전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

저자는 누구?

🙋🏻‍♀️이현철 2005년 공인중개사 자격을 취득 후 중개업을 시작했다. 그 이후 분양 영업맨으로 다년간 현장에서 고객들과 상담을 진행하면서 사람들의 심리상태를 집중적으로 분석·연구했다. 또한, 우리나라에만 있는 전세제도가 매매가에 미치는 영향에 관해서 연구했다. 이러한 연구를 통해서 누구나 쉽게 부동산 경기의 흐름을 파악하고, 그에 따라 부동산 투자를 진행할 수 있는 길잡이가 될 수 있는 책을 만들고자 했다. 이 책을 통해서 자본이 많지 않은 사람도, 부동산 투자에 부정적인 사람도, 생각의 전환을 통해서 손쉽게 돈을 벌었으면 하는 바람을 가지고 있다. 현재는 분양대행사 자람알앤디에서 경영지원팀장으로 근무하며, 분양현장에서 분양 영업직원들을 교육하고 관리하는 일을 담당하고 있다. 앞으로는 강의와 토론 등을 통해서 무주택자나 자본금이 적은 투자자들에게 적절한 투자법을 공유하고자 계획하고 있다.

프롤로그.

✔️ 우리나라는 다른 나라에는 없는 특수한 전세 제도가 있습니다. 그리고 이 전세 제도가 매매가에도 영향을 주고 있습니다.

✔️ 부동산은 흐름만 잘 타면 엄청난 수익을 올려주는 황금 거위가 될 수 있습니다.

✔️ 자본주의 사상에는 돈을 굴리지 못하고 멈춰 있으면 결국에는 손해 보는 것과 같습니다. 전세가 안전하기는 하지만 결코 돈을 벌어 주는 것이 아니라는 것을 꼭 명심하시기 바랍니다.

1. 아파트 가격은 심리,전세, 정책으로 변한다

✔️ 일본 통계에 의하면 일본 도심의 집값은 다시 상승하고 있다고 합니다. 빈집이 800만채가 넘어서 빈집이 해마다 늘고 있는데도 말입니다. 빈집이 있다는 말은 주택 보급률이 100%를 넘었기 때문이라는 것을 대변해 주고 있습니다.

 ✔️ 집은 집으로서의 역할도 하지만 땅으로서의 역할도 합니다.

✔️ 빈 집은 갑자기 엄청난 규모의 변화가 일어나지 않는 이상 집값의 크게 영향을 주지 않습니다. 천천히 빈집이 늘어나는 현상은 거의 집값에 영향을 주지 않는다고 보는 것이 맞습니다.

✔️ 인구가 줄어든다고 해서 절대적으로 집값이 내려가는 것은 아닙니다. 인구는 수요에 영향을 주는 하나의 변수에 지나지 않습니다.

✔️ 집은 사람이 살지 않아도 매수자들이 많이 사교되면 결국 집값은 올라가게 됩니다. 집은 대표적인 가격이 정해져 있지 않은 물건입니다. 시장에서 수요와 공급으로 가격이 결정되는 대표적인 물건입니다.

✔️ 항상 집은 투기 수요가 존재한다는 사실을 인식해야 합니다.

 ✔️ 주식 같은 경우 금리가 인상되면 시장의 부정적인 작용을 하는 것이 맞습니다.

✔️ 주택은 일단 투자 상품이면서 소비세이기도 합니다. 그러므로 금리에 크게 영향이 없을 수 있습니다.

 ✔️ 왜 집값은 금리 좌우되지 않을까요? 일단 집은 다른 투자 상품에 비해 규모가 큽니다. 그래서 자금 계획을 세워서 미리 준비하는 경향이 있습니다. 금리가 오르고 내리는 것의 순간적인 영향을 크게 주지 않는다는 것입니다. 투자로 인해 얻는 수익이나 손실이 금리로 인한 영향보다 월등하게 큽니다.

 ✔️ 집값에 영향을 주는 것은 월세보다는 전세입니다.

✔️ 우리나라는 세계에서 유일하게 선분양제도를 사용하고 있습니다.

✔️ 사람들은 심리적으로 절대 손해 보기 싫어하는 마음을 가지고 있습니다. 집을 잘 못 사는 사람들의 특징이 바닥에서 사려고 노력한다는 것입니다.

→ 경계하자. 욕심 부리지 말고 기회가 왔을 때 기회임을 알아내는 눈을 가지고, 바로 낚아챌 수 있도록 준비를 해두자. 

✔️ 전세 공급 중에서 공공임대가 차지하는 비중은 극히 작습니다. 우리나라에서 전세의 거의 모든 공급은 개인 투자자가 담당하고 있는 것이 현실입니다. 투자자가 늘어나서 전세 공급이 늘어야만 전세가가 안정될 수 있습니다. 결국 전세 임대인은 지극히 정상적인 경제 활동을 하고 있음에도 현재 우리나라의 인식은 거의 투기꾼에 가깝습니다.

→ 한국에서 투자자에 대한 인식은 정말 안 좋다. 부동산의 부증성 특성 때문에 쉽게 공급을 늘릴 수가 없다. 즉, 공공임대의 한계가 있기에 민간임대의 힘도 필요하다. 하지만 투자자를 투기꾼으로 치부하며 억압한다면 공급이 수요에 따라가지 못하며 전세가는 더 오를 수 밖에 없다. 투자자들을 적대시 할 것이 아니라 원활하게 공급할 수 있도록 해줘야 한다. 

