안녕하세요. 서울에 살고 있는 39살 직장인입니다.
현재 서울 관악구 신림동에 실거주 아파트 1채 가지고 있습니다.
힐스테이트 뉴포레로 실거래 최고가 13억 찍었고, 현재는 12억 중후반에 실거래 되고 있는 아파트 입니다.
올 4월에 매수해 7월에 이사를 했습니다.
2년뒤 양도세 비과세 기간이 도래 하면 저는 해당 아파트를 매도 하고 상급지의 아파트를 전세갭 투자를 하려고 합니다.
실거주는 월세로 가려고 합니다.
2027년 7월 현재 가지고 있는 아파트 매도 후 예상되는 종잣돈은 10억입니다.
종잣돈 10억에 전세가율 50%정도로 잡아서 20억정도 하는 아파트를 매수 하고 싶습니다.
20억 정도의 아파트 1채를 매수해 똘똘한 한채를 가지느냐, 힐스테이트 뉴포레를 전세로 빼고 전세금에서 남은 돈을 가지고 하급지에 구축 아파트 1채를 추가 매수해 2주택자가 되느냐 둘중에서 고민이 되는데 저는 똘똘한 한채가 더 좋을것 같다는 생각이 듭니다.
뭐가 더 좋은 선택일지 자문 구합니다!
댓글
안녕하세요 퐁이얌님! 새해 복 많이 받으세요 ㅎㅎ 고민 잘 읽어봤습니다. 더 큰 금전적 이익을 가져올지에 대한 고민은 정말 정답이 없어 하나하나의 선택이 중요하다고 생각이 듭니다. 그래서 저는 항상 하나의 길로 가기보단, 여러가지 방향을 열어두고 고민을 해보는 편입니다. 그래서 그때의 시장 상황, 종잣돈, 가족이 있다면 가족의 상황과 의견 등 그때 상황에 맞는 선택을 해볼 것 같습니다. 1. 자산적 규모로 보면 다주택자가 유리할 것 같습니다. 현재 실거주하고 있는 집을 매도하지 않고 전세 셋팅을 한 다음 5억 정도의 투자금이 생긴다는 가정을 해보겠습니다. 추후에 12억/7억의 집을 매수한다고 했을 때 현재 기준으로 24억의 자산이 형성되니 20억 집을 한 채 매수하는 것보다 자산의 규모는 커집니다.(전세 상승분도 더 커지겠죠?) 2. 하지만 20억의 집은 1~2급지 땅에 있고, 압축사회로 가는 현재 한 채일지라도 갈수록 더 큰 힘을 발휘할 수도 있다고 생각이 듭니다. 하지만 27년도에 어떤 집이 20억이 될지, 어떤 집이 12억이 될지는 그때 봐야 하며, 현재 당장 결정하기보단 말씀하신 두 가지 케이스를 가지고 계속 모의투자를 해보며 다주택으로 운영을 할지, 더 높은 급지로 자산을 옮길지에 대해서 점점 더 기준을 잡아나가시는 방향도 좋다고 생각이 듭니다. 결국 매수할 당시 가격이 가치대비 저렴하다면 어떤 선택을 하든 돈을 번다는 것은 달라지지 않을 것 같습니다. 선택을 응원드리겠습니다! 화이팅입니다!
안녕하세요 풍이얌님, 저와 같은 동네에 거주하셔서 더더욱 친밀감이 들고 고민이 와닿는것 같습니다 ㅎㅎ.
풍이얌님께서 갖고 계신 고민은 많은 사람들이 고민하는 부분이기도 합니다 (똘똘한 한채 vs 다주택)
현재는 시장분위기가 예측이 어렵기에 어떠한 선택이 옳다 그르다라고 판단할 수 없지만, 2가지가 어떤 차이를 갖고있는지를 인지하고 고민하시면 좋을 것 같습니다.
현재 힐스테이트 뉴포레를 27년에 매도하고 갈아타기를 통해 상급지 20억을 매수하는 똘똘한 한채의 경우, 풍이얌님의 거주만족도가 높아진다는 장점이 있습니다. 또한, 장기적으로 거주한다는 점과 실거주라는 점에서 가격하락시 대응해야할 리스크가 상대적으로 적습니다. (물론 집값하락은 마음이 좋지않겠죠ㅜ)
반면, 현재 집을 전세로 주고 빠져나오는돈 (현재기준 6.6억)을 활용해 전세투자를 진행할 경우, 거주만족도는 지금보다 떨어질 수 있으며, 추후 전세가 하락으로 인해 하락분을 돌려주어야하는 비용리스크와 세입자를 받지못해 잔금을 치뤄야하는 리스크 그리고 기타대출규제에도 적용을 받습니다. 하지만, 자산을 쌓아갈 수 있기에 1주택에 비해 자산증식의 속도가 빠르다는 장점이 있습니다.
결국 2가지 방법의 장단점을 알고 풍이얌님의 선택이 가장 중요하다는 말씀을 드리고 싶습니다. 안정적이고 좋은환경에서 자산을 늘릴것인가, 내 거주환경은 낮아질 수 있지만 보유주택을 늘려가며 전세상승분+현금으로 재투자해 자산을 쌓아나갈것인가.
제 짧은 견문으로 보면 현재 수도권시장은 공급부족으로 인해 상대적으로 전세하락 리스크는 높아보이지 않습니다. 다만, 1015 부동산대책으로 26년말까지 서울25개구와 경기 12개지역이 조정지역으로 묶여있어 보유하신 신림동 아파트로부터 빠져나오는 전세금으로 재투자할시 높은 취득세가 발생합니다. 이러한 규제가 27년에 완화될지 더욱 강화될지는 알 수 없습니다.
가격이 지금보다 올라 갈아타기든 전세투자든 지금 예상하시는 것보다 덜좋은곳을 해야할수도, 가격이 더욱 싸져 지금의 예상보다 더 좋은 상급지를 투자할 수도 있습니다.
그렇기에 위에서 말씀드린 2가지에 대한 고민을 충분히 하셨다면 예상치 못한 좋은 기회를 잡기위해서는 풍이얌님의 갈아타기/투자후보가 존재해야하며 이를 위해서는 실거주매도와 전세투자를 할수없는 지금시기에 조금씩 지역을 알아가야 합니다.
즉, 똘똘한 한채와 전세투자의 장단점은 다르더라도 지역을 미리알아두어야한다는 것은 공통사항입니다. 충분히 고민하시면서 자산증식의 방향을 정하고 관심있는 곳을 시작으로 지역들을 넓혀가며 풍이얌님의 매수 후보리스트들을 정리해두신다면 기회를 잡으실 수 있을거라 생각합니다.
답변이 도움되기를 바라며 새해복 많이 받으세요!
(관련 강의가 필요하다면 하단의 2개강의 추천드립니다.)
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