[열반중급반 48기 28조 웨클] 3주차 강의후기(압도적 실행으로 임장/임보로 만든 앞마당과 실전투자 사이의 간극을 메운다)

안녕하세요. 될 때까지 할 것이기에 성공할 수밖에 없는 투자자 웨클입니다.

이번 강의에서는 비교평가의 본질에 대해서 아주 자세히 배울 수 있었습니다.

실제 사례를 대입해서, 어떻게 적용해야 할지까지 세세히 짚어주셔서  큰 도움이 되었던 것 같습니다.

지난 강의에서 자모님께서는 누누이 강조하셨던 말씀이 

내가 한 투자의 근거를 가져야 한다고 하셨습니다.

내가 무슨 이유로 이 단지에 이 매물을 매수했는지 누군가에게 

알아 들을 수 있도록 설명할 수 있어야 한다는 얘기입니다.

근거를 가져야 내가 한 투자의 확신을 갖게 하고,

이것은 오래 보유할 수 있는 힘을 갖게 합니다.

투자는 매수가 끝이 아닙니다. 긴 선에서 첫 번째 점 하나를 찍는 시작에 불과합니다.

투자는 매수-보유-매도의 과정이 필요합니다.

여기서, 가치가 제 가격을 찾아갈 때까지 대응하며, 오래 보유할 수 있어야 합니다.

처음에 매수의 근거를 가지지 못하면, 보유 과정에서 흔들릴 수밖에 없습니다.

매수의 근거를 가지는 과정에서 가장 중요한 도구가 바로 ‘비교평가’인 것입니다.

잔쟈니 튜터님은 이번 강의에서 우리가 스스로 비교평가해서

매수의 근거를 가질 수 있도록 기준과 원칙을 가르쳐 주셨습니다.

이론 뿐만 아니라 실전에서 어떻게 적용해야 할지 예시를 들어주셔서

이해하는 데 큰 도움이 되었습니다.

이번에 새롭게 느낀 점은, 지역 내 ‘핵심가치’를 아는 것이었습니다.

우리가 알아야 할 비교평가의  두 가지 소스, ‘가치’와 ‘가격’ 중에서,

가치 판단이 잘 안되어서 비교평가가 어려운 것임은 이미 알고 있었습니다.

가치 판단이 9할이라면, 가격은 1할이라고 생각했습니다.

가치 판단이 왜 안될까? 어려울까? 생각해보니, 

중심으로 잡고 가야 할 기준이 흐릿해던 겁니다.

이번 강의에서 해당 지역에서 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소가 무엇인지를 

가장 우선적으로 찾는 게 선행되어야 함을 알게 되었습니다.

또하나, 핵심 가치를 알 수 있는 도구 중에서 ‘전고점 수준’이라는 것에 대해서 

새롭게 알 수 있었습니다.

과거 임장보고서 쓴 지 얼마 안되었을 때, 초보 때는 전고점을 저평가의 만능 툴로 생각했습니다.

전고점을 맹신했고, 전고점 하락률이 저평가의 전부라고 생각했습니다.

하지만, 나중에 알게 된 것이 전고점은 보조 지표이고, 앞으로 하락장이 지나가면,

지난 전고점을 대부분의 단지가 넘어서게 되면, 전고점 하락률은 의미가 없어 지는 것입니다.

여기까지는 알고 있었는데, 이번에 알게 된 것은, 

전고점 하락률이 중요한 게 아니라, 전고점의 수준이 더 중요하다는 사실입니다.

더불어, 전고점이 지니는 의미도 알게 되었습니다.

상승장이 무르익었을 때 누적된 선호도가 뚜렷하게 반영된 게 전고점이라는 것을요.

그래서 전고점은 지역 내 단지의 선호도의 크기를 가늠하는 뚜렷한 기준이 된다는 것입니다.

반대로 하락장에서는 상위 단지와 하위 단지의 가격 차이가 줄고, 떄로는 역전되면서,

가격에 선호도 반영이 다소 흐릿해집니다.

핵심가치를 파악할 때 ‘전고점의 수준’으로 단지들을 그룹핑해서,

가격으로 그 지역의 핵심가치를 뾰족하게 알 수 있음을 배웠습니다.

또한, 지방투자의 핵심 가치에 대해서도 새롭게 기준을 잡을 수 있었습니다.

지방에서는 ‘선호도’와 ‘환금성’이 매우 중요하다는 것입니다.

선호도는 그 지역의 개별성이 뚜렷이 묻어나는 요소인데, 대게는 환경과 학군이고, 

상품성(연식)일 것입니다.

환경은 아파트 균질성으로 대표되는 택지지구입니다.

학군은 학업성취도가 높다는 것 외에도 부촌이기 때문에 가질 수 있는 커뮤니티도 포함합니다.

선호도 역시 환금성과 연결됩니다.

지방은 언제가는 팔아야 할 자산이라서 매도가 매우 중요합니다.

팔고 싶을 때 팔린 다는 건, 가격이 먼저 올라야 하고, 또 상승의 기간이 길어서,

매도의 시간을 길게 주어야  한다는 의미입니다.

선호도가 높아야 가격이 먼저 반응하고, 상승의 기간도 길 것입니다.

이것이 곧 환금성의 확보한다는 의미입니다.

끝으로, 또 한 가지 중요한 것은, 

부동산 자산 시장에서 소유권을 가지지 않고,

무주택으로 전세 상승기를 맞는 일을 피해야 한다는 것입니다.

비교평가의 목적은 투자라는 ‘행동’을 하기 위함입니다.

1등 뽑기, 보물 찾기가 아님을 알아야 합니다.

하나의 정답이 있다고 믿고, 그 하나가 잡히지 않으면, 다른 선택을 

망설이고, 주저하는 것을 지양해야 합니다.

빠르게 차선책으로 넘어가 판단하고 선택할 수 있어야 합니다.

오늘 강의에서 느낀 점들을 다음 번 앞마당을 만들 때, 

비교평가의 유효한 툴로 적용해서, 내 것으로 만들려는 노력을 기울이겠습니다.