✔️ 빈 집은 통계에 잡히는 집이지만 결코 주거 기능을 하는 집은 아니었습니다. 왜냐하면 분양되기 전까지 신탁사의 소유로서 팔리기 전까지는 아무도 그 집에 들어가서 살 수가 없는 상태이기 때문입니다. 빈집이 500세대가 넘게 있었지만 정작 전세로 들어갈 집은 오히려 부족한 상태이기 때문입니다.

→ 아 이럴 수도 있구나. 통계의 함정 조심하자.

✔️ 집값이나 전세가는 단순히 집의 개수만 가지고 가격을 논할 수 없는 아주 특별한 특징을 가지고 있는 부동산만의 고유한 영역입니다. 이런 특수한 상황을 무시한 채 단순히 수요 공급이나 수요에 미치는 대외 변수인 인구, 금리, 경기 상황 등만을 고려한 가격 논쟁은 아무 의미가 없습니다.

2. 부동산 투자에 숨어 있는 비밀

 ✔️ 부동산이 가진 다른 재화와 다른 특성

1. 부동성 전국에 입주 물량이 40만 채를 육박한다고 서울 집값이 떨어질 거라는 전망은 부동산의 특성 특히 지역성을 무시한 견해라고 볼 수 있습니다. 경기도에 공급이 있으면 그 지역 주변 집값에 잠깐 영향이 있을 수 있겠지만 강남까지는 안 갈 겁니다. 경기도 신도시의 특성이 있습니다. 바로 입주할 때 잠깐 주춤하다. 입주하고 몇 년 동안 다시 폭등하는 특징을 가지고 있습니다. 지방이 하락 전환했다 해서 서울 수도권에 아파트 가격도 하락 전환하지는 않습니다. 이것이 바로 지역성이라는 특성을 가지고 있는 부동산만의 시장입니다.

2. 부증성 토지는 더 이상 생산이 불가능한 재화입니다. 용도의 변화만 있을 뿐입니다. 아파트는 공급하는데 걸리는 시간과 비용이 다른 재화에 비해 엄청나게 많이 필요합니다.

3. 필수재 의식주의 하나입니다. 전세든 자가든 무조건 어느 하나는 선택해야 합니다.

✔️ 전세 제도가 자리 잡을 수 있었던 것은 한국 전쟁 이후 산업화로 인한 급격한 인구 증가와 도시로의 인구 집중이 있습니다. 원아리 공급이 안되는 데다가 수요가 급증하자 부동산 폭등을 불러일으키게 되었습니다. 부동산 보유를 통해서 벌어들이는 수익이 큰 세상이 되었고, 집주인은 금리가 높은 대출을 이용하는 것보다 이자가 없어도 되는 전세를 적극적으로 활용하게 되었습니다.

✔️ 그동안의 전세 투자는 임대인이 전세를 끼고 적은 자기 자금 투자로 주택을 소유하게 되고 그 주택의 가치가 오름으로 인해 시세 차익을 얻는 구조로 행해져 왔습니다.

✔️ 전세를 보면 공급이 부족한지 남는지를 알 수가 있습니다. 전세는 투기 수요가 없는 실수요가 전부입니다. 투기 수요에 의한 가격 왜곡 현상이 발생할 수 있는 매매가와 달리 전세의 경우 실수요 위주이기 때문에 수요와 공급의 정도를 그대로 반영해 가격이 형성될 수밖에 없습니다

✔️ 다른 재화는 가격이 싸다 싶으면 수요가 늘지 않습니까? 그러나 집은 집값이 싸지면 오히려 수요가 줄어듭니다

 ✔️ 집값은 언제 내려가나요? 

첫째 한 지역 시장에 최소 3, 4년 이상의 공급 과잉이 있어야 합니다. 한두 해로 끝날 물량이면 시장에서 충분히 소화가 가능해지고 하락세는 일시적으로 끝날 수도 있습니다. 
둘째는 공급 물량이 과잉되는 기간 동안 폭등이 있어야 합니다. 전세가는 떨어질 때 매매가를 밑에서 받쳐 주는 역할을 합니다. 갭이 없으면 매매가가 일시적으로 떨어지다가도 다시 전세가를 지지삼아 다시 올라갈 수 있습니다.

느낀 점, 생각해본 것들

 🤔부동산 투자공부를 몇 년 한 후 읽어보니 고개를 끄덕이며 빠르게 읽어낼 수 있었다. 부동산 기초 상식, 지식들, 그리고 부동산의 흐름을 꼼꼼하게 자세하게 적어낸 책이다. 이 책만 읽어도 강의 여러개 들은 듯이 배부른 느낌이다. 

부동산의 부동성, 부증성, 필수재라는 특징 덕분에 참 매력적인 투자처로 다가온다. 또한 세계에서 유일하게 전세제도를 가진 한국에 태어남에 감사하기도 하다. (레버리지로 돈을 벌 수 있으니) 

이 책은 주기적으로 투자의 바이블처럼 자주 읽어야겠다.