칼럼 #63 두 번의 전세상승분과 서울 전세가 이해하기 [후후아빠]

2024.03.27

https://cafe.naver.com/wecando7/10783440

[ 본 것 ]

1. 큰 파도 속 두번의 전세재계약 (수요 높은 단지의 안정감)
   • 20년 2월 전세 시시 4.7억 → 22년 2월 재계약 시점 전세 6.0억 (5%만 인상) → 23년 1월 시세 4.2억 (하락기) → 24년 2월 5.4억 (5%만 인상)
   • 4.7억 → 4.9억 → 5.1억 : 임대사업자 물건이라 5%만 계속 상승시킴
   • 좋은 단지에 투자해 높지 않은 전세가에 계약하고 급등장에 욕심을 내지 않으면 서울 투자도 안정적으로 운용이 가능

2. 지금 전세가는 높지 않은가 (현재 서울 전세 가격 수준)

• 절대적 고평가 여부 파악 (J-PIR)
  • 서울의 전세가는 꾸준히 우상향하지만 지금의 전세가는 아직 오르지 못했다고 볼 수 있다.
• 상대적 고평가 여부 파악 (가격 상승시점)
  • 상급지부터 상승 흐름이 전달되는 모습 (매매가 상승흐름과 같음)
  • 구축의 덜 선호하는 단지까지 전세가가 올라야만 전세가가 고평가 되었다고 볼 수 있다.
  • 서울 1-10년차 신축 : 20평대 전세가 4-6억대
  • 서울 15-25년차 구축 : 20평대 전세가 4-5억대, 외곽지 2-3억대
  • 입지나 연식차이가 있음에도 가격격차가 크지 않은 시장 = 하락장에서 보이는 특징
• 전세가가 비싸다고 판달할 수 있는 시기는 덜 선호되는 구축까지 전세가가 상승하는 시점
• 이 시기는 2016-17년도처럼 서울 수도권 소액투자가 가능한 시기가 될 것임

[ 깨달은 것 ]

• 전세가가 비싼지, 싼지, 재게약 시점에 얼마나 올려받을지는 절대적/상대적인 수치를 살펴봐야 한다.
• J-PIR을 이해하고 확인하고 생각을 정리할 수 있어야 한다.
• 단지별, 급지별 전세가의 흐름을 파악하고 있어야 한다.
• 욕심을 내면 안된다.

[ 적용할 것 ]

• 27년 2월 동대문에 전세를 맞추고 나와야하는 시점에 얼마로 설정할지가 고민이다.
• 그때 당시의 전세 시세를 봐야겠지만, 최근 조사에 따르면 하락장에는 -30%까지도 떨어질 수 있다.
• 지난 부자보고서에 따르면 전세가 하락(역전세)는 -10%까지가 일반적이다.
• 리스크는 항상 보이지 않고 대비해야하므로 -10%에서 최악의 경우 -30%를 생각하고 전세세팅을 한다.
• 적용점 : 중/하급지의 전세가격을 유심히 보면서 전세 사이클의 흐름을 본다 (다음 원페이지 정리할 때)