안녕하세요
행동대장 행동π' 쪼코파이a 입니다.
메리크리스마스 🧑🎄🎄
2025년이 가기전 저의 다섯번째 투자.
매수편에 대해 복기를 해보면서 나눠보겠습니다.
저의 다섯번째 투자는 1호기를 매도 후 갈아타기인데요.
https://weolbu.com/s/Jj8CrdtEq8 (매도편)
먼저, 투자의 방향에 따른 후보단지 선별을 가져봅니다.
지방vs수도권
많은 투자동료분들께서 고민하는 지방vs수도권에 대해
저 역시 고민을 가지게 되었는데요.
무엇보다, 4가지 투자 방향에서 소거 후 결정할 2가지 방향의 투자방향 중
1호기 매도 후 투자 / 보유 후 투자
두 방향에 따른 종잣돈 범위가 달라졌기 때문에 지방도 필히 봐야했는데요.
지역에 대한 선택의 고민보단, 단지 대 단지로 고민 후 결정을 지어보기로 합니다.
그렇게 저는 5천 이하의 소액투자부터 n억대 수도권 투자까지의 후보단지를 선별하기로 하는데요.
월부학교의 과정 안에서 선정된 중소도시부터 광역시 그리고 수도권까지
함께하는 동료분들과 열심히 임장을 하며 후보단지를 물색하게 됩니다.
A광역시 30평대 신축.
당시엔 핫하지 않았던 A광역시에 신축 단지를 만나게 됩니다.
이때 매매가 절대금액이 소액투자로 접근이 힘들겠다란 생각으로
20평대 매물예약으로 보던 제게서 마땅한 매물을 보지 못하던 중
연락주신 부사님의 전화 한통으로 만나게 30평대 매물인데요.
“30평대 급하게 나온 물건 하나 있는데 보시겠어요~?”
“사장님 저 00만원밖에 없어요.. ”
“그러니깐~ 지금 N억에 전세 맞춰지면 딱이예요~”
이때 저는 ‘뭐지..? 가능하네? 심지어 매매가격이 싼거네?’라는 놀라움으로
다음날 바로 A광역시를 향해 달려갑니다.
사장님이 브리핑 해주신 내용처럼 매매가격은 시세대비 5천 낮춰진 가격으로 광고되지 않은 물건이였고,
매도자가 카드빚이 많은 상황에 집마저 경매로 넘어갈까 노심초사 하고 있는 것이였습니다.
하지만, 매수하기 좋은 상황에만 놓이진 않았는데요.
첫째, 월세가 낀 매물.
둘째, 빠른 잔금을 요하는 매물
상황이 급한 만큼 예상한 날짜보다도 빠른 날짜에 잔금을 원하는 것이였고
결론적으로 잔금이 가능해야 하는 상황이라는 것을 알게 된겁니다.
그럼에도 불구하고 매매가격은 과거 20년도의 가격 수준이라는 것에 싸다라고 판단되었고
잔금이 가능한 상황이기 때문에, 아직까지 잔금해야 하는 대출활용 경험을 가져보지 못한 것을
이번을 기회삼아 일시적 대출활용 계획을 세워본겁니다. 그렇게 튜터님께 문의하게 된 A광역시 30평대 신축.
“쪼코님 가격이 싼건 맞지만, 이 물건이 쪼코님의 자산 포트폴리오 상 좋은 자산으로 채워놓게 되는지를 고민해보세요.”
다주택으로 나아가는 저에게서, 한채 한채의 명의가 자산이 된다라는 것을 알수 있었고
더 좋은 자산을 채우기 위해 노력해야 된다라는 것을 알게 되었던 것이죠.
B중소도시 20평대 선호구축
그렇게 저는 임장지 내에서 미리 후보단지로 선별 했던 20평대 선호구축을 찾게 되고.
다시 현장으로 달려가게 되었는데요. 중소도시라 불리지만, 광역시나 다름없던 이 지역에
가장 선호되는 생활권 속 구축단지인데요.
트레킹하며 됬던 최저가로 형성된 매물들에선 비로얄 동,층 등이 다수였는데요.
중간 로얄, 로얄층이면서, 주전세까지 가능했던 물건의 상황까지 브리핑 받게 되면서
앞서 피드백 받게 되었던 튜터님의 조언을 떠올려 보게 되면서 ‘더 좋은 자산’이란 확신도 가질수 있었습니다.
다만, 앞서 본 매물들의 종잣돈의 크기보단 컸기 때문에, 매도 후 갈아타기로 진행해야 했고,
그러기 위해선 매도를 빠르게 진행 해야 되는 상황이 되었는데요.
그전에 우선, 다시한번 매물에 대해 문의를 하기 위해 준비하던 중. 그날 저녁 물건은 계약이 이뤄지게 되버립니다;;
아쉬움 마음을 뒤로한채.. 아쉬운대로 문의를 하게 되었는데요.
“쪼코님 , 괜찮아요. 그렇게 하나하나 단지에 깃발 꽂아 가는겁니다”
사실 당장에 거래가 가능한 나의 물건은 아닌 걸 알았지만, 아쉬웠던 마음은 어쩔수 없었는데요.
