독서후기 #11 결국엔 오르는 집값의 비밀 [열중 삼3오오 모여 마음의 2릇 넓히조 꿈이있는집]

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목:  결국엔 오르는 집값의 비밀

2. 저자 및 출판사: 김준영/ 한국경제신문

3. 읽은 날짜: 2025.12.23-2025.12.25

4. 총점 (10점 만점): 8점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

[One message] 

p.281 사람들이 주거를 찾아가는 과정에서 나타나는 것이 전세수급과 전세가율의 변화입니다. 결국 우리가 공부해야 하는 것은 수요와 공급입니다. 가장 기본적인 만큼 여기에서부터 시작해야 하는 것입니다.
 

→ 부동산은 소비재와 투자재의 성격을 모두 가진 재화이다. 재화의 가치는 그 재화에서 나오는 수익이 무엇인지 상승or하락 어떻게 될것인지에 따라 판단할 수 있다. 한국 부동산시장에서 재화의 수익은 전세이고, 전세가 부족한지 아닌지, 전세가격이 오를 지역/단지인지에 따라 재화의 가치가 결정된다. 그와 함께 가격도 결정되니 결국 가장 기본이 되는 것은 시장에서 가격은 수요와 공급에 따라 형성된다는 것이다.  

[본 것] 

주제 : 부동산 시장의 근본

• 주택시장의 가격을 만드는 본질이 무엇인지?

• 어떤 수요에 의해 주택 수요가 만들어져 가는지?

0. 프롤로그 

: 한국 주택시장 = 전세시장의 변화라 해도 과언 아님 = 전세의 부족과 안정이 반복되는 시장

=> 전세가격, 전세가율, 전세수급, 전세가 상승률에 담겨있는 의미를 정확하게 해석 필요

*전세시장 → 전세부족(수급) + 부동산수익률(전세가율) 두가지 환경 조성하기 때문에 큰 의미를 가짐

*전세수급지수 급등 시점 = 공급의 급감 시점

 : 경제위기 (외부 영향) → 도시 내부 공급 환경 무너짐 → 2-3년뒤 공급 급감& 전세수급 불안 → 매매가 상승

ex) 1998년 IMF, 2008년 금융위기, 2022년 금리상승

1. 집값은 이렇게 만들어진다 _ 전세의 이해

   - 주택시장에서 매매가를 결정하는 가장 중요한 요인은 전세가격, 전세가격 기초로 매매가 형성 및 변화

   - 전세가격 (사용료, 사용가치) =월세로 전환하면 현재의 현금흐름 = 기업으로 따지면 수익 = 현 시점 자산가치 평가 기준 = 평가의 key

   - 전세가격 상승률은 곧 사용가치의 성장과 도시의 성장

   - 결국 매매가격은 매수수요에 의해 결정, 전세 상승률을 기반으로 미래 현금흐름을 미리 반영한 기대수익임
      기대수익인 매매가격이 반영된 결과값이 전세가율로 나타나게 됨 (서울 기대수익 높, 전세가율 낮/ 지방 기대수익 낮, 전세가율 높+전세성장율 낮)

   - 자산가치의 변화 원인 2가지 (p.29)
      1) 공급에 의해 (짧은 변동성)
      2) 금리가 하락하면? 돈의 사용가치 하락 → 자산가치의 상승

   - 매매가격은 미래가치, 기대수익률에 가장 많이 반영되는 것이 전세가격 상승률임.
   - 전세가격은 사용가치, 주택 가치 평가의 근본 (임차인의 주거비용 = 임대인의 수익) ← 수급, 금리, 대출 영향

    

2. 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라

   - 단기 전망 : 가격의 변동성에 가장 크게 영향을 주는 요소를 찾아야한다 → 수급, 단기적으로 늘어나는 가구수

   - 장기 전망 : 자산가치의 상대적인 변화 → 소득(구매력), 인구의 감소, 통화량 증가, 금리 변화, 요구수익률 변화

   - 요구수익률 변화 = 전월세전환율 (임대인의 요구수익률 = 임차인의 기회비용)

