오늘 뉴스 기사에서 ‘서울 아파트값 평균 15억’ 이라는 타이틀이 눈에 띄었습니다.
자연스럽게 이런 이야기를 하게 되죠.
“서울은 거품이에요.”
“이 가격에 사면 손해죠.”
서울 집값 얘기만 나오면 초보자는 딱 여기서 멈춥니다.
가격표가 너무 크니까요.
그런데 불안의 상당 부분은
‘가격(숫자)’만 보고 ‘돈의 가치(구매력)’는 빼고 판단할 때 생겨요.
안녕하세요.
오지랖 때문에 한가할 수 없는 부동산 투자자 (안)한가해보이입니다.
오늘 이 글을 통해서 해결할 단 하나의 질문에 대해 살펴보겠습니다.
“서울 집값을 볼 때,
‘가격’이 아니라 ‘가치’로 판단하려면 뭘 봐야 할까?”
1단계. ‘집값이 올랐다’는 말 앞에, 돈의 가치부터 확인해요
우리는 보통 “10억 → 15억” 같은 숫자만 봅니다.
하지만 그 사이에 돈 자체가 늘어나면(통화량 증가)
같은 1억의 의미가 달라집니다.
한국에서 대표적으로 많이 보는 통화량 지표가 M2(광의통화)예요.
한국은행도 ‘통화 및 유동성’ 지표로 M2를 관리/공표하고 있고,
최근에는 구성(ETF 등 포함) 논란 때문에
M2에서 일부를 뺀 별도 지표를 병행 공표하겠다고 밝히기도 했습니다.
즉, 시장도 “돈이 얼마나 풀렸는지”를 중요하게 본다는 뜻이에요.
실제로 최근 데이터만 봐도,
M2는 2025년 10월 기준
약 4,466,337.70(단위. 한국경제 데이터센터 표기) 수준으로 제시됩니다.
그리고 같은 시점의 M2 증가율(전년동월 대비)은 약 8.9%로 잡힙니다.
여기서 초보자가 가져가야 할 핵심은 단순합니다.
돈이 늘어나면, 화폐가치는 ‘그만큼’ 깎입니다.
그래서 자산 가격이 오를 때, 그게 전부 “거품”은 아닐 수 있어요.
화폐가치 하락(돈의 희소성 감소)이 숫자를 밀어 올리는 구간이 있기 때문입니다.
2단계. “지난 20년/10년/5년/3년/1년”을 이렇게 비교해 보세요
사용법은 어렵지 않아요.
핵심은 하나입니다.
같은 기간 ‘통화량 증가’ vs ‘자산가격 증가’를 나란히 놓고,
‘내가 느끼는 비쌈’이 거품인지, 화폐가치 변화인지 구분하기
초보자용으로 아주 쉽게 예를 들면,
☑️ 지난 20년
돈이 누적해서 크게 늘었다면,
20년 전의 15억과 지금의 15억은 ‘같은 15억’이 아닙니다.
☑️ 지난 10년
체감상 “서울이 너무 올랐다”는 말이 강해진 시기지만,
동시에 유동성이 축적된 시기이기도 합니다.
☑️ 지난 5년/3년
“급등/급락” 같은 말이 많았던 구간일수록,
숫자만 보면 공포가 커지는데 통화·금리·물가를 같이 봐야 오해가 줄어요.
☑️ 지난 1년
지금도 M2가 전년 대비 증가하고 있다면(예: 8.9% 수준),
“가격이 유지되는 이유”를 설명하는 퍼즐 조각이 됩니다.
정리하면 이거예요.
‘가격’이 아니라 ‘물가를 고려한 가치(실질)’로 봐야 합니다.
집값이 10% 올랐는데 물가도 5% 올랐다면,
체감되는 ‘실질 상승’은 다르게 해석해야 하거든요.
3단계. 실제 사례 (초보가 가장 많이 하는 착각)
제가 본 초보자분들 패턴 중 하나가 이랬어요.
“서울 15억은 말이 안 돼요. 거품 같아요.”
그래서 1~2년을 기다립니다.
그런데 그 사이,
월세/전세 비용이 올라 체감 부담이 커지고(물가/주거비)
돈은 계속 늘고(유동성)
내가 갖고 싶은 조건의 집은 여전히 희소합니다(입지·학군·출퇴근).
결국 더 무서운 건 ‘가격’이 아니라
시간이 지나도 사라지지 않는 희소성이었어요.
사람들이 “갖고 싶은 자산”을 갖는 게 중요한 이유
서울 부동산을 숫자로만 보면 끝이 없습니다.
하지만 서울 안에서도 사람들이 계속 갖고 싶어 하는 건 대체로 비슷해요.
☑️ 직장 접근성 좋은 곳
☑️ 생활 인프라가 이미 깔린 곳
☑️ 학군/수요가 끊기지 않는 곳
☑️ 공급이 쉽게 늘지 않는 곳
이런 자산은 경기 사이클이 흔들려도
“원하는 사람이 남는 자산”이 되는 경우가 많습니다.
그래서 초보자는 예측 게임보다,
내가 ‘정말 갖고 싶은 자산’의 조건을 먼저 정하는 게 훨씬 현실적이에요.
오늘은 예측하지 말고, 딱 3가지만 하세요.
1. 관심 지역 1곳 정하기(서울 전체 금지)
2. 그 지역의 가격을 볼 때 “물가(주거비 포함) + 통화량 흐름”을 같이 체크하기
3. 내가 갖고 싶은 자산 조건 5줄로 적기(입지/교통/학군/면적/예산)
정리해보면,
서울 집값이 거품인지 아닌지를 판단할 때
가격 하나만 떼어놓고 보는 순간 판단은 왜곡되기 쉽습니다.
돈의 양은 계속 늘어나고, 물가는 오르며,
사람들이 계속 살고 싶어 하는 자산은 여전히 한정되어 있기 때문이에요.
그래서 초보자에게 중요한 질문은
“더 떨어질까?”가 아니라
“이 가격이 지금의 돈 가치 기준에서도 과한가?”,
그리고 “이 자산은 시간이 지나도 사람들이 원할까?”입니다.
오늘 당장 집을 살 필요는 없습니다.
하지만 오늘부터 가격만 보던 습관은 멈추세요.
대신 돈의 가치, 물가, 그리고 내가 정말 갖고 싶은 자산의 조건을
하나씩 정리해보는 것부터 시작해도 충분합니다.
시장 예측은 어렵지만,
내 기준을 세우는 건 지금 바로 할 수 있습니다.
그 기준이 생기는 순간,
서울 집값은 더 이상 막연한 ‘거품’이 아니라
판단 가능한 ‘선택지’로 보이기 시작할 거예요.
“가격”만 보면 불안해지고, “가치”까지 보면 판단이 달라집니다.
