열중 2강 강의 후기 _ 돈모으는언니 _

2강 후기는 전세 세팅 유형 공부한걸 토대로 정리해보았습니다:)

1) 상황에 따라 달라지는 전세 세팅의 출발점

전세 세팅은 정답이 있는 공식이 아니라, 나의 상황에 따라 달라지는 전략이라는 점이 핵심이다.
가장 먼저 확인해야 할 것은 잔금 대비가 가능한지 여부이다.

*잔금 대비가 가능한 경우
→ 새로 전세를 세팅할 수 있는 물건까지 범위를 넓혀볼 수 있다.

*잔금 대비가 불가능한 경우
→ 이미 임차인이 세팅되어 있는 물건에 집중해야 한다.

이와 함께 반드시 봐야 할 것은 시장 상황이다.
내가 투자하려는 아파트의 전세 수요와 공급이 어떤지,
즉 “이 전세가 실제로 나갈 수 있는 시장인가?”를 먼저 판단해야 한다.

2) 전세 세팅 유형을 알아야 하는 이유

전세 세팅 유형을 아는 이유는 단순히 방법을 외우기 위함이 아니라,
시간과 비용을 계산할 수 있게 되기 때문이다.

① 시간을 확보할 수 있다

일반적인 전세 세팅은 매매 후 새 임차인을 구해야 하기 때문에 시간이 필요하다.
전세 세팅 유형을 알고 있으면 전세를 언제부터 구해야 하는지.

잔금 기간을 어느 정도로 협의할 수 있는지를 미리 계산할 수 있다.

② 비용 계산이 가능해진다

잔금일에 전세 세팅이 안 되면 대출을 받거나

개인 자금을 끌어와 잔금을 치러야 한다.

이 경우 집이 비어 있으면

대출 이자.

공실 관리비가 매달 발생하게 된다.

전세 세팅 유형을 알고 있으면
“이자 + 관리비를 감당할 바에 전세금을 조금 낮춰서 빨리 전세를 빼는 게 나을까?”
같은 합리적인 선택이 가능해진다.

🏠 일반적인 전세 세팅 (BEST 유형) 

매매가: 3.5억

전세가: 3억

<진행 흐름>

매매 계약 체결

매매 계약금 지급 (예: 3,500만 원)

매매 잔금일 이전에 전세계약 진행!

새 임차인과 전세계약 체결

전세 계약금(보통 10%)을 매도자(나)가 받음!

매매 잔금일

임차인이 가져오는 전세 잔금 + 기존에 받은 전세 계약금
→ 매매 잔금으로 바로 사용~!!

결과: 매매 잔금은 전세 잔금으로 해결

👉 그래서 핵심 문장
“매매 잔금은 전세 잔금으로!”

^^ 이 방식이 BEST인 이유

잔금일에 내 돈이 거의 안 들어간다.

공실 리스크가 없다.

이자·관리비 부담이 없다.

일정만 잘 맞추면 자금 흐름이 깔끔하다

※ 단 이 방식은 ※
전세 수요가 충분하고, 매매 잔금일 전에 전세 세팅이 가능한  때 가능하다.

✍️ 내가 적용할 점

앞으로 전세 세팅을 고려할 때,
단순히 “전세가 얼마냐”가 아니라
내가 잔금을 버틸 수 있는지, 그리고 이 시장에서 전세가 실제로 나갈 수 있는지를 먼저 점검하겠다.

특히 매수 전에

전세 세팅 유형을 미리 가정해보고

잔금일 기준으로 자금 흐름을 시뮬레이션해보며
가장 안정적인 전세 세팅이 가능한 물건에 집중해야겠다~!

이를 통해 감으로 투자하는 것이 아니라,
시간과 비용을 계산할 수 있는 투자 판단을 실천해 나가고 싶다:)