[우린 이제 8자 971만 남았다!_검파] 4주차 과제 푸기 _ 단지 가치와 타이밍 BM + 향후 계획

(3*2행렬) 단지 가치 X 투자 타이밍

단지의 가치를 알고 타이밍을 이해하면 잃지 않는 투자를 할 수 있다!

위의 내용을 마치 수학적 알고리즘을 따라가듯 명확하게 나눠주셨다. 강의에서 등장한 지역 말고 내 앞마당의 단지들에도 적용해 볼 수 있을까 싶어 앞마당 중에서 단지를 몇개 골라봤다. (필터 조건: 15년~20년차, 300세대 이상, 18~39평)

• 단지를 찾으면서 느낀 점
  • 대구에서 어느 지역을 봐야 할지 답이 좀 보이는 편이었다. 그래도 당시 임장 다니며 약 1,000세대에 달하는 '얘는 좀 괜찮지 않나?"싶던 단지도 10년 째 박스권인 가격인 걸 보고 엇… 싶었다. 아차차 입지도 별로인데 상품성도 별로구나. 적당한 단지 주변의 환경만 보고 수도권처럼 여겼음을 잠시 반성해 본다.
  • 울산에서도 찾아볼 지역은 뻔했다. 오히려 B단지의 경우 21년도에 박스권을 뚫어서 의외라는 생각. 하지만 단지 상품성이나 입지 가치를 생각할 때 B단지는 의심의 여지 없이 상폐투자로 보인다.
  • 수도권 앞마당에서도 찾아보려고 몇 군데 휙휙 둘러 봤는데, 생각보다 ‘어? 여기도 우상향?’하는 단지들이 많았다. 우습게 본 지역의 외곽 생활권에서도 우상향… 강남역 20km 이내면 순서가 늦더라도 수요가 밀려 나올 수 있는 범위인건가? (앞으로 지켜봐야지 뭐)
• A와 B단지의 가치와 타이밍
  • A단지는 대구 북구에서도 가장 생활권 선호도가 빠지는 곳에 위치해 있다. 단지 연식은 15년이면 나쁘지 않지만 대구에서는 아쉬운 편이고, 단지 자체 상품성도 뛰어나진 않다. 단지 주변 상권도 부족하고 택지 분위기보다는 골목 주택으로 둘러 쌓인 외곽 느낌이 강하다. 그래서인지 매매가 상승폭도 크지 않고, 전세가도 거의 상승하지 않는 모습이다.
  • B단지는 울산 동구에서는 선호도가 높은 생활권에 속하지만, ‘울산 동구' 자체의 수요가 풍부하다고 보기 어렵고, 인근 신축 단지로 수요 이탈이 큰 단지이다. 21년 즈음 매매/전세가 최고가를 기록했지만 직전 최고가와 큰 차이를 보이지 않는다는 점에서 인플레이션 방어가 가능한 가치가 있다고 보긴 어렵겠다. 특히 최근 상승장 이후 전세가가 역대 최저를 기록.

• A단지와 B단지의 가치와 타이밍
  • A단지는 군포시에서는 꽤나 잘나가는 단지이다. 대단지+브랜드+역도보권. 군포시라는 물리적 한계가 분명하지만 상품성이 단점을 충분히 보완하면서 최근 저점에서 빠르게 반등한 모습이다. 전세가 상승이 실거주 가치를 충분히 뒷받침하고 있으며, 최근 저점이 직전 상승장의 허리 근방이고, 현재는 직전 상승장의 어깨정도 올라온 모습으로 향후 상승장의 무릎~허리 사이가 될 수 있겠다.
  • B단지는 대구 중구에서 선호하는 생활권에 위치한 선호도가 나쁘지 않은 준구축 단지다. 연식이 빠지다보니 최근 저점에서 가격 반등이 빠르게 일어나지 않고 있지만 앞선 상승장에서 전세가가 무섭게 상승하면서 실거주 가치가 입증된 단지이다. 현재 매가가 크게 회복하지 못한 상황으로 직전 상승장의 허리 부근이며, 향후 상승장에서는 무릎 정도의 가격이 될 수 있겠다.

• 단지를 찾으면서 느낀 점
  • 내 앞마당 중에서 가치성장 투자인 단지가 별로 없다고 느꼈다. 그도 그럴게 서울 앞마당에서는 3급지 영등포가 최고 급지 지역이고, 경기도에서 꼽을 만한 지역은 광명과 평촌 정도가 전부. 이 중에서 탄탄한 전세 수요와 빠른 매매가 회복을 보이는 단지는 매우 적었다
  • 그럼에도 광명 철산동에 있는 단지들이 전고대비 가격 회복을 매우 빠르게 하고 있다. 비교적 서울 진입이 빠르고 기존 상권도 좋고, 연식도 준수해서 밸런스가 좋다는 점에서 가치를 인정 받은 회복일까? 서울 내 입지 가치가 더 좋은 구축과 가격 흐름을 비교해서 살펴보면 답을 찾을 수 있을 것 같다.
• A단지와 B단지의 가치와 타이밍
  • A,B 단지 모두 영등포구에 위치해 있어 여의도 출퇴근이 압도적으로 용이하고, 9호선 덕분에 강남 접근성도 준수하다. 두 단지 모두 평지 택지 지구에 위치해 있어 생활 상권 접근성도 좋다. 21년 전고점 이후 매매가는 -19%, -18% 수준으로 크게 하락했지만 전세가는 꾸준하게 상승했다. 현재 두 단지 모두 전고점을 크게 넘어 가격을 회복했다.

=> 올해 새롭게 만드는 서울/수도권 앞마당 중에 3급지 이상 지역을 최소 1곳 포함해야겠다. 보통 가치 단지들에 비해 가치성장 투자 단지들을 제대로 보지 못하고 있구나.

향후 나의 계획

• 지금까지는 어떻게든 앞만 보고 달려 오면서 구체적인 목표 수치 없이 해 올 수 있었지만, 이제는 스스로의 성장을 가늠하고 자극을 받기 위해서는 구체적인 숫자가 필수적인 시기라는 생각이 들었다 (물론 더 일찍 했다면 좋았겠지)
• 보다 구체적인 26년의 계획과 좀 더 구체적인 향후 6개월, 1월, 금주의 목표는 이번 주말부터 정리해서 올려보도록 하자 → 한동안 시행착오가 있겠지만 원래 완벽은 없다
  • 그동안 하고자 했지만 결국 해내지 못했던 것들에 대해 ‘왜’ 실행하지 못했는지 솔직하게 생각해보자
  • P인간인 내가 너무너무 좋지만 ‘홧김에 하는 선택은 결코 주도적인 선택이 될 수 없음’을 기억하자.