[열중 48기 잘4고 잘8고 부자되조_시그니쳐] #23 결국엔 오르는 집값의 비밀 독서후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 결국엔 오르는 집값의 비밀

저자 및 출판사 : 김준영 / 한국경제신문

읽은 날짜 : 12.29

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : 임대료, 공급, 금리

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10/10

과거를 돌아봐도 매매가격을 결정하는 것은 결국 전세가격이라는 기본에서 크게 벗어난 적이 없습니다. 시간이 지나면 임대료가 상승하고 금리로 훼손된 수익률이 회복되면서 자산가치가 상승하는 환경으로 진입할 가능성이 있습니다. 임대료가 해당 주택의 가치 판단의 기본이 되며, 변동성을 일으키는 중요한 요소인 것입니다. 이렇게 중요한 전세가격의 변동성을 가장 크게 일으키는 것이 신규공급과 금리의 변화입니다.

본깨적

1장 집값은 이렇게 만들어진다_전세의 이해

P.9 한국의 주택시장을 거시적으로 분석해 보면 전세시장의 변화라고 해도 과언이 아닙니다. 다시 말해 우리나라의 주택시장은 전세의 부족과 안정이 반복되는 시장이었습니다. 전세시장은 주거 부족(전세수급)과 부동산 수익률(전세가율)이라는 중요한 두 가지 환경을 조성하기 때문에 큰 의미를 갖습니다.

→ 한국의 주택시장은 전세시장의 부족과 안정으로 인해 상승과 하락을 반복해온 시장이었다.

P.21 사용가치인 전세가격의 상승과 하락, 월세가격의 상승과 하락이 주택의 현재 가치와 가격으로 연결되는 것입니다.

→ 사용가치인 전세 가격, 월세 가격의 상승, 하락이 주택의 현재 가치와 가격으로 연결된다. 그러므로 전세 가격을 잘 파악해야 한다.

P.22 주택가격의 평가는 임대료를 근거로 합니다. 주거형 부동산의 가격이 지속적으로 성장한다는 것은 그 주택의 사용가치가 지속적으로 상승한다는 것과 같은 의미입니다. 임대료의 상승률이 그 지역의 주택가치로 이어지는 것입니다. 또한 장기적인 미래의 주택가격이 될 가능성이 있습니다. 

→ 주거형 부동산의 가격은 사용가치의 상승으로 이뤄진다.

P.25 매매가격은 매수수요에 의해서 결정되며, 이는 전세 상승률을 기반으로 미래의 현금흐름을 미리 반영한 기대수익이라고 할 수 있습니다.

→ 매매가격은 수요에 의해 결정되고, 전세 상승률을 기반으로 미래의 현금흐름을 반영한 기대수익이다.

P.26 전세가율은 도시의 성장과 미래의 기대수익이 반영된 매매가격에 의해 만들어집니다. 전세가율은 또한 수익률과 리스크 측면에서도 확연하게 반영되어 평균 전세가율이라는 가격 구조를 만들게 됩니다.

→ 전세가율은 수익률, 리스크가 반영된다.

P.38 과거를 돌아봐도 매매가격을 결정하는 것은 결국 전세가격이라는 기본에서 크게 벗어난 적이 없습니다. 시간이 지나면 임대료가 상승하고 금리로 훼손된 수익률이 회복되면서 자산가치가 상승하는 환경으로 진입할 가능성이 있습니다. 임대료가 해당 주택의 가치 판단의 기본이 되며, 변동성을 일으키는 중요한 요소인 것입니다. 이렇게 중요한 전세가격의 변동성을 가장 크게 일으키는 것이 신규공급과 금리의 변화입니다.

→ 임대료는 해당 주택의 가치를 판단하는 기본 기준이 되고,이 전세가격의 변동성을 일으키는 것이 신규공급, 금리 변화이다.

2장 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라

P. 44 소득의 증가나 통화량 증가 등 장기적으로 움직이는 것을 가지고 단기 전망에 사용할 수 없다는 것입니다. 인구감소 역시 지속적인 문제이고 장기적으로 수요의 감소에 영향을 줍니다. 단기적으로 늘어나는 가구수 그리고 수급 문제가 더 큰 변동성을 일으킵니다.