하지만 그렇게 단지에서 싼 매물의 가격을 알고, 부사님과의 의사소통으로 나의 거래처까지 확보한 것 자체로써
실제 나의 후보단지의 깃발을 꽂아 나가는 과정이 될수 있었습니다.
C중소도시 대장단지
뜨거웠던 여름날 다시한번 중소도시로 나아갑니다.
특히 이 지역엔 지방의 하락장+누적된 공급 및 올해 입주장까지 덮치게 되면서
덜 선호하는 단지부터 대장 단지까지 모두 ‘싸다..’라고 외치며 다녔던 지역이였는데요.
모든 단지의 가격이 무너져 있는 곳에서 우선시 봤던 단지는 대장단지였습니다.
지역의 규모가 크진 않았기 때문에 , 꽤나 많은 투자자들이 부사님을 괴롭혔던 터라
물건 보기는 쉽진 않았지만, 그럼에도 적극적인 사장님은 꼭 계셨었는데요.
감사한 사장님의 적극성으로 봤던 대장단지의 ‘낀’평형의 매물은 전세가 낀 상태였고
신축에 옵션 역시 좋았기 때문에 컨디션 상이라 볼수 있던 매물이였는데요.
다만, 최대 리스크는 ‘공급’이였습니다.
지역 내 공급이 여전히 남아 있었고, 사실은 투자지역 우선순위라 보긴 어려웠는데요.
하지만 '공급에 대한 리스크가 햇지 되면 정말 싼 대장단지를 투자할수 있지 않을까'란 생각으로 문의하게 되었는데요.
"쪼코님, 가격이 싼건 맞아요. 그런데, 다음 공급으로 전세가 최대 얼마까지 빠질 수 있는지 생각해 봐야하고,
감당 가능하더라도 지금 쪼코님의 자산상황에서 다음 투자에 1,2천만원이 나중에 아쉬울 수 있어서 마음이
힘들 수 있을거 같아요."
특히 중소도시에 ‘공급’에 대한 리스크를 너무 쉽게 생각해서는 안된다라는 걸 알게되면서
더불어 지금 당장의 투자에 그치는 것이 아닌 다음 투자까지도 볼수 있는 넓은 시야가 필요했습니다
이렇게 A광역시,B,C중소도시 대표되는 단지&매물이 되었지만 이외 다른 단지에 매물들을
수차례 문의를 하면서 , 피드백 받게 된 매물, 날아간 매물 등으로 이리저리 치이며 수도권으로 올라옵니다.
D 수도권 비교평가
오랜만(?)에 온 듯한 수도권에서 다시금 찾아 나선 매물에서
지역 내 매물을 찾는 것 뿐만아니라, 가진 앞마당 수도권 전체에서 매물을 찾아 다니게 되었는데요.
먼저 임장지 내 매물을 집중으로 찾아 본 2개의 후보 매물
1-1 역세권 신축으로, 월세가 껴있는 상태였는데요. 당시 월세가 껴있다란 이유로 필터링 하는 것이 아닌 가능한
모든 매물을 보자는 마음으로 보게 되었는데, 월세입자는 만기전 자진해서 짐을 뺀 상태로
사실상 공실과 다름없었던 매물이였던거죠.
1-2 물리적 위치가 더 좋은 수리된 구축으로 , 비록 구축단지였지만 내부 올수리가 된 상태였기 때문에
임대에 대한 걱정이 한시름 덜수 있었고, 주전세가 가능한 상황적 유리한 부분까지 파악할수 있었던 매물이였는데요.
두 매물에 대한 고민에선, 물리적 위치와 교통편이 좀더 좋은 구축 VS 덜 좋은 신축이란 것에 문의를 하게 됩니다.
“지역 내 선호도 순위도 중요해요. 어떤 단지가 더 사.팔.사.팔이 잘되는지까지 다음 스텝에 어려움이 없어요"
물리적 위치와 교통의 입지적 요소가 당연 우선시 되는 중요성이 있지만,
그 차이가 눈에 띌 정도가 아니라고 한다면, 선호도를 통한 매수,매도의 환금성 그리고 보유적 관점까지도
고려해 봐야겠다란 것으로 두 단지에서 우선순위를 세워볼수 있었습니다.
2-1 1등생활권의 구축단지로 수리가 되지 않은 기본집으로 적정가격의 주전세 역시 가능했던 매물과
2-2 지역적 우선순위의 구축 단지의 특올수리 되어 광고 된 가격보다 따로 브리핑 받게 된 싼 가격의 매물
두 매물을 가지고 다시 문의를 하게 됩니다.
“가격에 집중해서 가격이 싼지 비싼지를 판단해야 합니다, 다음 실투자금으로 대입해서 실제 가능한 단지를 보세요”
실제 매매가격을 통해 가치대비 싼지 비싼지를 봐야하는 ‘저평가’를 보는 것이 우선시 되어야 하고,
투자금을 보는 것인데, 투자금 역시도 실투자금을 통해 나의 투자금 범위에 맞는지를 설정해야 한다라는 것이였습니다.
