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책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트레드 2026 / 김경민, 정재훈,김규석,이소영, 이영민
저자 및 출판사 : 김경민, 정재훈,김규석,이소영, 이영민 / 와이즈맵
읽은 날짜 : 2025.12.25
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #입지독점성 #슈퍼사이클 #상승도미노
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8
1. 저자 및 도서 소개
김경민 교수님은 처음 월부와 3pro등 미디어에서 먼저 접했던 거 같아요.
2025년 부동산 시장을 돌아보며 2026년도 부동산 시장은 어떻게 변화할 것인가?
서울과 지방의 부동산 시장 현황, 수도권 신도시 중에 다 같은 신도시가 아니다
서울 아파트는 상승 도미노로 퍼져 나간다
월부에선 아파트가 투자로 심플하기 때문에 아파트만 말해주셨느데 이 책에서는 서울 빌라 시장에 대해서도 다뤄줘서 아파트와 빌라를 바라보는게 완전 틀리진 않다는 것과 빌라도 다 같은 빌라가 아니다. 빌라 역시 입지 독점성을 가진다
서울 대장 아파트는 어떤 상승 곡선을 가진것이가? N파고, W파고
부동산 시장과 핫플레이스 연관 관계
2. 내용 및 줄거리
1장 2025 부동산 시장 돌아보기
#슈퍼사이클 #상승도미노 #정부대책
- 2025년 서울 부동산 가격 시나리오는 ‘금리의 흐름’
- 2026년을 앞두고 시장 참여자가 인지해야 하는 두가지 : ‘슈퍼사이클’의 흐름은 여전하다. 강남에서 시작한 ‘상승 도미노’는 강북의 저가 아파트로 확대된다
정부규제 : 상승도미노를 일시 정지
1. ‘6.27대책’ =주담대 최대 6억원 제한 = 강남 고가 아파트 구매 저지, 이때까지 4급지에 기회가 아직 있었다
2. 9.7대책
3. 1015대책 =토허제
2장 빅테이터로 분석한 서울&전국 아파트 시장
#서울, 수도권 상승 #입지독점성
- 서울 : 2023년 1분기 저점 대비 2025년 2분기 20.1% 상승
- 광주 : 2023년 1분기 저점 대비 2025년 2분기 2.7% 하락
- 서울과 지방의 부동산 양극화
상승세 지역 : 서울(20.1%), 경기(10.1%), 인천(8.2%), 세종(7.8%) = 수도권, 행정중심복합도시=인구 유입과 행정수도 이전에 대한 기대심리가 가격 상승 견인
=> 지금 부산과 창원등 봄(매매 상승, 전세 상승)시장인 곳이 투자자들에 관심을 받고 있다
- 서울은 가격과 거래량 모두 상승하고 있다
- 서울 전역과 수도권 일부 신도시의 슈퍼사이클 확산 = 분당, 수지등 강남에서 가까운 신도시 주목
- 가격 상승폭이 높은 수지와 거래량 증가 폭이 높은 평촌
- 강남3구 : 단순한 회복을 넘어 새로운 상승 사이클로 진입
- 목동 VS 여의도 : 경쟁형, 결과 중심, 시스템 활용, 고강도 사교육 VS 자기 주도형, 과정 중심, 개별 맞춤, 선택적 투자 =>학군으로 목동과 여의도의 성향 차이는 있지만 그만큼 경제력이 받쳐주는 부모가 아이들 교육에 관심이 많은 지역이라는 공통점
=> 책을 읽으면서 잠시 부동산 시장과 멀어졌던 7개월동안 부동산 정책이 변했는데 너무 대처하지 못했구나. 그래서 후회가 남고 이렇게 마음이 무겁구나를 다시 한번 느끼는 챕터였다
3장 서울시 빌라 시장 정밀 분석
#빌라도 다 같은 빌라가 아니다. 입지독점성을 가지는 빌라
- 서울시 주택수는 압도적으로 아파트 60%를 차지한다
- 실제 가구수로 주택 유형을 따지면(다가구 같은 경우 실제 6가구가 살아도 1채로 책정) 비아파트 거주 가구수는 57%
- 최근 빌라 시장은 매매 비중 보다 임대 비중이 증가 = 2022년 전세사기 사건을 기점으로 더 가속화 =매매거래 감소=빌라의 자산가치 하락
- 빌라 거주자가 1인 가구 위주로 재편 = 초등학교 학생 수 빠르게 줄어듬
역삼2동, 대치4동은 우수한 학군과 다양한 편의 시설로 아파트와 빌라가 공존=>입지독점성 = 강남권 주거지 개발 압력이 지속적으로 상승 할 수 있는 만큼 미래 개발 가능성 역시 토지와 주택 가격에 더해짐
4장 2026년 부동산 투자 빅이슈 TOP6
#인플레이션 #슈퍼단지 #앵커링효과
- 글로벌 관세전쟁 = 환율 불안정성 키워 수입물가 자극 = 부동산 가격 상승 압력
- 인플레이션으로 기준금리 인하 = 대출금리 낮아져 수요자는 투자 매력적, 공급자는 시공비와 토지비 비싸져 수익성 떨어져 공급 확대 제한 = 그럼에도 서울은 수도권 내 강한 대기 수요, 비교적 견고한 경제, 극히 낮은 미분양률을 바탕으로 지방과 다른 양상을 보여 줄것이다
- 서울 아파트 중에서도 ‘슈퍼스타 단지’
- 강남 아파트 60억에 가려진 앵커링 효과 = 강남 아파트 60억이래 하며 서울이 다 비싸다는 인식을 심어주는 앵커링 효과, 하지만 잘 뜯어보면 4급지에 아직 오르지 않는 단지들과 25평에 9억 이하의 투자 가능한 단지들도 많다.