   - 공간시장 : 수요와 공급환경이 만들어내는 수익, 금융시장 : 금리에 따라 움직이는 비용 → 보통 수익의 변화가 매매가의 변동을 만들었음, 비용의 변화가 크게 일어나면 단기간 변동폭이 큼(코로나때 금리하락, 22년 단기간금리상승)

   - 전세의 부족, 전세 수급지수의 상승은 매매가격의 변동성을 미리 말해주는 일지도 모른다. 가격은 결국 수요와 공급이라는 가장 기본적인 원리에서 움직임

    

3. 움직이는 수요, 어떻게 파악할까

   - 관심있는 지역의 적정한 수요를 파악 : 30년 평균 공급량을 수요와 공급의 균형점으로 보고, 3년 누적 공급량(입주물량) 비교 하면 공급과 매매가격의 상관관계는 매우 높다 → 지방은 많은 도시들이 수급환경으로 인해 매매가격이 변화함을 확인

   - 즉 현재의 수요는 긴 시간에 걸쳐 수요와 공급이 균형을 찾은 평균공급량과 같을 가능성이 매우 높다

   - 수요의 종류 : 1) 증가의 수요 2) 시장의 구조에 의한 수요 3) 환경에 의한 수요

      * 거래량 : 인구 증가에 더해 교육, 관광 산업과 같은 환경에 의해서 수요들이 이동하며 만든 것

   - 수요가 주거를 해결하는 방법 : 신규주택을 분양받아 입주 or 기존에 있는 재고주택 매수

    → 즉 수요가 많은 곳 : 인구수 대비 매매거래가 많은 지역, 개별단지는 세대수 대비 매매 거래 건수와 매매회전율이 높은 곳

   - 3년 누적 공급량이 수요보다 크면 가격은 대체로 하락, 이 변화의 타이밍을 이해하는것이 매우 중요하다.

    

4. 공급을 알아도 전망이 쉽지않은 이유

   - 지방은 3년 누적 공급량(짧은 사이클), 서울수도권은 장기 누적 공급량을 살펴봐야함(긴 상승과 긴 하락이 반복)
   - 공간의 크기 차이는 공급이 시장에 미치는 시간의 차이를 만듬, 수요 측면에서 공급 부족과 과잉을 느끼는 시간의 차이, 수익률 측면에서 공급이 채워지는 시간차이에서 비롯되는 상승과 하락의 환경을 만드는 차이

   - 서울수도권 : 가격 선행, 공급 후행시장 → 낮은 전세가율, 오랜시간 하락환경 → 가격 하락, 공급 부족 → 긴 상승

   - 지방 : 공급이 선행 (외부와 연결이 단절되어 독립적일 수록 시장은 신규공급 영향을 크게 받음) => 전세수급지수 높아지면 매매가 상승률 높게 나온다.

   - 가격 하락 → 공급 줄어듬 → 가격 상승 → 공급 늘어남 → 가격 하락 …   

   - 전체 재고주택 대비 신축물량은 3%, 단 매매거래량 대비 신축 입주 물량은 55% 영향력이 높다 
    

5. 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다

   - 수도권 지방 차이는 수익률과 리스크 차이 : 높은 수익률을 내는 환경(지방)은 곧 리스크가 큰 환경으로 들어가면서 매매가격의 성장이 둔화되는 것을 의미

   - 서울 수도권에서는 전세가율, 지방에서는 전세수급지수를 중요하게 본다 (공급의 부족/과잉을 가장 잘보여주는 통계이기 때문)

   - 성장하는 도시 vs 소멸하는 도시 : 전세가격 상승률을 통해 알 수 있음 (공간의 수익 성장) → 높은 입지독점성으로 신규 택지가 없어서 공급을 할 수 없는 좋은 지역들은 높은 기대수익률로 투자자가 신규공급 역할을 대신한다 → 따라서 자가보유율이 낮음.

