[지투실27기 2(이)8(빨) 꽉 깨물고 멤생역전 제리23] 1주차 강의 후기_쟌쟈니님_하락장 지방투자? 지금이 기회인 진짜 이유

 안녕하세요! 지투실27기 2(이)8(빨) 꽉 깨물고 멤생역전 제리23입니다.

사실 이번 강의, 수강 신청 당일 '광클'에 실패하고 대기만 되서 포기하고 있었습니다. 
'요새 지투실 경쟁률이 넘사벽이구나...' 하며 씁쓸해하고 있었죠.

그런데 며칠 전, 월부 매니저님께 정말 기적 같은 연락이 왔습니다! "취소 자리가 났는데, 지투실 수강하시겠어요?"

그 전화를 받자마자 1초의 망설임도 없이 "네!!! 무조건이요!!!"를 외쳤습니다. 그렇게 극적으로 합류하게 된 생애 첫 지방투자실전반. 어렵게 잡은 기회인 만큼, 절대 대충 듣지 않겠습니다. 이번 한 달, 제 모든 에너지를 쏟아부어 어제보다 200% 성장하는 시간으로 만들겠습니다. 멤생이튜터님과 우리 조원분들과 함께 뜨겁게 완주하겠습니다!

1.지금 지방 투자가 '기회'인 3가지 이유

튜터님께서는 현재 지방 시장을 한마디로 정의하셨습니다. "싸고, 돈이 적게 들고, 안전하다."

① 가격이 쌉니다 (절대적 저평가)

전고점 대비 30% 이상, 심하면 40%까지 빠진 단지들이 수두룩합니다. 심지어 현재 매매가가 몇 년 전 전세가보다 싼 곳도 존재합니다.

• 포항자이: 6.5억 → 3.9억 (-40%)
• 대구 대신센트럴자이: 7.6억 → 5.3억 (-30%)

특히 놀라웠던 점은, 지방은 수도권과 달리 선호도가 높은 대장 단지들조차 하락폭이 상당히 크다는 것이었습니다. 보통 좋은 입지는 가격 방어가 잘 될 거라고 생각하잖아요? 하지만 지방 하락장에서는 '옥석'마저도 저렴해집니다.

쟌자니님께서는 "실력 있는 투자자는 쌀 때일수록 더 뾰족하게 물건을 고른다"고 하셨습니다. 하락장에서는 좋은 단지와 덜 좋은 단지의 가격 차이가 줄어듭니다. 예를 들어 대구의 경우, 하락장일 때는 A급지와 B급지의 차이가 1억에 불과하지만, 상승장에서는 2.5억 이상으로 벌어집니다. 즉, 지금이 상급지로 갈아탈 수 있는 절호의 기회라는 뜻이죠.

② 투자금이 적게 듭니다 (전세가율 상승)

공급이 부족한 지역(울산, 전주 등)을 중심으로 전세가가 무섭게 차오르고 있습니다. 매매가는 바닥을 기고 있는데, 실수요인 전세가는 오르니 자연스럽게 투자금이 줄어들고 있습니다.

실제로 전주 태평아이파크 같은 경우, 2년 만에 매매가는 오르고 전세가도 받쳐주면서 수익금이 1억 가까이 발생했습니다. "소액으로 종잣돈을 불리고 싶은 투자자에게 지방은 현실적인 대안"이라는 튜터님의 말씀이 뼈를 때렸습니다.

③ 리스크가 적습니다 (바닥을 다지는 시장)

지방이라 "더 떨어지면 어떡해?"라는 생각, 저도 있었습니다. 하지만 현재 지방의 전세가는 10년 전 수준과 동일한 곳들도 있습니다. 물가 상승률을 고려하면 사실상 바닥이죠. 전세가가 더 빠질 곳이 없다는 건, 매매가를 지탱해 줄 '하방 경직성'이 확보되었다는 뜻입니다. 게다가 스트레스 DSR 적용 유예 등 대출 환경도 지방 투자자에게 우호적으로 흘러가고 있습니다.

2.전세가율이 모든 것을 말해준다 (Feat. 공급)

이번 강의를 관통하는 핵심 키워드는 단연 ‘전세가'였습니다. 수도권은 가수요가 붙지만, 지방은 철저히 실수요의 시장이라 전세가의 움직임이 곧 시장의 방향성입니다.

튜터님께서 보여주신 울산과 부산의 사례가 인상 깊었습니다.

• 울산 중구: 공급 부족 누적으로 전세 매물 '0'개 → 전세가 폭등 → 매매가 전고점 회복 임박 (혁신동원, 번영로센트리지 등 전세가 2억 상승!)
• 부산: 아직 저평가 구간이지만, 선호 단지 위주로 전세 매물이 빠르게 소진 중.

"조용할 때 사서, 투자자가 몰려올 때 팔아라."

이 말씀이 뇌리에 박혔습니다. 남들이 "지방 끝났다"며 관심 갖지 않는 지금, 조용히 전세가율이 꿈틀대는 지역을 선점해야 합니다. 공급 물량이 해소되면서 전세가가 오르는 그 타이밍, 그곳에 바로 기회가 있습니다.

