*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
목련대우선경아파트 (안양 평촌)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : B등급
| 구분 | 지역 | 시군구 | 등급 | 종사자수 | 사업체수 |
| 수도권 | 경기 | 안양시 동안구 | B | 181,783 | 40,016 |
*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
2. 교통 : A등급 (주요 구간까지 1시간 이내 도착)
3.학군
4. 환경
*대형마트 : 홈플러스 / 이마트 (1km 이내)
*아울렛 : 뉴코어아울렛 (1km 이내)
*종합병원 : 한림대학교 성심병원 (1km 이내)
*백화점 : 롯데백화점 (1km이내)
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
2024년 4월에 매수했다면 벌써 62% 수익이다.
하지만 그 당시엔 부동산 공부에 관심조차 없었으니 기회를 잡을 수도 없었다.
다행히 지금도 전고점 대비 16% 빠진 가격으로 매수할 수 있다.
현재 전세가율이 40% 수준으로 너무 낮아서 투자하긴 부담된다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
전고점 대비 16% 싼 가격이다. (전고점 대비 1.5억 저렴한 구간) 저평가라 볼 수 있다.
범계역 초역세권이라는 압도적인 입지독점성.
2) 환금성 :
994세대에 매월 꾸준한 매매/전세 수요가 있으나, 전세가율이 45% 남짓으로 전세가율이 낮은 편이다.
즉, 갭투자 하기에 내 자본 투입이 많이 들어가서 조금은 부담된다.
3) 수익률 :
현재 전세 끼고 매수 후 2021년 고점을 뚫으면 투자금 대비 수익률 99% 가능한 상황.
4) 원금보존 :
강남은 전세가율 50%, 서울은 전세가율 60%, 수도권은 전세가율 70%, 지방은 전세가율 80%가 적정 전세가율이라고 했다. 목련선경2단지는 전세가율이 40%이므로 수도권 기준 너무 낮은 편이다.
전세가격이 너무 낮은건지, 매매가격이 아직 더 떨어질건지 확인이 필요하다. (공부가 더 필요한 부분)
5) 리스크 대비:
나의 투자 결론(매수 여부):
평촌 내 가장 인기있는 범계역 평남의 초역세권 아파트라는 점은 매우 큰 장점.
다만, 전세가율이 40% 수준으로 너무 낮아, 매수한다면 전세끼고 내 투자금 4억 넘게 필요한 상황.
목표 수익률을 달성할 때까지 확신을 갖고 기다릴 수 있을지 의문.
✅ 작성하면서 느낀점 :
단지에서 범계역까지 도보 3분 거리인 초역세권이고, 초,중,고 다양한 학군을 갖추고 있다.
뿐만 아니라 단지 인근에는 안양시청, 동안구청, 행정복지센터, 롯데백화점, 뉴코아아울렛, 은행 등 생활편의시설 이용도 용이해 리모델링 후 가치 상승에 대한 기대가 높아 보인다.
평촌으로 이사간다면 가장 가고싶은 입지 조건이긴하다.
작성하면서 느낀 점은 역시 입지가 중요하다는 것.
