*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
서울시 동작구 흑석동 아크로리버하임 ('19, 1,073^^)
* 동작구 랜드마크 아파트
✅위치(지도)
아크로리버하임은 강남역과 물리적으로 6km 정도 떨어져 있어 강남 접근성이 좋음
한강 뷰가 보이고 공원, 현충원이 가까이 있음
급행정차역인 흑석 9호선역이 바로 연결되어 교통이 편리
✅입지평가
1. 직장 : B 등급
종사자수: 106,159명
자체 일자리로는 외부 수요를 끌어들이지는 못하므로 베드타운의 성격이 강함
2. 교통 : S 등급
* 강남역은 27분
서울의 주요 업무지역인 여의도 18분, 시청 28분으로 일자리 접근성이 좋음
3.학군 : C 등급
중학교
동양중 : 79.9%, 중대부중 : 80.5% 학업성취도가 높지 않으나
근처 흑석 뉴타운가의 들어선 학원을 보니 영재교육을 하는 학원들이 있어 학업성취도가 높아질 것으로 보임
초등학교
흑석초로 배정이 되는데 큰길을 건너서 등교해야 해서 좋지 않음
근처에 사립초인 중대부초가 있긴 하지만 추첨제임
고등학교
중대부고가 이사를 가서 고등학교가 없었는데 26년 3월에 흑석고등학교가 개교할 예정이고
흑석뉴타운으로 환경이 바뀌고 있어서 학군도 좋아질 것으로 기대
4. 환경 : C 등급
근처엔 중앙대학교가 있어서 상권이 형성되어 있으나 좋은 상권이라고 볼 수 없고
중앙대학교 대학병원이 있어 편리,
동작구는 대형 병원은 있으나 큰 백화점이나 대형 마트가 없음
그러나 교통이 편리하여 근처 30분이내 여의도의 더현대, iFC몰, 용산의 아이파크몰 이용이 편리
5. 공급
동작구 인구수 : 372,585명
동작구는 공급부족
동작구의 전입과 전출을 보면 인근 서초구와 관악구가 가장 많음
동작구와 서초구, 관악구의 수요입주 현황을 보면 서초구에 26년8 2,091세대, 반포래미안 트리니원
27년 11월에 반포디에이치클래스트 5,002세대 입주예정이 있어서
동작구는 공급은 부족이지만
아크로리버하임에 사는 사람들에겐 위치나 환경이 좋아 이동을 할 수 있어 영향을 받지 않을까
고려해 볼 필요는 있다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
나의 투자 결론(매수 여부): 전고점보다 이미 올라 있으므로 매수여부는 고려하지 않음
잠실 엘스와 비교해 보면 ;
입지 조건은 잠실엘스는 직장, 학군, 교통, 환경 모두 S 등급이므로 아크로리버하임과 가격이 같다고 하면
년식이 10년 차이가 나지만 잠실엘스가 저평가 된 것으로 보임
상대적으로 아크로리버하임이 더 비싸다는 느낌이 든다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
아크로리버하임의 입지는 교통과 한강뷰만 가지고 있으나 잠실엘스와 비슷하게 가격을 따라 가고 있다.
년식이 10년 차이가 나지만 입지조건이 좋은 잠실엘스가 상대적으로는 저평가 되어 있다고 볼 수 있다.
기본적으로도 잠심엘스가 비쌀 것이다 생각하였지만 실제로 가격 차이는 많이 나지 않아
제대로 비교평가를 해보는 것이 중요하다는 것을 알 게 되었다,
