잔쟈니 튜터님 1강 강의 후기입니다.
언제나 흡수력 넘치는 강의,, 항상 감사합니다.
작년 1월 지투 실전에서도
지방투자 너무 하기 좋다고 하셨던 게 기억나네요
올해도 투자하기 좋은 시장이니
다시 한 번 저평가 물건 털어내서
2호기 계약하겠습니다!
차오르는 지방 전세가율
지금은 지방 투자가 기회
앞마당 시세, 매물 개수를
트레킹 할 때 마다 느끼는 건지만
정말 지방에 전세가 씨가 마르고 있습니다.
(지역, 공급마다 유의차 있음)
전세가율이 오르며
투자하기 좋은 상황이 오고있는데요,
매매를 밀어올리는 힘은
수요가 많고 선호 지역일수록
그 힘이 먼저 강하게 옵니다.
또한, 지방 하락장에
전세들어간 분들이
갱신권을 사용하기 시작해서
안 그래도 없는 전세가
더 부족해지고 있습니다.
현재 지방은 저평가 시장에
전세가율도 올라와 투자금이 적고
전세가가 매우 싸기 때문에
리스크도 적습니다.
한마디로, 지방 투자하기 좋은 기회입니다.
[BM]
가치(선호도) 더 좋은 저평가 물건 발굴
시세트레킹 - 추이,개수 파악
매물 적은 지역은 전임으로 현장감 찾기
지방투자 매수 전략
지방투자는 가치성장투자인 수도권 투자와
다소 차이가 있습니다.
수도권 투자는 리스크,리턴이 낮은 방면
지방 투자는 중간 수준입니다.
지금 제 상황에서는
소액투자를 해야하니
가치대비 저평가된 곳
가격이 싸고 투자금이 적을 때
좋은 수익률을 노리고 투자해야합니다.
지방 앞마당이 늘어나다보면
구축 84 vs 신축 59
선호 생활권에 비선호 단지
vs 비선호 생활권에 선호 단지
이런 비교평가할 때
정말 헷갈립니다.
이럴 때는 이미 상승장을 겪은 시장을
기출 문제처럼 보고
분석해서 내 투자에도
적용해볼 수 있습니다.
무엇보다 도시별 선호요소를 고려해서
개별단지 선호도 파악하는게 중요합니다.
결국, 투자하려면 단지 vs 단지로
비교하기 때문입니다.
이렇게 선호도 파악이 되면
그 중에서 가치 있는 단지중
가격이 싼 것으로 먼저 필터링하고,
그 다음에 투자금,리스크를 검토합니다.
가격이 싼 것은
절대가 저렴
단지 간 가격 차 증가
가치있으나 오래 오르지 않음
이 3가지가 해당됩니다.
하락률로만 저평가를 판단하다보면
더 가치있는 단지를 놓치기 쉽습니다.
하락률 대신,각 단지별 선호도와
주요 입지가치를 중점적으로 비교합니다.
목표 매수가는 시장 상황을 고려하고,
(매매물건 개수, 최근 실거래대비 호가, 매물 가격 추이)
목표 전세가는 단지 선호도를 고려합니다.
(천장 가격과 같은 선호 단지의 상승액 고려)
전세가 설정할 때,
투자자를 부르는 높은 전세가는 유의해야합니다.
목표전세가를 높여서 들어간다면,
수요 파악, 전세입자 문의유무,
저렴한 매매물건 트레킹이 필수입니다.
[BM]
랜드마크로 선행지표 참조
소액보다 가치에 집중하
평형,연식,생활권 선호도 애매하면 전주,울산 구축 사례 분석
59도 투자 검토하기
평형이 아쉬워도 연식 좋은게 매도,전세상승에 유리함
단지분석에서 단지별 비교평가
단지 선호도로 예상 전세가 추정
투자물건 1등뽑기 프로세스 적용(1,2,3차,최종선별)
지방투자 매도 전략
매도 기준 1. 수익
소액투자로 수익률 100% 이상
→가치가 있다면 기다릴만 하다
매도 기준 2. 포트폴리오
갈아탈 잔디가 있다면
싸게, 세안고라도 매도
→ 내 앞마당과 실력에 따라 달라짐
매도기준3. 리스크
리스크 감당 불가하면 반드시 매도
전세금 약 20% 유동성 확보로 역전세 대비
→비용과 편익을 고려해서 유리한 쪽 선택
이제 막 1호기를 해서 첫 발을 디뎠습니다.
한 채로는 부자가 될 수 없습니다.
힘든 상황이 있음을 항상 인지하고
월부 환경 안에서 꾸준히 독강임투하며,
롱런하는 투자자가 되겠습니다.
감사합니다.