- 미래 입주 물량이 부족하다는 점이 지방 광역시 아파트 시장이 좋아질 거라는 결론은 아니다
- 구조적 공급 부족에 시달리는 서울 : 시장 실패(인플레이션으로 시공비, 토지비 상승과공급 감소)에 정부 실패(서울시의 무능으로 2023년 이후 분양 시장 대비 부족)로 인해 서울 부동산 시장의 공급 부족으로 가격 상승
- 전세 : 하방 경직성(전세가 이하로 매매가 안 떨어짐)=기대 인플레이션으로 자산가치 상승
상승도미노 : 강남구 2024년 9월 N파고 돌파, 성동구 2025년 5월 N파고 달성, 동대문2025년 5월 상승세 진입, 노원구 상승 흐름은 유지하나 아직 N파고 달성 못함
5장 서울시 16개 대장 단지 상세 리포트
#입지독점성, N파고, W파고 #도시재생
- 6.27 부동산 정책으로 ‘서울 일시정지 이론’ : 2025년 6월 부동산 대책을 발표하고, 3개월도 되지 않아 9월에 또 한 번 강화된 정책 발표. 이것은 서울 부동산이 대책만으로 쉽게 잡을 수 없다는 반증
- 강남접근성이 좋은 왕십리 뉴타운보다 마포래미안푸르지오가 더 가격이 높은 이유 : 강남 접근성은 떨어지나 광화문 업무지구, 여의도 업무지구로 접금성이 좋음, 입지 독점성
- 성동구 왕십리 뉴타운 VS 강동구 고덕 그라테온 : 강남 접근은 차로 비슷하나, 강동은 인접한 하남과 남양주의 아파트 공급에 영향을 받음
- 주변 개발로 탈 바꿈한 동대문
- 원래 학군지로도 좋은데 재건축으로 더 좋아질 목동
- 입지요소 : 교통편리, 직주근접성, 생활 편의성 = 직장까지의 교통 접근성
대장 단지 5가지 인사이트
1. 서울 인구가 줄어도 가격 상향 트렌드는 지속 가능
2. 강남권 아파트 N파고, W파고 달성으로 큰 폭 상승
3. 한강권과 강북권으로 ‘상승 도미노’
4. 도시 재생 ‘청량리 더블 랜드마크’ 대변신
5. 9억 미만 아파트, 6.27 &9.7 대책의 무풍지대
=> 1015 토허제로 더 접근이 어려워졌지만, 무주택의 생초라면 지금이 서울 아파트 가격이 주춤한 시기에 진입 할 수 있는 기회다.
6장 2026년 부동산 가격 대예측
- 6.27 대책은 저가 아파트 시장에는 별다른 영향을 못 미침, 중가 및 고가 아파트만 영향을 받음
- 일부 아파트 표피가겨은 하락했을 수 있지만, 본직적인 가격은 (약한)상승세 유지
- 노도성 및 2호선 외곽 지역 아파트는 아직 상승 여력 있음
- 2024년 시작된 집값 ‘ 슈퍼사이클’ 여전히 진행중
강북 지역으로 ‘상승 도미노’ 어어질 가능성
7장 주목해야 할 ‘핫’플레이스
- 외국 관광객은 단순히 볼거리가 아닌 ‘한국인’을 궁금해 한다
특정 지역이나 동네가 로컬 라이프를 경험 할 수 있는 공간을 부각된다면, 부동산 가치에도 새로운 프리미엄 요인이 더해질 것이다
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
- 6.27, 9.7, 10.15 정부 대책으로 부동산 시장이 잡히진 않았다. 일시적 정지를 겪고 있을 뿐이다
- 이 정책은 무주택, 생애최초에겐 기회이다
- 서울은 슈퍼사이클, 상승 도미노, 입지독점성을 가진 곳이다
- 서울과 지방의 시장을 다르게 봐야하다. 이 책에서 다루진 않았지만 지방도 지방 나름 다르게 봐야한다. 광역시, 중소도시등 퉁쳐서 보지 말자
인플레이션으로 돈의 가치가 떨어지는 지금 자산가치가 높은 부동산에 꼭 투자 하자
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
- 서울과 수도권이 상승된 이유 : 인구 유입과 행정수도 이전으로 인한 기대 심리
- 강남과 한강권으로 불리는 3급지 이상은 N파고를 넘어갔다. 정부대책으로 인해 살짝 눌려 있는 부동산 가격인데 지금이 기회이다.
- 항상 부동산 시장에 멀어지면 안되는구나, 잠시 부동산 시장과 멀어져 있던 7개월 동안 6.27, 9.7, 10.15로 인해 서울에 투자하려는 계획이 무산 되어 버리는 시기를 겪었다. 그럼에도 아직 기회가 있고 규제지역에 안된다면 비규제지역도 있다는 사실을 잊지 말자
5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?
돈의 대폭발
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