3.쟌자니님이 목이 터져라 강조한 단 하나: '환금성'

이번 강의에서 튜터님이 가장 힘주어, 거의 목이 터져라 강조하신 부분은 바로 환금성이었습니다. 지방 투자의 제1원칙이라고 해도 과언이 아닙니다.

우리는 보통 "이거 사면 3억 벌 수 있을까?"를 먼저 고민합니다. 하지만 튜터님께서는 단호하게 말씀하셨습니다.

"얼마를 더 벌지 고민하는 것보다, 내가 물건을 팔 때 어떤 단지가 더 잘 팔릴까를 고민하는 게 우선입니다. 환금성이 매우 중요합니다!!!!"

지방 투자 공식: 선호도 = 환금성 = 수익

지방은 수도권처럼 수요가 두텁지 않습니다. 그렇기 때문에 '남들이 사줄 물건'을 사는 게 핵심입니다. 단순히 투자금이 적다고 들어갔다가, 나중에 팔고 싶어도 아무도 거들떠보지 않아서 돈이 묶이는 경우가 허다하다고 합니다.

• 내가 매도할 때 실거주자가 덜 고민하고 사줄 단지는 어디인가?
• 사람들이 선호하고 거래가 빈번하게 일어나는 단지인가?

이 질문에 'YES'라고 답할 수 있는 단지만이 진정한 투자처입니다. 갭이 작다고 무턱대고 들어가는 '묻지마 투자'는 절대 금물이라는 점, 이번에 뼈저리게 배웠습니다.

4.가치성장투자 vs 소액투자, 나의 선택은?

강의를 들으며 제 투자 방향성도 명확히 정리할 수 있었습니다. 지방 투자는 크게 두 가지 트랙이 있더군요.

1. 가치성장투자: 입지가 변하지 않는 지역 내 대장 단지(대전 크로바, 울산 문수로 등)를 싸게 사서 진득하게 보유하는 방식. (수도권 투자와 유사)
2. 소액투자: 가치 대비 저평가된 곳 중, 전세가율이 높아 적은 돈으로 수익률을 극대화하는 방식. (전주, 창원 등)

저는 현재 2호시 투자 이후에 투자금이 제로인 상황이라 '소액투자'로 경험과 자산을 쌓겠다는 목표를 세웠습니다.

물론 앞서 배운 환금성을 최우선으로 고려해서요! 갭이 작다고 못난이를 사는 게 아니라, "사람들이 좋아하는데(환금성 확보), 가격이 싸고, 투자금도 적게 드는 단지"를 찾는 것. 이것이 제 이번 달 목표입니다.

5.지방 투자의 완성은 매도! 언제 팔아야 할까?

많은 분들이 사는 것(매수)에만 집중하지만, 튜터님께서는 "잘 파는 것이야말로 투자의 완성"이라며 명확한 매도 기준을 제시해 주셨습니다. 언제 팔아야 할지 모른다면, 수익이 나도 사이버머니에 불과하니까요.

① 수익이 목표치에 도달했을 때 (욕심 버리기)

소액 투자로 들어갔다면, 투자금 대비 수익률 100% 혹은 목표 수익금(예: 5천만 원)을 달성했을 때 과감히 매도하고 수익을 확정 지어야 합니다.

② 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을 때 

이 부분이 가장 와닿았습니다. 단순히 돈을 벌어서 파는 게 아니라, 내 자산을 업그레이드하기 위해 파는 것입니다.

• 갈아탈 상급지 단지 3~5개를 미리 리스트업 해두고 있어야 합니다.
• 내가 가진 것보다 더 가치 있는 단지가 저평가 구간에 들어왔다면? 내 물건을 조금 싸게 팔더라도 갈아타는 것이 이득입니다.
• "갈아탈 단지를 손에 쥐고 있는 것이 실력"이라는 말씀, 잊지 않겠습니다.

③ 리스크 감당이 불가능할 때

역전세 등으로 내 자산 전체가 흔들릴 위기라면, 손실을 보더라도 매도하여 생존을 택해야 합니다

BM

1. 임보 결론에 모의투자에서 '목표 전세가' 산정 마스터하기: 전세가 없을 때 부르는 게 값이라고 착각하지 말고, 이번 주 모의 투자 시 아래 3단계로 적정 전세가를 산정해보겠습니다.
   1. 범위 확장: 인근 단지뿐만 아니라 생활권 전체로 넓혀서 전세 개수와 가격을 체크한다. (지도 위에 펼쳐놓고 보기!)
   2. 선호도 서열화: 단지별 선호도를 상/중/하 그룹으로 나열한다.
   3. 가격 검증:
      • 선호도가 더 높은 곳 / 비슷한 곳 / 낮은 곳의 전세 가격을 각각 체크한다.
      • 내가 정한 목표 전세가가 이 위계 질서(선호도) 대비 적정한지 최종 확인한다

"집 한 채 산다고 인생이 바뀌진 않지만, 그 과정을 통해 실력을 키우면 부자가 될 수 있다."

흔들리지 말고, 배운 대로 묵묵히 앞마당을 넓혀가겠습니다. 이번 달 미친 듯이 임장하고 성장해서 정상에서 만납시다! 화이팅! 

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