✅아파트명
삼선푸르지오
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : B등급(베드타운)
- 성북구는 베드타운이지만 중구, 종로구 업무지구로 접근성이 좋다
2. 교통 : A등급 1시간 이내(도심권 접근이 좋다)
- 6호선 창신역 도보 7분(언덕!)/ 4호선 한성대입구역 도보 13분
- 광화문: 32분(1)
- 강남: 47분(2)
- 여의도역 45분(1)
- 디지털미디어시티역 49분(0)
- 가산디지털단지역 61분(1)
- 마곡 68분(1)
3. 학군: C등급
- 여아 학부모에게 수요가 있을 수 있겠다
- 삼선초 배정: 도보 5분
- 삼선중(82.5%)/홍익대부속중(63.5%) 배정
4. 환경: C등급
- 편의시설 부족해보임, 한성대입구역 부근으로 가면 번화한 상권 공유 가능
- 1 km 반경 내 대형마트 / 백화점 없음
- 1 km 반경 내는 아니지만 고대병원과 서울대병원이 1.3km내 위치해서 병원 접근성은 좋다 할 수 있다
5. 공급(26~28년): S-등급
- 성북구 인구 수 423,313명으로 적정수요 2,116명
27년 입주가 2,870세대인데, 단지 바로 옆(창경궁롯데캐슬시그니처)에서 1,223세대 입주 예정
=> 현재 분양권 매매 진행 중으로 공급 영향권, 단지 자체의 공급 등급은 낮다고 할 수 있다, 매수&전세세팅 주의하자
- 성북구, 동대문구가 25년 초과공급이어서 26년 초까진 영향을 주지 않을까
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : X / 단지 1개로 판단 어려움
이미 전고를 상당부분 회복해서 저평가 됐다 보긴 어려움, 호가는 이미 전고 이상 (9억)
2) 환금성 : O / 500세대 이상 아파트, 저층 탑층 아님
3) 수익률 : O / 100% 수익률 위해선 10년동안 3.5억 올라야함 8.3억+3.5억 => 11.8억 (10년이면 가능할듯 하나, 여기에 이정도 투자금이 맞을까)
4) 원금보존 : X / 전세가율 57.8%
27년에 단지 바로 옆에 창경궁롯데캐슬시그니처 1,223세대 입주 예정돼 있음, 이 시기는 주의하자, 입지 독점성 있는 곳
5) 리스크 대비: O / 고점대비로 보면 역전세 대응 어려우나 해당 시기에 전세가 가격 구간 범위가 컸고, 저점 및 최근 전세가, 향후 공급을 고려하면 역전세 금액이 크지 않을 것으로 예상되어 10% 범위내 대응이 가능할것 같다
나의 투자 결론(매수 여부): 투자하지 않음
지역내 상위 생활권에 비교해볼 수 있는 단지 다수 존재, 저환수원리 중 3개만 충족
=> 이정도 투자금을 여기에 넣기엔 아쉽다
=> 다른 생활권 또는 다른지역에서 가격 흐름이 덜 온 단지를 찾아보겠음
✅ 작성하면서 느낀점 : 감정을 배제하고 단지 자체에 집중해서 분석해 볼 수 있었음
