*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
- 방배동 방배대우 효령아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (S등급)
서초구 종사자수 487,976 명
2. 교통 (S등급)
강남 17분/시청 53분/여의도 45분
3. 학군 (B등급)
- 이수중 79%, 동덕여중 88%
4. 환경 (C등급)
- 1km 반경 내 백화점과 대형마트가 없음.
5. 공급 (A등급)
- 서초구 인구수: 41만 3,498명
- 적정 공급수: 2067 세대
- 3년 공급 물량: 5155+707=5862 세대
- 연평균 공급 물량: 1954 세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
대우효령 (1992/364세대/29평) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
시기 | 2025년 06월 | 2022년 12월 | 2025년 12월 |
매매가 | 206,500 | 149,000 | 200,000 |
전세가 | 85,000 | 88,000 | 85,000 |
투자금 | 121500 | 61000 | 115000 |
고점에 매수 시 수익률 | -5% | ||
고점 매수 시 순수익 | -6,500 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 84% | ||
저점 매수시 순수익 | 51,000 | ||
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
| 저평가 | X | 이미 전고점에 근접함. |
| 환금성 | O | 300세대 아파트 저층/탑층 아님 |
| 수익률 | O | 투자금 11.5억 100% 수익률 위해선 10년동안 11.5억만큼 올라줘야 20억 + 11.5억 = 31.5억 현재 호가는 30억이라 10년 이내에 달성 가능할 것으로 보임. |
| 원금보존 | O | 입지 독점성 있음 서초구는 2027년, 2028년 공급이 있음. 전세가율 54% |
| 리스크대비 | O | 역전세 대응 가능하다면 |
나의 투자 결론(매수 여부):
교통, 직장은 좋으나 학군이 생각보다 약했고 주변 환경도 예상보다 아주 좋지는 않음.
현재 실거래가는 이미 전고점에 근접했고 호가는 높은 편이라서 지금 시점에서 투자하는 것은 적절하지 않으나 추후에 추이를 지켜볼 필요 있음.
✅ 작성하면서 느낀점 :
타 지역 대비 이 아파트는 저평가 되어 있지 않았고 생각보다 투자금이 많이 들어감.
아직 가격이 많이 오르지 않는 다른 지역을 눈 여겨 볼 필요 있음.