→ 장기적으로 움직이는 소득, 통화량 증가, 인구증감으로 단기 전망에 사용할 수 없다.

P. 45 장기적으로 늘어나는 유동성이나 천천히 하락하는 금리와 같은 화폐가치의 하락은 변동성이 아니라 부동산 가치의 상대적인 변화에 가깝다고 할 수 있습니다.

→ 유동성, 화폐가치하락은 부동산의 변동성으로 보기는 어렵다.

P. 48 금리에 가장 영향을 많이 받는 요구수익률의 변화에 따라 자산가치가 평가된 것입니다. 흔히들 돈의 가치가 떨어져서 자산가치가 올라갔다고 표현하는 것처럼 시장의 요구수익률의 변화, 즉 금리의 변화에 따라 자산가치가 변화되는 것을 알 수 있습니다.

→ 금리 변화에 따라 자산가치가 변화된다.

P.52 자산가치의 평가와 변동성 그리고 변화에 가장 중요한 것은 임대료(전월세)입니다. 금리가 자산가치의 변화와 변동성을 만들기는 하지만, 금리의 방향과 속도 등을 모두 예측한다는 것은 불가능합니다. 이러한 이유로 단기 전망은 임대료의 변화에 따른 매매가격의 변동성과 자산가치의 평가를 통해 하는 것이 가장 좋다고 할 수 있습니다.

→ 금리와 임대료의 변화에 따라 매매가격의 변동성이 일어나는데, 임대료가 더 큰 영향을 미친다.

P.56 전세수급 불안으로 인해 전세가격 상승이 이어지면 이는 매매가격이 상승하는 방향으로 흘러가게 됩니다. 수도권뿐 아니라 전국 대부분 도시들이 2023년 1월을 기점으로 전세수급지수가 상승하고 있습니다. 이는 다가올 매매가격의 변동성을 미리 말해주고 있는 것인지도 모릅니다. 가격은 결국 수요와 공급이라는 가장 기본적인 원리에서 움직이기 때문입니다.

→ 전세수급이 불안해지면 전세 가격이 상승하게 되고 이는 매매가격 상승으로 이어지게 된다.

3장 움직이는 수요, 어떻게 파악할까

P. 65 3년 누적 공급량(입주물량)을 살펴보면 공급과 매매가격의 상관관계는 매우 높게 나오는 것을 볼 수 있습니다. 현재의 수요는 곧 긴 시간에 걸쳐 수요와 공급이 균형점을 찾은 부분, 즉 평균 공급량과 같을 가능성이 매우 높다는 것을 알 수 있습니다.

→ 3년 누적 공급량을 살펴보면 공급과 매매가격의 상관관계를 볼 수 있다.

P. 73 수요가 많은 곳은 인구수 대비 매매 거래가 많은 지역, 개별 아파트의 경우 세대수 대비 매매 거래 건수와 매매 회전율이 높은 곳입니다. 

→ 인구수 대비 매매 거래가 많은 지역, 세대수 대비 거래 건수가 많은 지역은 수요가 많은 곳으로 볼 수 있다.

P. 76 3년 누적 공급량이 넘는 공급량에서도 하락의 위험이 크지만,가장 큰 범위의 수요인 전체 거래량을 초과해서 공급이 되면 대부분의 시장은 하락하게 됩니다.

→ 3년 누적 공급량이 전체 거래량을 초과해서 공급되면 시장은 하락세를 보이게 된다.

4장 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유

P.83 공간의 크기 차이는 공급이 시장에 미치는 시간의 차이를 만듭니다. 그래서 공간이 큰 수도권에서는 긴 상승과 긴 하락의 사이클이 만들어지고, 공간이 작은 지방에서는 짧은 상승과 짧은 하락의 사이클이 만들어지는 것입니다. 지방은 전세가율이 높기 때문에 공급은 빠른 투자환경을 조성합니다. 반면 낮은 전세가율에서 시작하는 서울 수도권은 투자환경이 만들어지고 공급 부족이 해소되는 시간이 오래 필요합니다.

