[민씨] 기초를 다지게 해주는 열반스쿨 기초반 4강 강의 수강 후기

- 첫 투자를 했으면 수익이 애매하게 나기전에 갈아타기 생각말고 2주택 매수

- 무주택은 액수가 작으면 투자, 종자톤 2억이면 규제지역 투자

- 수원(광교지역)은 교통을 보고 투자하는 곳이 아님

- 수원은 입지독점성이 떨어진다

- 지방은 환경과 학군이 중요

종자돈 2억이상이면 수도권, 2억미만이면 지방 검토

→ 1주택자는 2주택 준비할 때 연저축액이 작으면 지방부터 봐라ㅠ 

Pre 수익률 보고서 Tip 

- 입지독점성

  → 수원, 구리는 입지독접성이 없음

  → 구리는 남양주, 별내/다산/갈매, 왕숙(3기 신도시 )

Part1 부동산 사이클/타이밍

- 투자는 스킬이 아닌 본질

   → 가치의 유무(가치가 나쁨/보통/좋음) + 타이밍(가격이 비쌈/쌈)

       1. 가치가 나쁘다 → 상장폐지 투자 (수요 없음, 매매/전세 다 안 오름, 예. 강원, 평택, 의정부, 파주, 동두천, 인천,

                                                          동탄1, 더더욱 구축은 신도시 들어오는 순간 끝)

       2. 가치가 보통이다 → 싸게 사야 좋은 투자 (수요 보통, 전세가 오르는 만큼 매매가 오름, 예.부천, 산본, 광역시 신                                                                      축-2015이후)

       3. 가치가 좋다 → 비싸게 사면 장기보유, 싸게 가면 제일 좋음 (수요 많음, 강남 1시간내 접근되는 서울 및 경기도)

가장 좋은 투자: 가치 있는 부동산을 좋은 타이밍에 사는 것

                      → 가치 : 직장, 교통, 학군, 환경, 입지독점성

                      → 타이밍: 좋은 타이밍 = 쌀 때/적정할 때, 나쁜 타이밍 = 가격이 비쌀 때

일정관리…

- 할 일   

   1. 가치유무를 파악한다 → 투자 범위를 정한다 

   2.  비교평가한다.

   3. 앞마당 만든다 →   1년에 1채를 목표로 앞마당을 3개 이상 늘린다

- 사이클의 특징 - 계절

  1. 봄 (전세↑, 매매↑), 초보 투자시기

  2. 여름 (전세→, 매매↑), 강남3구와 같은 지역은 감당가능여부 보고 투자할 수는 있음

  3. 가을 (전세↓, 매매↓or→), 전세가가 바닥을 언제 찍는지 보고 투자해야함, 겨울 진입시기임

  4. 겨울 (전세↑, 매매↓or→), 초보 투자시기 

  전고점까지 올라왔으면 더 좋은 후보지 있는지 찾아보고 매수결정

  이전 상승장 때의 허리 위치 = 전저점 = 현재의 무릎 이하(저평가)

  → 전고점을 지났다는 건 현재 시장의 무릎은 넘었다는 거

  → 전고점 보다 낮다면 저평가

  자음과 모음은 매수 하기위해 매물 30개 이상 봄 

※ 아무리 가치있어도 꼭지에 사면 좋은 투자가 아님

※ 안전마진 확보가 중요함

※ 가치가 있고 오르지 않은 게 기회

Part2 실전 임장 프로세스

(OTP 준비해 놓을 것)

1. 임장

- 지역 선정→사전 임장→분위기 임장→매물 임장

- 사전 임장: 지역분석, 입지분석(수익률보고서), 인구이동(향후 공급물량), 현재 지역/인근 시세 파악 필요

- 필수 어플: 아실(단지비교평가), 네이버부동산(호가), 호갱노노(실거래가, 공급물량)

- 분위기 임장: 시작점부터 지도에서 위치 캡처하고, 단지 한 바퀴 다 돌고, 사진은 상권 위주로

                     주변 아파트도

“내 눈, 내 손, 내 발로 직접 확인하고 아파트를 투자해야 ‘투기’가 아니다.”