   - 지방 투자 걱정하는 것 만큼 부정적인 것만은 아니다. 산업이나 관광인프라가 잘 갖춰진 경쟁력있는 도시라면 여전히 성장하고 있음 → 신축에 집중, 입지좋으면 더 좋고 

   - 주택에 대한 수요를 인구감소에 국한하여 판단하면 안됨. 소득이 늘어나면 여러 주택을 소유할 수도 있음.

    

6. 월세 시대, 무엇이 달라질까

   - 전세가격 상승률 증대 : 인구의 성장 + 소득의 성장 함께 이루어져야함

   - 전세가격 상승률 낮은 곳은 전세가 높음 → 높은 수익률 구조
   - 상품이나 특정 지역의 낮은 성장에 기인할 때 빌라 오피스텔 원룸은 월세를 통해 수익을 내야함
   - 월세가 늘어난다는 것은 시세차익을 점차 얻기 어려운 시장이 된다는 뜻이기도 함. 수익이  월세에서만 나온다면 투자자가 크게 줄어들 가능성

    

7. 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까

   - 임대차3법 : 가격상승의 근본이 되는 것이 임대료의 상승
   - 전세자금대출 : 주거 안정 + 매매가격 불안 유발 가능성
   - 역전세 : 전세가율이 높아지고 공급부족/과잉 반복될때마다 구조적으로 노출 됨

   - 주거의 안정 목적 : 가격보다는 공급에 초점, 가격의 안정 목적 : 다주택자 규제 정책
   but, 정책은 단기간 시장의 방향을 돌릴 수 있지만 시장은 나름의 규칙을 가지고 움직임

    

8. 통계를 과신하면 안되는 이유

   - 통계는 훌륭한 자료이지만 해석이 신중해야함

   - 가계대출 증감및 유동성증가는 주택가격과 동행하는 동행지수
   - 거래량은 최소 1년정도 그 지역의 평균 매매 거래량 이상으로 나올때 의미있음. 매매가 하락 후 첫번째 거래량이 평균 이상 늘어났을때 의미가 있음.

   - 선행지수는 입주물량과 인허가 물량, 이외 거의다 동행지수
    

9. 어디에 투자해야 할까

   - 성장하는 지역(임대료상승률이 높은지역), 선호도가 높은 상품에 투자하라
   - 작은 도시일수록, 인구 감소하는 지역일 수록 위치나 상품에 좀더 초점을 맞춰라
   - 시간이 지날수록 과거와 같이 모두가 상승하고 모두가 하락하는 시장이 아니라, 지역마다 또 아파트마다 차별화 되며 상승하는 곳과 그렇지 않은 곳이 구분되어 점차 자리를 잡아갈지 모름
   - 우리나라 전체 주택시장도 점점 성숙해 가는 과정 (전세가격 상승률 낮, 전세가율 우상향)
    

10. 지역별 부동산 분석
    - 서울수도권 : 긴 시간에 걸쳐 전세가율과 매매 거래량 변화가 시장의 변화를 나타내줌
    - 부산 : 평균공급량 2.3만세대, 24-26년 3년 누적공급량 감소하여 상승환경 만들어갈 가능성
    - 대구 : 광역시 중 수요와 공급이 가장 잘 맞는 도시(외부와 단절), 3년누적공급량 적어지는 첫해는 상승, 25-27년 급격히 줄어드는 공급량, 전혀 다른 환경으로 갈 가능성
    - 광주 : 지역내 수요 집중도가 가장 높은 도시, 평균공급량 1.2만세대, 25-26년 입주물량 감소로 점차 분위기 좋아질 것
    - 대전 : 평균공급량 1만세대, 신축에 대한 수요 잠재, 재고아파트 노후화심한 곳, 재개발재건축 예정 물량 꽤있음
    - 울산 : 산업도시+부산 부동산 후행, 평균공급량 8천세대, 2020년 부터 적은 공급량 지속 (2025년 상승)
    - 중소도시 : 1) 도 전체의 수요 파악 2) 해당 중소도시 내 수요 파악 → 공급량이 최저로 겹치는 시점 파악
      충북 1만세대/ 청주 5800세대/ 충남 1.5만세대/천안 5천세대/ 전북 1.2만세대/ 전주 5천세대/ 부산→창원 6천세대 (부산과 방향을 같이 하기 때문에 창원은 공급량과 매매가격의 상관관계가 낮음)

