열기 89기 아파트 수익률 보고서 작성/ 수지 동천역 래미안이스트팰리스 2단지 34평형

✅아파트명 

 수지 동천역 래미안이스트팰리스 2단지 34평형

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

경기도 용인시 수지구 종사자수 87,487명 (C등급)

그러나 서울시를 제외한 다른 지역은  시 전체로 보는 것이 좋으므로 => 용인시 종사자수 414,867명 (S등급) 

그리고 30분 이내 출퇴근 거리에 성남시(판교), 수원시 등이 있음

2. 교통

강남역 41분(30분~1시간)이므로 A등급 

분당/판교 테크노밸리 25분 (30분 이내)이므로 A등급

강남역 41분	판교역 25분

여의도역 1시간 5분	시청 1시간

3. 학군 

초등학교 : 용인 한빛초

중학교: 용인한빛중, 수지중, 문정중, 손곡중. 

근거리 배정은 용인한빛중이나 2지망인 수지중, 문정중, 손곡중으로 갈 가능성이 있음. 

*중학교 신입생 지원 원칙 및 배정 방법

• 중학교 신입생 지원 원칙

• 1. 학교군 내 모든 중학교를 희망 순으로 지원한다.

• 2. 학교군・중학구를 위반하여 초등학교를 졸업하는 경우에는 실제 거주하고 있는 주소지를 기준으로 지원한다.

• 3. 학교군 내 구역이 설정된 경우 구역 내 한 중학교를 우선 1지망 한다.

• 4. 2지망 이하 작성 시, 구역 관계없이 학군 내 중학교 지망(수지1중학군 제외)

• 5. 수지1중학군은 2지망 이하는 졸업 초등학교 기준 근거리 중학교 5개교 중에서 지망(수지1중학군 내 졸업초등학교가 없는 경우 실제 거주하고 있는 주소지 상의 초등학교 기준으로 지원)학교군 내 모든 중학교를 희망순으로 지원

   

  학업성취도를 기준으로 용인한빛중 (89.7%), 수지중 (91.2%), 문정중 (83.3%), 손곡중 (88.3%)

  수지구 내 학업성취도가 뛰어난 학교는 홍천중 (95.1%, S등급)이므로 최상급 학군이 아닌 것을 알 수 있다. 

   

  근거리 내 용인한빛중 기준으로 B등급.

   

  

4. 환경  

의외로 대형마트가 반경 1km 이내에 없다.  C등급  

5. 공급

적정수요 = 인구수  0.5% = 용인시 수지구 인구 2025년 11월 기준으로 374,284명  * 0.5% = 1,872명

1872명 * 3년 = 5,616명이 향후 3년간 이 지역 적정 수요

2025년 125가구 공급 이후 2028년까지 수지구 공급 없음

125  <  {(1872*3년) * 0.5 } = 2,802

2029년 수지자이 에디시온 480세대 입주 예정

대체지역 

수원시 영통구 2027년 3월 영통자이센트럴파크 580세대 입주 예정

용인시 기흥구 2026년 12월 영통역자이프라시엘 472세대 입주 예정

전체적으로 평가하기에 수지구 뿐만 아니라, 주변 대체지역까지 놓고 보아도 공급은 적정수요에 크게 미달하여 

S등급이라 할 수 있다. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

한빛 래미안 이스트팰리스 2단지 국평은 2025년 12월 24일 현재 매매 매물 1건, 전세 매물 0건이라 현재 시점에서 비교할 수 있는 전세가가 없다. 25년 11월 전세가 6억 5천에 거래되었고, 25년 10월 전세 7억 2천에 거래되었다. 

1단지 460세대

2단지 428세대

3단지 855세대

4단지 620세대 

총 2363세대 중 국평 전세 및 월세 매물이 1건도 시장에 나와있지 않아 전세 매물 거래가 잘 될 것으로 보임. 

2025년 11월에 2단지 실거래가가 7억 2천만원이 있으며, 3단지 국평의 경우 11월과 12월에 7억에 거래되었으며 월세 매물이 1억/240만원으로 거래된 바, 7억에 준하는 금액에 거래되었음. 

고로 2025년 12월 전세가를 7억으로 놓는데에 무리가 없을 것으로 보임. 

✅현장사진

1단지-4단지가 압도적으로 각 블록마다 위치해있으며 단지 관리가 굉장히 잘되어있음. 

등하교길 출퇴근시간에 경비 직원들이 차량 및 횡단보도 통제를 일률적으로 시행하고 있으며 골목입구에 상가가 크게 자리하고 있음. 2단지가 그중 직선거리로 동천역에 가장 가까움. 

