때문이다.
10년간 매매가는 51%, 전세가는 26%상승했다. (2015년 12월 2.8/2.5억)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : O (-20%로 절대적 저평가 구간이다.)
2) 환금성 : O 300세대 이상의 아파트이다.
3) 수익률 : O (5년 내에 5억까지 가능, 1억 투자금에 1억을 버니까 수익률 100%, 연간 수익률 20%가능하다)
4) 원금보존 : O (전세가율 77%)
5) 리스크 대비: O (전세금의 10% 신용대출로 대비 가능)
상대적 저평가 살펴보기(비교평가)
주변의 비슷한 가격대에서
- 1. 상갈동 역세권의 주공그린빌 24평
: 상하동 단지보다 매매가가 항상 낮았지만, 전고점은 거의 비슷하고, 현재 가격도 비슷하다. 상권이 없는 수인분당성 역세권인데 다음 시장에서는 역세권으로 인해 역전할 것으로 본다.
2. 영통구 벽적골주공 8단지 24평
: 상하동 단지보다 훨씬 입지가치가 높다. 전고점도 높다.
| 상하동한라비발디 | 영통동벽적골8단지주공 | ||
| 메모 | 2004년 890^ | = | 1997년 1548^ |
| 직장 | B | < | B |
| 교통 | A(강남59분) 에버라인 | < | B+(강남1.02H) 수인분당선 도보 |
| 학군 | C | < | B(태장중89%, 영통중86%) |
| 환경 | C | < | B |
나의 투자 결론(매수 여부): 매수 안함(현 시점 잃지 않는 투자는 가능하다.)
1. 기흥구의 선호도 영향 요소는 역세권이 절대적인데 지석역이 도보로 좀 아쉽다. 수인분당선 라인으로 찾아봐야 한다. 수인분당선 라인의 같은 투자금으로 더 나은 단지가 있다.
2. 수도권 외곽이기 때문에 교통이 좋지 않으면 건물 가치가 있어야 하는데 이제 연식이 너무 되었다.
3. 물가상승률을 반영하지 못하는 중간 이하의 단지이다. 앞으로의 시장 흐름에서는 연식으로 인해 그 흐름이 더 더딜 것이라고 생각한다.
✅ 작성하면서 느낀 점
본 단지는 지인이 보유한 단지이다. 전고점의 가격이 현재 생활권 대장 5단지의 가격과 비슷하다. 투자한다면 5억대 근처에서는 정리해야 하는 단지로, 길게 가져갈 가치 투자는 아니다.
5억대에서 주택연금을 신청하는게 굉장히 이득일 것으로 판단한다.