실제 수리비까지 더해보면서, 실제 투자금범위를 따져봐야 하고 비교되는
매물과의 차이성을 보고 다시금 우선순위를 세우게 되었습니다.
이렇게 수도권에서 역시 나의 앞마당 내에서 투자범위의 단지들에 깃발을 세워보게 되었고
각각에 대한 우선순위를 잡아나가게 되면서 , 내 손에 쥘수 있는 후보단지를 선별할수 있었는데요.
10. 15 대책.
후보단지를 쥐고, 1호기까지 매도한 이 시점 딱 터진 10. 15 대책인데요.
당시 제게 쥐어진 후보단지에도 토허제로 묶이는 지역이 포함되었기 때문에 아쉬움이 클수밖에 없었지만
제게 쥐어진 후보단지에는 그 외에 비규제지역과 지방광역시, 중소도시까지도 꽉 쥐고 있었기 때문에
할수 있는 투자로 우선순위를 재배열 후 나아 가게 됩니다.
F 비규제 수도권
그렇게, 이미 달궈졌고, 풍선효과로 다시금 달궈지는 비규제 수도권에
딴딴한 단결성이 강한 부동산 사장님들에 ‘한번만..’이란 간절한 마음으로 매물 두개를 보고.. 조리원으로
매물 하나를 보고..조리원으로 보여 준다고 할땐 , 무조건 달려가야 하는 쉽지만은 않았던 지역이였는데요.
그렇게 30평대 역세권 구축 단지에서 , 시세 대비 싸진 않았지만 중간 선호 ‘동’에 로얄 ‘층’의 매물을 만나게 되면서
앞서 봤던 다른 매물의 가격 정도보다 싸게 살수 있다란 기준으로 가격협상을 가져보게 되었는데요.
매도자에게 요구한 사항엔 금액, 전세승계형, 잔금을 길게 방식의 매수자의 요구사항이 많은 상황이였는데요..
당시 부동산 사장님께선 금액적 가격협상이 내가 원한 가격만큼의 3천만원 네고된 가격까지 협상이 되었지만
조건적 협상인 전세승계형, 잔금을 길게가 받아주시지 않았던 것에 투자가 되지 못하는 거였는데요.
가격협상까지 해주셨던 부사님 역시 감사했지만, 조건적 협상 시도를 잘 해주지 않았던 것이 가장 큰 아쉬움에
신중을 들여 한번의 시도를 더 해보기로 합니다. 앞서 투자를 해보며 경험했던 , 여러 부동산에 가격적 네고에서
매물이 날라갔던 경험이 떠오르게 되면서 당시 복기점을 되뇌여 일잘러 부사님을 찾기위해 노력했는데요.
저녁늦게 걸어 찾아간 부동산에 다른 매물에 대해 이야기를 나누면서, 대출 규제에 대한 투자로써 어려움점 등을
공감해주시며 늦은시간까지 브리핑 해주셨던 부사님께서 하셨던 말씀
“거래하기 쉬운것만 할려고만 하면 되나요, 어려운것도 거래도 해야 프로가 되죠 ^^”라는 말씀에
‘이 부사님이다..!’라는 마음으로 앞서 본 매물을 의뢰하게 된겁니다.
그렇게 새로운 부사님과의 파트너로 조건 협상까지 받아내면서 다른 후보단지와 함께 매물문의를 해보게되었는데요
“쪼코님 상황에서 싼 단지를 잘 찾아오셨어요. 가격과 조건까지 잘 만들어 오셨으니 빠른 판단으로 투자고려 해보시면 좋을거 같아요.”
다른 후보단지에서 더 좋은 연식의 시세대비 싸지 않았던 매물에 아쉬움이 컸었고,
기다림으로 판단을 늦춰볼수 있었는지만
투자가 거듭될수록 신중함은 더해지되 , 판단력은 빨라져야 한다는 말씀이 와닿게 되면서
더 이상의 망설임은 뒤로 한채 투자까지 이뤄낼 수 있었습니다.
지방에서부터 수도권까지 돌고돌아 찾게 된 이번 다섯번째 투자에서
과정속에서 작은 투자금부터 큰 투자금까지 많은 단지들을 비교해보며 복기해야 할 포인트가 많았는데요.
- 항상 좋은 자산을 채우기 위해 노력해야 된다.
- 실제 나의 후보단지의 깃발을 꽂아 나가는 과정을 거쳐 나가야 된다.
- 공급으로 전세가 최대 얼마까지 빠질 수 있는지 생각해 보면서, 다음 투자까지를 넓은 시야를 펼쳐봐야 한다.
- 지역 내 선호도 순위, 어떤 단지가 더 사.팔.사.팔이 잘되는지까지 고려해야 한다.
- 가격에 집중해서 가격이 싼지 비싼지를 판단하고,실투자금으로 실제 가능한 단지에 집중해야 한다.
이번 한번의 복기가 끝이 아닌, 계속적인 복기를 통해 내년의 투자에 역시 성장하는 투자로 찾아 뵙겠습니다 !
긴 글 읽어 주셔서 감사합니다. 메리크리스마스~🧑🎄🤶🎅