경사가 있어 동천역으로 가는 길은 비교적 쉽게 느껴지나, 귀가길에는 멀게 느껴질 수 있음. 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 이스트팰리스  1, 3, 4단지 금액들이 전고점에 도달했음에도 2단지는 아직 도달하지 않고 1억 5천만원 아래에 자리잡아 안전마진으로 작용할 수 있으나, 매도인이 언제든지 금액을 올릴 가능성도 존재함. 전세값이 매매 전고점을 찍을 당시에는 5억대에 거래되었으나, 전세값만 놓고보면 전고점이 7억5천만원, 7억6천만원까지 올라간 적이 있고 향후 3년간 수지구 및 대체지역에 전월세 매물이 적게 출현할 것으로 보이는 바, 상방을 뚫을 가능성도 존재함. 그래서 현재 7억에 전세를 놓을 경우 역전세 가능성은 적어 보임. 

비슷한 가격대 및 투자금인 정자뜰마을 태영데시앙 1차 국평과 비교했을 때 한빛래미안이스트팰리스 2차가 전고점 비교 저평가.

2) 환금성 : 수지 지역 특성상 대형평수가 많고 국평 매물은 소화가 잘 되는 편이라 환금성은 좋은 편으로 보임.

3) 수익률 : 2025년 12월 현재 투자금 4억 5천만원으로 매수 가능하며, 투자 수익률 100%를 달성하기 위해서는 매매 16억이 되어야함. 전고점이 13억이었으므로 전고점 위로 3억이 더 올라야 함. 현재 매수 금액(11억 5천만원) 대비 39.13%, 전고점 대비 23% 상승해야 투자 수익률 100%를 달성할 수 있음. 반대로 현재 가격은 전고점 대비 77%가격임.

경기도권의 상승세가 얼마나 서울을 쫓아갈지는 아직 알 수 없지만, 2025년 서울 마포구 13.5% 성동구 17.94% 송파구 19.78% 광진구 11.48% 등 상승세가 무섭고, 성남시 분당구와 용인시 수지구도 가격 동조화 현상이 뚜렷해지고 있다. 또한 과거 수지의 시세는 분당 대비 약 65% 수준에서 형성되어 왔다는 이른바 “65% 법칙”이 다시 주목받고 있는데, 분당과 수지가 재건축 바람을 타고 가격상승 중이므로 준신축에 해당하는 이스트팰리스도 그 영향을 받을 것으로 보임. 

그리하여 수익률 100%를 달성함에 있어 긍정적으로 작용할 것으로 평가됨. 

4) 원금보존 : 적정전세가율을 두고 볼때 원금보존 가능

입지독점성 - 현장 임장을 가보면 그 주변 지역에서 비교적 신축에 속함. 단지가 잘 조성되어있고 누구나 살아보고 싶은 단지임을 한 눈에 알 수 있고 공급부족을 고려하면 신축 대단지 수요를 흡수할 수 있다. 그러나 실제 분석을 해보면 백화점 마트가 1킬로미터 이내에 없고 학군도 S등급 A등급은 아니며, 지하철역까지 도보 20분 정도 소요되어 입지독점성이 월등하다고 보기는 힘들다. 

5) 리스크 대비: 현재 해당 단지 및 수지구 전반적으로 전세 월세 매물 실종 상태이고, 이미 입주장으로부터 몇바퀴 돌아 일시적 대규모 전월세가 발생하지 않을 것이므로 역전세 나지 않을 것으로 보임. 

나의 투자 결론(매수 여부): 

매수하지 않을 것임. 현장 임장을 통해 2300세대 단지 구성 및 관리가 너무 좋았고 리조트급의 분위기를 연출하여 상당히 혹했으나 실제 분석을 해보니 투자금 4억 5천만원을 들이는 데에 비해 학군과 입지 독점성이 떨어지는 것으로 판단됨. 

✅ 작성하면서 느낀 점 : 

임장보고서의 세부내역들을 대부분 아는 부분이라고 생각했고 또 아파트를 체크할 때 평소에도 해오던 방식이었으나, 구체적으로 백화점 마트 등의 위치를 1킬로미터 이내로 체크해볼 생각은 하지 않았다.  그런 부분을 두고 생각해보니 광교중앙역 옆 아파트들이 강남에서의 먼 거리에도 불구하고 값이 왜 이렇게 오르는지 설명이 되었다. 

다소 시간이 많이 걸리고 지도 스캔, 표를 만드는 등의 작업이 귀찮았지만, 나만의 탬플릿을 만들어두고 작성하여 효율성을 도모한다면 분석의 기록이라는 측면에서 투자에 도움될 것 같다.