11. 에필로그
부동산 시장은 사람이 움직인다. 움직이는 이유는 두가지 1) 주거 2) 자산가치 상승

• 결국 부동산은 자신의 원래 가치를 찾아간다. 

• 2025년 2026년은 또 한번 신규공급 부족이 이슈가 되어 전세부족 문제가 일어날 것으로 보임. 시장의 변화가 임대시장의 상황으로 촉발되는, 과거와 같은 패턴이 반복될 가능성이 높음

STEP3. 책에서 깨달은 것

• 이 책을 더 빨리 읽었더라면 좋았을 것을.. 상경 후 10년이 넘도록 전세로만 전전긍긍해왔는데 부동산가치 평가의 기준이 되는 임차인의 비용이자 임대인의 수익은 바로 전세금이었다.
• 역시 지방은 지역내+인근지역+큰규모의 지역까지 공급의 영향이 가장 중요하다. 30년 평균 공급량을 현재 수요로 보고 3년 누적 공급량과 비교했을때, 공급부족이 뜬 첫해에 매매가 상승이 되었다. 지방의 정답지인 전주와 울산 앞마당을 늘려야겠다는걸 깨달았다.
• 20년간 이렇게 공급이 없었던 적은 없었다며 2년 뒤 전세가격은 2억이 오를 수도 있는 것 처럼, 현재 시장에서도 전세수급지수와 전세상승을 몸소 체감하고 있다. 저자가 말한 것처럼 과거와 같은 패턴이 반복될 것이니 전세가격이 올라와 투자의 기회를 주는 수요가 많은 단지를 싸게 살 수 있도록 꾸준히 시장을 지켜보고 공부해야한다. 결국 투자를 해야 한다.

STEP4. 책에서 적용할 점

• 30년 평균공급량은 현재의 수요 (공급파트에 적용)

• p.141 인구수와 가구수 증감 분석 임보 추가

• p.230 공급사이클 

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

p.51 더욱 중요한 문제는 짧은 기간에 큰 폭으로 오르내리는 금리환경에서는 매매가격 역시 크게 출렁이게 된다는 점입니다. 반대로 금리의 변동성이 낮고 천천히 변하고 있다면, 대부분의 경우 전세가격은 수요와 공급에 영향을 받게 됩니다. 시장은 이런식으로 움직이기 때문에 어느 하나에 초점을 맞추고 시장을 예측하는 것일 뿐 정답은 없습니다.

p.201 시장의 흐름은 이렇습니다. 신규공급량이 적어지면 전세매물이 줄어들고 이후 전세수급지수가 올라가면서 전세가격이 상승합니다. 이후 전세가율이 높아지고 이는 매매가격을 밀어올리며 그 결과 매매 거래량이 늘어나고 가격이 상승합니다. 

p.268 결국 주택시장의 본질은 도시가 작든 크든 어디서든 주거를 해결해야 되며 주택이 부족해지면 매매를 선택할 수 밖에 없다는 것입니다.

p.278 어떤 분석을 하든 다가올 미래를 정확하게 예측할 수는 없습니다. 하지만 도시의 특성에서 만들어진 수요를 기반으로 하는 유일한 선행지표가 입주물량입니다. 이를 바탕으로 전망한다면 최소한 가격이 하락하는 시점을 피할 수 있을 것이라고 생각합니다.

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