- 매물 임장:  

  → 전화 임장: 시세/매물 확인 (용건만 짧게 하고, 저/탑층 및 터무니 없는 가격제안 차단)

                      전화임장 통한 전문성/친절함 확인하여 추후 거래 고려, 그리고 다양한 정보(전세가 증)을 통합

                      전세 관련해서는 토요일 방문자 수 파악, 전세 광고 빨리 올리게끔 요청

                      굳이 시작부터 투자한다고 얘기할 필요 없음

                      부동산 중 갭투자 매물 빨리 빼려고 예상 전세가 높게 얘기하는 경우 있음

                     ※ 투자 판단을 내릴 때 즉답을 내리지 않는다

                     전화의 시작을 하나의 매물 질문을 시작으로, 또 볼 수 있는 매물 물어보기

                     매물 예약잡고, 전날에 매물예약 잡힌 매물 정리해서 보내달라고 리마인드

                     해당 단지 실거래가보다 많이 높은 단지는 보지고 말고, 매물이 없으면 그래도 볼 것

                     한 번 볼 때는 매물 5곳 미만만 볼 것, 안 그럼 기억 못 함 

  → 집에서 확인 할 것: 벽지, 바닥, 인터폰, 베란다 뷰/확장여부/샤시/타일/방충망, 곰팡이

2. 매수

- 동향층(4층)인 것보다 가격이 싼 게 제일 중요함(저환수원리 기준으로)

- 기준은 무조건 가격으로 결정

3. 전세

투자는 매매가 끝이 아닌 전세부터가 시작

- 잔금을 보통 3~4개월 뒤로 설정

- 전세에서 중요한 것은 가격과 상태 

- 잔금일 기준 2달 전까지 전세를 빼야한다, 안 빠지면 가격/상태 메타인지 할 것

  → 방문자가 전세를 안 하면, 왜 안 하는지 확인 할 것 ★

- 전세 놓을 때 세입자 전화번호는 세입자 허락 받고 부동산에 공유하기

- 전세 성수기가 1~2월 방학, 9~10월 이니 잔금일을 4월 또는 12월로 하는 게 최고 ★

  → 7~8월 휴가철, 11~12 수능철 비수기

※ 전세계약할 때 특약으로 “전세만료시 이사일정은 임차인과 임대인이 협의를 통해 정할 것”이라고 넣기

4. 운영(보유 및 관리)

- 중개비 현금 영수증 확보 (매도시 양도세 과세표준에서 필요경비로 공제 가능, 부동산 폐업할 수 있으니 미리미리)

- 수리비 중 샤시, 확장, 보일러 수리비 현금영수증 또는 견적서 확보 (견적서에 법인/업체명)(매도시 양도세 과세표준에서 필요경비로 공제 가능)

- 법무사 현금영수증(매도시 양도세 과세표준에서 필요경비로 공제 가능)

- 등기권리증 잘 보관  

5. 매도

- 가치가 있으면 수익이 날 때까지 보유(시스템 구축 )

- 리스크가 대비되면 보유 (역전세가 안 났는가)

- 갈아타기할 수 있는 곳이 있는지?

- 수익률 200% 났는지? 꼭지에 팔려고 하지 말 것 (예측불가)

Part3 부동산 투자 공부법

- 독감임투+인맥

너바나 보너스 강의

성공의 과정에서 겪는 리스크 헷지법

투자성과 = Growth Mind * 실력 * 열정(주당시간)

실력 = 태도 * 재능 * 누적시간(10,000시간, 1년 1,000시간, 1주일 20시간)

투자는 저환수원리 저환수원리!

직업적인 부동산 투자자가 되기 위해서는 

- 잃지 않는 투자

- 수익 200%내는 투자

- 실거주 주택 제외 순자산 10억 달성