→ 공간이 큰 수도권은 긴 사이클이 생기고, 공간의 크기가 작은 지방은 짧은 사이클이 만들어지게 된다.

P. 88 서울 수도권의 공급과 가격의 관계를 분석하면, 결과가 정반대로 나오게 됩니다. 공급이 적은 시점에 오히려 가격이 하락하고, 공급이 많을 때 상승하는 것으로 보이는 것이지요. 하지만 실제로는 가격의 하락이 공급을 축소시킨 것이고, 가격의 상승이 공급을 증가시킨 것입니다. 

→ 서울 수도권은 공급이 가격을 하락시키는 것이 아닌, 가격의 하락이 공급을 축소시키고, 가격의 상승이 공급을 증가시킨다.

P. 93 과거의 가격 변화를 보면 3년 누적 공급량(입주물량)이 시장의 변곡점으로 가는 가장 중요한 공급환경을 조성하고 있다는 것을 확인할 수 있습니다.

→ 지방은 3년의 누적 공급량이 시장의 변곡점으로 가는 환경을 조성한다.

P. 98 공급이 시장에 영향을 미쳐 가격을 변화시키는 것은 대부분의 지방에서 보이는 특성입니다. 서울 수도권의 경우는 입주를 한 뒤 공급물량이 계속 제고주택으로 남아서 시장에 영향을 줍니다. 즉 공급이 후행하는 시장입니다. 서울수도권과 지방 사이의 공급 특성을 가장 잘 보여주는 통계가 서울 수도권은 전세가율, 지방은 전세수급지수입니다.

→ 서울수도권은 공급이 후행하는 시장, 지방은 공급이 영향을 미치는 시장이다.

P.108 매도물량은 주거수요가 있는 공급이라 단기적으로 시장에 영향을 주는 반면, 신규공급은 빈 주거공간을 공급하는 것이기에 조금 더 길게 시장에 영향을 미칩니다. 서울수도권은 신규 입주물량과 매도물량의 영향을 동시에 받고, 지방에서는 신규공급의 영향이 절대적이라고 할 수 있습니다.

→ 서울은 신축, 기축 모두 영향을 받고 지방은 신축 공급 영향이 절대적이다.

5장 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다

P. 116 지방 광역시와 지방 소도시는 전세가율이 높기 때문에 투자금이 적게 들어 서울수도권에 비해 수익률을 높일 수 있는 환경이 더 잘 조성되어 있습니다. 하지만 수익률이 높다는 뜻은 그만큼 리스크가 크다는 의미이기 때문에 높은 전세가율이 반드시 좋은 것은 아닙니다.

→ 지방 광역시, 지방 소도시는 전세가율이 높아서 투자금은 적게 들고 수익률이 높을 수 있다. 하지만 그만큼 리스크가 크다.

P. 118 전세가율은 단기적으로는 공급량에 영향을 받으며 움직이지만 장기적으로 보면 도시의 성장성과 리스크가 반영되어 있는 것입니다. 그래서 서울은 낮은 전세가율을 유지하고 있고, 지방의 도시들은 높은 전세가율이 형성되어 있습니다.

→ 도시의 성장성과 리스크가 반영되어서 지방 도시들은 전세가율이 높다.

P. 126 수도권에서는 공급이 만드는 전세가율과 전세수급이 주요하고 지방 중소도시는 공급에 의한 단기 전세수급의 변화가 더 중요하다는 것을 알 수 있습니다.

→ 수도권은 전세가율이 중요하고, 지방 중소도시는 단기 전세수급 변화가 중요하다.

P.131 지방의 소도시 중에서, 특히 인구가 감소하는 지역에서 반드시 확인해 보아야 할 것이 지역의 경쟁력입니다. 인구만 비교할 것이 아니라 같은 인구라도 새로운 수요를 창출할 수 있는 경쟁력을 갖춘 곳인지를 비교해 보는 것이 좋습니다. 도시의 경쟁력이란 그 지역이 가지고 있는 환경적인 인프라입니다.

→ 지방 소도시에서는 인구만 비교할 것이아니라 새로운 수요를 만드는 도시의 경쟁력을 확인해야 한다.

