✅아파트명
쌍용스윗닷홈
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
울산 남구 / 종사자수 : 174,836 / 사업체수 : 41,144 >> B등급
2. 교통
3.학군
초등학교 : 용연초배정(단지에서 학교까지 도보로 1분)
중학교 : 울산 야음중 81% / 울산중앙중90%
고등학교 : 대현고등학교 / 신선여자고등학교 > 보통학력이상
학원가 밀집되어있음(야음동 1위 62개)
4. 환경
홈플러스 울산남구점 : 도보 3분거리
롯데마트 울산점 : 도보23분 / 자차6분 / 버스18분
현대백화점 울산점 : 자차11분 / 버스25분
5. 공급
적정 수요 1,522 / 울산 남구 기준으로 2028년도 3천세대이상 공급될것으로 보임
역전세우려있음
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
매매가 기준으로 대구 중구 남산동 롯데캐슬 / 의왕 대명구름채 / 울산남구 쌍용스윗닷홈을 비교
남산동 롯데 캐슬 / 의왕 구름채 전고점 아직 가격회복을 못한것같다 / 울산남구는 전고점 회복
2) 환금성 : 나홀로아파트 아님 / 581세대 총 9동
3) 수익률 : 투자금 1.7억 / 100%수익률(연10%) 위해선 10년동안 1.7억 상승해야함 / 6.5억 + 1.7 = 8.2억
4) 원금보존 : 지방 , 입지독점성 없음 / 27년,28년 공급량초과로 예상됨
5) 리스크 대비: 전저점전세가 3억 / 현재 4.8억 최대 역전세 1.8억 예상됨 / 대응가능하다면 O
나의 투자 결론(매수 여부): 이미 전고점을 회복했기때문에 지금은 매수하지않을것같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
어려웠다. 다른 수강생 수익률보고서 참고해서 작성했는데도 정신없이 자료를 찾아본거같다
지방일수록 연식 학군이 중요하다는것을 깨달았고 더많이 공부해야겠다는 생각이 절실했다.
