안녕하세요. 나와 가족 그리고 모두의 인생을 바꿀 수 있는
도움을 주고 싶어 하는 허씨허씨입니다.
부동산 매수한 후에
다음에는 무엇을 해야 할까요?
네 바로 전세를 맞춰야 합니다.
최근 투자로 많이 접근하는 지역들의 특징 중 하나는
① 수요 대비 입주 물량이 부족하고
② 전세 물량도 바닥 수준이라는 점입니다.
2025년 1월 대비 12월 현재 기준으로
서울, 경기, 부산, 대구의 전세물량 변화를 볼까요?
전세물량 변화 (2025년 1월 ~ 12월)
그래프의 기울기만 보더라도
확실하게 물건이 줄어들고 있다는 것을
쉽게 이해할 수 있습니다.
기준금리도 오를 기미가 없고
수요 대비 전세물량은 부족하다 보니
최근 전월세 대란 기사도 많이 보이더라고요.
전세 또는 월세로 실거주를 구하는 분은
갑자기 오른 주거비 부담에 마음이 좋지 않겠지만
투자자의 경우 투자 후보 단지에 필요한 투자금이 줄어
좋은 기회로 생각하고 접근할 수 있습니다.
① 매매가는 여전히 매력적인 가격인 상황에서
② 전세가가 올라붙으면서
③ 투자금이 확 줄어들게 되는 것이죠.
그런데 너무 낙관적으로만 전세를 생각하다가는
크게 마음고생할 수 있습니다.
이 글을 잘 읽어 보시고
지금 시장에서 투자할 때
전세를 꼭 안전하게 빼셨으면 좋겠습니다.
사람들의 심리를 생각해보자.
갑자기 심리?
무슨 이야기일까요.
투자자는 대부분 현재 가격이
비싸지 않거나 싸다고 판단하는 단지를
위주로 의사결정을 하게 됩니다.
역으로 생각해보면
실거주자 또는 현재 전(월)세로 살고 있는 임차인이
갈아타거나 내 집 마련을 하기에도 괜찮은 가격입니다.
전세로 살고 있던 제 친구도
갑자기 2억이나 올라버린 시세를 보고
오히려 내 집 마련을 생각하더라고요.
12월에 현장에 가보신 분들은 느끼셨을텐데
지금 생각보다 전세가 잘 안빠집니다.
물론 단지마다 다를 수 있지만,
가성비와 가심비를 생각해서 투자한 단지는
지역에서 No.1으로 찾는 아파트가 아닐 수 있습니다.
그리고 여전히 가격이 괜찮기에
전세에서 매매로 전환하는 심리와 수요도
있다는 점도 알고 계시면 좋을 것 같습니다.
또 하나의 리스크, ‘투자자의 진입'
투자금이 비슷한 사람들이 보는 단지들은
사실 크게 차이가 나지 않습니다.
① 입지가 좋고
② 가치 대비 가격이 싸다면
투자자들이 몰릴 수 밖에 없습니다.
분명 매수할 때는 전세가 1개도 없었는데
전세를 맞추려고 보니
갑자기 전세가 늘어나게 됩니다.
비규제지역(구리, 부천, 안양 만안, 군포 등)과
부산의 상급지가 대표적인 예시입니다.
- 전세가 쌓이면서 가격을 내리게 되는 경우
크리스마스 이브를 앞두고
최초호가 대비 1천만 원을 내린 수도권 물건입니다.
분명 전세물량이 없는 지역이었는데
투자자들이 계속 들어오면서
단지별로 전세가 쌓이고 있습니다.
투자를 결정할 때 생각했던 전세가 보다
낮게 빼야할 수 있음을 꼭 생각해야 합니다.
그렇다면 어떻게 해야 할까요?
전세 이렇게 맞춰보세요.
저는 최근에 2건의 전세 계약을 진행했는데요.
이 방법이 100% 정답은 아닐 수 있어도
소중한 자산을 지킬 수 있는 확률을 높여준다고 생각합니다.
