[열반중급반 48기 28조 웨클] 4주차 강의후기(재미, 의미, 성장을 통해 다주택자로 나아가자)

안녕하세요. 될 때까지 할 것이기에 성공할 수밖에 없는 투자자 웨클입니다.

4주차 강의는 규제 지역과 비규제 지역, 지방과 수도권, 입지와 상품성, 평형과 연식 등

변수에 따른 각각의 투자 방향성에 대한 가이드였다고 생각합니다.

1.  현재 시장 진단

거의 대부분의 강의에서 ‘아직 투자할 기회가 남아있다. 투자할 곳은 많다’고 거의 모든 강사님들이

말씀하십니다. 서울을 비롯한 수도권을 보면, 가치가 엄청 좋은 곳은 가격이 전고점을 

훨씬 넘어 저평가 됐다고 보기 어려운 경우가 많습니다.

하지만, 아직 전고점을 넘지 않는 많은 단지들은 가치가 없어서가 아니라

아직 상승의 흐름이 미치지 못한 것이라고 봐야 합니다.

특히 수도권은 항상 그랬듯, 강남부터 가격의 상승흐름이

밖으로 퍼져가는 양상을 띱니다. 시차를 두고 가격이 오른다는 얘기입니다.

그래서 전고점을 넘지 못한 많은 단지는 아직 싼 것이고,

다음 상승자에서 저가치를 제외한 대부분의 단지는 

전고점을 넘을 것입니다.

다만, 수도권이라면 강남 접근성 1시간 이내의 단지를

우선 보는 건 필요합니다.

우리의 투자 후보 1순위는 ‘아직 전고점을 넘지 않은 단지’입니다.

(규제지역) 같은 매매가의 아파트 중에 가장 좋은가?

(비규제지역) 같은 투자금에서 가장 좋은 아파트인가?

2. 투자의 방향성(10억 달성 로드맵)

똘똘한 한 채 전략은 내가 가진 종잣돈으로 가장 좋은 주택을 사는 것.

전고점을 넘어 섰는지 여부, 수익률의 정도와 무관하게

절대가가 비싸더라도, 투자금이 많이 들어(전세가가 낮아) 수익률이 적더라도,

가치가 가장 높은 것이 가장 많이 오를 것이기에,

수익의 크기에 10억 달성의 기대를 품는 전략입니다.

두 채 전략은 ‘투자하는 직장인’ 포지션에서,

가치성장 투자로서 2채로 갈아타기 전략을 구사하는 것입니다.

여기서 핵심 개념은 ‘일시적 1가구 2주택' 개념입니다.

첫 주택 매수 후 두 번째 주택은 반드시 1년 뒤에 매수해야 한다.

두 번째 주택 매수 후 1년 뒤 그리고, 첫 주택 매도 후 세 번째 주택을 매수한다.

여기서 첫 번째 주택은 2년 비과세 요건을 채우는 게 중요하다.

하지만, 갈아탈 추가 주택이 가치가 더 나은 것이어야 하는데,

지금 서울과 수도권 핵심 지역은 토허제로 묶여 있기 때문에,

실거주 2년을 반드시 해야 하고, 전세 끼고 살 수가 없는데,

대출도 안나오기 때문에 현실적으로 어려움이 크다.

다주택 전략은 내가 가진 종잣돈으로 현금흐름을 만드는 투자입니다.

지금은 과거와 다르게 소액으로 할 수 있는 투자처가 많이 않은 게 사실입니다.

가치가 덜한 물건이 아닌, 저가치 물건에 투자할 우려도 있습니다.

그래서, 기본적으로 전고점 대비 30% 가까지 혹은 그 이상 떨어진 단지들이

가치가 있다는 전제하에, 소액으로 투자할 수는 있습니다.

1주택은 반드시 매수하고, 두번째 주택은 1주택에서 갈아타기 하든가, 

추가 주택을 매수하든가, 여기까지는 디폴트(기본)입니다.

세번째 주택은 또 1주택자로 갈아타기 하거나, 첫번째 주택을 일시적 1가구 2주택으로 갈아타기 하거나, 

다시 세번째 주택을 추가 매수하거나 이렇게 선택사항이 열립니다.

현재 투자 환경이 녹록지 않은 것은 사실입니다.

과거에는 주택이 필수재의 성격을 더 많이 띄었다면, 지금 주택은 가치재, 투자재의 성격이

매우 강해졌습니다. 주택시장에서 금융시장의 모습을 많이 보입니다.

따라서, 소액 다주택 시스템으로 가는 것은 어려울 수도 있습니다.

우선, 2주택까지는 챗수를 보유하는 게 현재로서는 디폴트는 맞습니다. 

3. 적용할 점

1) 임장보고서 결론 낼 때, 5분위 시세표 만들고, 업데이트 하기

2) 네이버부동산에 관심 단지 알람 설정하기(정찰병 띄우기)

3) 가격대별 시세트레킹(수도권/지방)