P. 144 22년년 동안 24%의 인구가 감소했으며 다소 적은 6.5%(연 0.3%의 가구수 증가에 불구하고도 3년 누적 공급량에 의해 매매가격이 상승하고 하락하는 원리가 증명이 된 셈입니다. 상주시의 경우만 살펴봐도 인구 감소가 무조건 하락으로 이어진다고 단정지을 수 없습니다.

→ 인구가 감소하는 도시라고 무조건 하락하는 건 아니다.

P. 147 20년 동안 인구가 줄고 있는 도시들도 공급량이 줄어들면 소폭의 상승이 일어납니다. 이렇게 줄어든 수요에 맞게 공급이 되며 시장은 다시 균형을 찾아갑니다. 인구가 비슷할 때 수요가 많은 도시는 재고주택도 많고 신규공급도 많은 것은 수요에 맞는 공급량을 시장이 스스로 찾아가기 때문입니다.

→ 각 도시별로 수요에 맞는 공급량을 각 도시가 알아서 스스로 찾아가게 되어있다.

P.153 금리에서 중요한 부분은 변동폭입니다. 저금리 상황에서는 움직이는 폭이 작더라도 시장에 미치는 영향은 훨씬 크게 작용할 수 있습니다. 부동산시장에서는 짧은 시간에 변동폭이 크면 시장에 파급되는 영향도 클 수밖에 없습니다.

→ 금리에서는 변동폭이 중요하다. 특히 저금리 상황에서는 영향을 크게 미친다.

6장 월세 시대, 무엇이 달라질까

P. 158 전세 가격의 성장이 선반영되어 매매가격으로 연결되는 구조로 된 우리 주택시장에서 전세는 매매가격 상승없이는 존재할 수 없는 임대 유형입니다.

→ 전세 가격의 상승이 매매가격으로 반영되는 시장 상황에서 전세는 매매가격이 오르지 않으면 사라질 수 밖에 없다.

P. 160 우리 주택시장도 차차 월세로 가는 것은 필연적일 수밖에 없습니다. 성장의 둔화로 인해 매매가격의 상승이 점차 둔화된다면 시세차익이 나지 않는 상품으로 바뀌기 때문입니다. 결국 어느 시점에서는 시세차익형이 아닌 임대수익형인 월세 상품의 비중이 높아질 것이며 이러한 월세 상품들이 시장에 남아 주요 임대 형태로 자리를 잡게 되는 것입니다.

→ 성장 둔화로 매매가 상승이 둔화되면 시세차익이 나지 않아서 전세는 소멸되고 월세가 대세가 되는 시장이 올 것으로 예상된다.

P. 167 시세차익과 월세를 통한 기대수익의 차이에 의해서 공급량이 달라지게 될 가능성이 매우 높습니다. 만약 월세화가 빠르게 진행된다면 그 속도에 맞게 공급도 필연적으로 감소할 것으로 생각합니다.

→ 월세화가 진행되면 투자자들의 수익률이 낮아져서 투자수요도 줄기 때문에 건설사도 수익내기 힘들어져서 그만큼 공급도 감소하게 된다.

7장 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까

P. 173 계약갱신청구권 제도는 수요와 공급의 불일치 문제와 함께 공실을 증가시킵니다.

→ 계약갱신청구권 제도로 인해 공실로 남는 집들이 생겨서 오히려 공급은 더 줄게 되었다.

P. 177 전세자금대출은 전세수요를 늘려 전세가격 상승에 일조하며 미래의 가치가 선반영되는 매매가격을 더욱 상승시킵니다.

→ 전세자금대출로 유동성이 넘쳐서 매매가가 더 상승하게 된다.

