일직동 광명역유플래닛데시앙 아파트 수익률 보고서[열반스쿨 기초반 87기 고로고로]

✅아파트명

일직동 광명역유플래닛데시앙 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장(B)

광명시 종사자수  105,342명

2. 교통(B)

강남 66분 / 여의도 48분 / 시청 60분

3.학군(C)

신생학교라 정보 없음

4. 환경(A)

AK플라자 광명, 코스트코, 중앙대학교 광명병원
 

5. 공급(B)

  총 10,253세대
 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 정확히 잘 모르겠다. 

철산동과 비교하면 학군, 교통이 좀 더 우수한데 가격변동 폭을 보면 신안산선 교통 호재를 무시할 수 없는 것 같다.

일직동 광명역유플래닛데시앙 금액은 광명도심과 비슷한 수준이나 섬처럼 고립되어 있고 학군, 교통이 다소 애매하다. 신안산선이 개통되면 여의도 시청 접근성이 크게 개선되겠지만 개통까지 5년은 기다려야 한다. 아이가 있으면 초등학교까지 접근성, 중학교 학군 때문에서 쉽게 선택하지 않을 것 같다. 인근 평촌으로 학원도 다녀야 할 것 같은데, 경기도는 버스를 타고 이동해야 하고 버스는 대중교통 편의성과 안전성이 지하철에 비해 떨어진다.

개인적인 취향과 실거주 관점에서 자꾸 바라보게 되어서 기준을 잡기 어려웠다.

2) 환금성 : O

3) 수익률 : - 아직은 20억까지 오를 가치가 있는 아파트인지 확실히 모르겠다.

4) 원금보존 : 철산래미안자이에 비해 전세가율이 확실히 낮아 실거주 매리트가 부족하여 전세가가 낮고 상대적으로 원금보존을 위한 리스크 대비는 필요해 보인다.

5) 리스크 대비: 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

두 아파트 모두 투자금이 많이 들어 같은 투자금으로 더 나은 지역이 있을 것 같다. 

강의 들을 때는 그냥 가르쳐준대로 하면 되겠다 생각했는데, 생각보다 비교 단지, 비교 지역 찾는 것이 어려웠다.

자꾸 산으로 가거나 비교하기 생뚱맞은 지역을 선택해서 보느라 시간을 많이 썼다.

위의 비교 단지도 -_-; 적절한 비교인 대상인지 잘 모르겠다.

임장보고서 작성하기 위해 정보를 찾아서 보는 것이 익숙하지 않아 단순한 것 같으면서도 시간이 많이 소요됐다.

두 단지 모두 둘러본 적은 있는데 보고서 작성 시점엔 방문해보지는 못했다.

다음에 분위기 보러 한번 가봐야겠다.