매수 전, 잔금 가능여부를 확인
지방 시장은 다주택자여도 잔금 대출이 나오고
비규제지역에 첫 투자를 하시는 분도
잔금이 가능할 수 있습니다.
전세가 계획대로 빠지지 않는 경우
잔금을 쳐야 할 수도 있습니다.
가능한지 아닌지를 정확하게 알아야
앞으로의 시나리오를 제대로 세울 수 있습니다.
대출 관련 어려운 점이 있다면
용용용맘맘님의 글을 읽어보시는 걸 추천합니다.
사람들이 가장 많이 묻는 대출 질문 TOP10정리-규제대응법
매수 후, 주기적으로 투자자 물건 + 인근전세 파악
매수한 후에 인근 단지까지 포함해서
① 투자자가 매수한 물건이 있는지?
② 혹시 전세로 나올 물건인지?
예비 경쟁 물건을 파악하는 것이 중요합니다.
전세 가격, 수리상태, 대출가능 여부, 이사날짜
총 4가지 정보를 정리해두시면 좋습니다.
가격, 상태, 상황에 따라
전세가 나가는 순서가 대략 잡힙니다.
다만, 이사날짜가 맞지 않는 경우
집은 마음에 들지만 불발될 수도 있겠죠.
그래서 4가지 정보를 전부 파악하는 게 중요합니다.
한가지 더 팁을 드리면
전세만기를 앞두고 있는 같은 단지나 주변에 살고 있는
임차인이 있는지 물어보는 것도 추천합니다.
전세대출 나오는 은행지점 파악하기
또한 수도권 투자하신 분은
전세를 매도자와 협조해야 하거나
근저당이 있는 물건이라면
‘전세대출’이 나오는 은행 지점을 미리 파악하는 것이
정말 중요한 포인트가 될 수 있습니다.
보통의 사람들은 집요하게 대출은행 지점을
샅샅이 확인하지 않습니다.
혹시 집을 마음에 들어하는 손님이
전세대출이 안나올까봐 결정을 못하고 있다면
미리 파악해 둔 은행 지점을 소개시켜 주면서
전세를 맞춰볼 수도 있습니다.
타임라인과 추가 수리/옵션 여부 결정하기
그래도 전세가 마음대로 안나갈 수 있으니
타임라인을 먼저 정해보는 걸 추천합니다.
언제부터 언제까지는 이 가격을 고수하지만,
D-day가 되면 바로 가격을 내리겠다는 걸 정해둡니다.
이 때 중요한 건
가격을 정했더라도
주변에 나오는 물량 등을 보면서 유연하게 대응해야 합니다.
마이너스 통장을 얼마까지 쓸 수 있는지
확인해 두시고 대응하면 좋습니다.
가격을 낮춰서 빼는 것도 방법이지만
연식이 조금 있는 단지라면 수리를 통해
신축급 단지라면 에어컨 등 옵션 추가를 통해
물건 경쟁력을 높일 수 있습니다.
주변 물건들과 비교를 해보시고
어떻게 하면 경쟁력이 올라갈 지 결정하시면 됩니다.
① 가격이 문제인건지? → 경쟁물건 대비 아쉬운 가격
② 상태가 문제인건지? → 수리/옵션 상태
③ 상황이 문제인건지? → 대출 가능여부, 이사날짜
혹시 집을 보고 갔는데 계약이 안 됐다면
사장님을 통해 꼭 피드백을 받아보세요.
전세 세팅의 본질은 비싸게가 아닙니다.
안전하고 빠르게 마무리 하는 것이 중요합니다.
공급이 없다고 전세 물량이 없다고
낙관적으로만 생각하다가
잔금도 안 되는 경우 소중한 자산을 날릴 수 있습니다.
노력의 영역으로만 되는 것은 아니지만,
전세 빼는 과정에서 최선을 다하면
그래도 아예 안되는 시장을 아니라고 생각합니다.
오늘 이 글이 전세 빼는 것으로
마음 고생을 하는 분에게 도움이 되었으면 합니다.
올 한해 모두 고생 많으셨습니다.
2026년 새해 복 많이 받으세요 :)
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