P. 179 역전세는 전세 만기 시점에 이전 계약 시점보다 전세시세가 낮아서 생겨나는 문제입니다. 즉 실제 전세보증금은 임대인이 모두 보관하고 있지 않은 장부상의 금액이고, 이 보증금의 반환은 다음 임차인을 통해서 이루어지는 구조인데요. 역전세가 발생하지 않기 위해서는 전세가격이 지속적으로 상승해야 합니다. 우리 주택시장에서 지금까지 전세가 유지되었던 것은 인구수 증가와 함께 가구수 증가 그리고 소득의 증가가 등락은 있었지만 지속적으로 이루어져 왔기 때문입니다. 일반적으로 수요의 성장보다 빠른 공급이 이루어지면 일시적으로 전세가격이 하락하며 역전세가 발생합니다. 이는 공급에 의한 역전세이고, 수요의 변동성을 높이는 정책의 시행이나 매매가격의 변동성이 커지는 것 또한 역전세를 발생시킬 수 있습니다.

→ 역전세가 발생하지 않으려면 전세 가격이 꾸준히 증가해야한다. 하지만, 공급에 의한 역전세 그리고 정책 변화로 수요 변동성을 높이는 정책으로 인해 역전세가 발생할 수도 있다.

P.184 지방은 외부 요인보다는 그 도시의 공급에 영향을 받는 시장 흐름을 보이고 있습니다. 즉 정부의 정책과 무관하게 지역의 내부에서 만들어내는 시장환경에 의해서 상승과 하락을 반복하고 있는 것입니다. 정부의 정책은 단기간에는 시장의 방향을 돌릴 수 있습니다. 하지만 지속적으로 유지하는 것은 매우 힘듭니다. 시장은 시장 안에서 나름의 규칙을 가지고 움직이고 있기 때문입니다.

→ 정부 정책은 단기적으로 시장 방향에 영향을 주지만 지속적인 유지는 힘들다.

8장 통계를 과신하면 안 되는 이유

P. 190 시장의 환경이 유지될 때 대출도 추세적으로 시장에 영향을 주게 되는 것입니다. 이렇듯 대출은 주택시장 방향성의 키가 아닌 동행일 가능성이 큰 것입니다.

→ 대출은 주택시장의 동행지표이다.

P. 194 정책적인 도움에 의한 미분양 감소나 외부의 환경에 의한 증감보다는 공급의 부족과 과잉 그리고 가격의 상승과 하락이 연결되어 나오는 미분양 물량의 증감으로 시장의 방향성을 보다 정확하게 판단할 수 있습니다.

→ 정책, 외부 환경에 의한 증감보다는 공급부족, 과잉으로 인한 미분양 물랴의 증감만이 시장의 방향성을 정확하게 판단할 수 있다.

P. 195 수요는 시장 상황에 따라 언제든 바뀔 수 있으며 그때그때 상황에 맞게 유리한 선택을 할 뿐입니다. 늘어난 거래량이 공급량과 함께 움직일 때 가장 큰 의미를 가지게 됩니다.

→ 수요는 시장 상황에 따라 언제든지 바뀔 수 있는 지표이다.

P.199 상관관계가 높은 통계일수록 동행지수이거나 후행지수일 가능성이 매우 높습니다. 사실 선행지수로 볼 만한 통계는 거의 없으며, 통계 자체가 결과를 집계한 데이터로 대부분의 통계는 현재의 모습을 반영한 동해지수이거나 후행지수입니다. 가격이 상승해서 거래가 늘었는지 거래가 늘어서 상승했는지에 대한 논쟁이 끊임이 없는 것은 동해지수이거나 후행지수라서 결과로 나온 것이기 때문입니다.

→ 상관관계가 높다고 느껴지는 통계일수록 동행지수이거나 후행지수이다.

P. 201 시장의 흐름은 이렇습니다. 신규공급량이 적어지면 전세매물이 줄어들고 이후 전세수급지수가 올라가면서 전세가격이 상승합니다. 이후 전세가율이 높아지고 이는 매매가격을 밀어 올리며 그 결과 매매 거래량이 늘어나고 가격이 상승합니다. 언제나 통계는 보조지표 정도로 활용해야 하며 결국 스스로 예측하고 판단을 내려야 하는 것입니다.

→ 시장의 흐름은 결국 공급량이 만드는 결과이다. 그리고 통계는 보조지표로만 참고하자.

9장 어디에 투자해야 할까

P. 207 전세가격 상승률의 차이가 수도권과 지방의 격차를 벌리면서 양극화가 더욱 심화되는 것입니다. 선호도가 높은 상품은 지속적으로 수요의 선택을 받으며 매매가격도 상승할 가능성이 높기 때문입니다. 그 중심에는 신축주택과 고급주택이라는 고품질의 주거 상품 들이 있습니다.

→ 전세가격 상승률 차이가 수도권, 지방 그리고 빌라, 아파트의 격차를 벌린다.

P. 209 일본의 오랜 침체 구간에서도 신축 맨션 가격이 상승하고 우리나라도 인구가 감소하는 작은 도시들에서 신축이 선호되는 현상을 보면, 임대료가 상승하고 품질이 높은 신축 아파트에 좀 더 많은 관심을 가져야 할 것으로 보입니다. 작은 도시일수록, 또 인구가 감소하는 지역일수록 이제는 위치나 상품에 좀 더 초점을 맞추어 선택하여야 할 것입니다.

→ 인구가 작은 도시일수록 상품성을 가진 물건에 초점을 둬야 한다.

P. 212 인구가 감소하는 도시와 늘어나는 도시가 있고, 도시의 위치와 환경에 따라 경쟁력이 다름을 알 수 있습니다. 만약 도시의 경쟁력이 타 도시보다 약한 곳이라면 선택의 폭을 좁혀야 합니다. 이런 도시에서는 위치나 상품에서 경쟁력이 있는 등 그 도시의 평균 상승률보다 높아질 곳을 선택하여야 합니다.

→ 도시 경쟁력이 약하다면 상품성이 좋은 물건을 택해야 한다.

P.219 많은 미분양도 신규공급이 감소하고 시장환경이 좋아지면서 빠르게 줄어들고, 미분양이었던 아파트들도 가격이 크게 상승하게 됩니다. 결국 공급이 줄면 신축 아파트 선호 현상이 나타나며 좋은 입지의 미분양 아파트는 기회의 상품이 되는 것입니다.

→ 미분양이 감소하면서 미분양이던 신축 아파트들도 가격이 오르게 된다.

10장 지역별 부동산 분석

P. 236 지방은 수도권보다 좀 더 단순해서 공급이 주가 되고 다른 변수들은 긴 시간에 걸쳐 영향을 미치지 못한다는 특성이 있습니다. 그래서 지방으로 갈수록 공급에 집중해서 시장을 분석하는 것이 좋습니다.

→ 지방은 공급을 주요한 변수로 보고 공급에 집중해야 한다.

적용할 점

• 한국의 주택시장은 전세가격의 변화에 따라 흐름이 변화해왔다.
• 주거형 부동산의 가격이 지속적으로 성장한다는 것은 그 주택의 사용가치가 지속적으로 상승한다는 것과 같은 의미이다.
• 장기적으로 늘어나는 유동성이나 천천히 하락하는 금리와 같은 화폐가치의 하락은 부동산 가치의 상대적 변화로 볼 수 있다. 즉, 유동성, 금리가 단기적인 시장에 큰 영향을 미치지는 않는다.
• 3년 누적 공급량(입주물량)을 살펴보면 공급과 매매가격의 상관관계는 매우 높게 나오는 것을 볼 수 있다. 3년 누적 공급량 잘 파악해두고 시장 분석에 활용하자.
• 서울수도권과 지방 사이의 공급 특성을 가장 잘 보여주는 통계가 서울 수도권은 전세가율, 지방은 전세수급지수이다. 전세가율, 전세수급지수 잘 파악해두자.
• 지방 소도시에서는 인구만 비교할 것이아니라 새로운 수요를 만드는 도시의 경쟁력을 확인해야 한다.
• 월세화가 진행되면 투자자들의 수익률이 낮아져서 투자수요도 줄기 때문에 건설사도 수익내기 힘들어져서 그만큼 공급도 감소하게 된다.
• 정부 정책은 단기적으로 시장 방향에 영향을 주지만 지속적인 유지는 힘들다.

• 시장의 흐름은 결국 공급량이 만드는 결과이다. 그리고 통계는 보조지표로만 참고하자.

   

   

   

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