안녕하세요. 가치에 집중하는 투자자가 되고 싶은 포커스 밸류s입니다.
이번 잔쟈니 튜터님 강의에서는 지방시장 진단, 매수전략, 투자 의사결정 과정 3가지에 대해서 배울 수 있었습니다.
3박자를 가진 투자 적기 지방
현재 지방은 투자하기 좋은 3박자를 갖춰 정말 좋은 시기임을 알게되었습니다.
지방은 전세가율이 중요한데, 공급 감소와 2년 전 역전세로 싼 ㄱㄱ, 적은 ㅌㅈㄱ, 적은 ㄹㅅㅋ를 가지고 있어 매우 좋은 시기입니다.
이미 공급이 급감한 지역이 있는 반면, 2~3년 공급이 있다가 급감할 지역이 있어 *** 지역 등에 대해서 미리 준비해야겠다는 열정이 불탔습니다ㅎㅎㅎ (전 저축이 필요해 2년 뒤에 투자가 가능할 것 같습니다)
추가로, (지역 인구수, 지역 내 선호도에 따른) 수요의 크기가 매우 중요한데, 이게 공급 → 전세가 → 매매가에 미치는 영향이 어떻게 달라지는지에 대해 알게되어, 인구수, 선호도가 갖는 의미를 알게 되었습니다.
매수전략 - 방향성은 리스크, 투자범위는 선호도 관점으로 판단
의사결정은 수익이 아니라 리스크 감내의 관점으로 선택한다는 걸 이해했습니다.
결국 투자 방향성의 수도권 vs 지방에서도 리스크 감내에 따라 선택해야 합니다.
평형, 연식, 생활권을 어디까지 보는지 투자 마지노선을 항상 고민하였는데요. 이건 선호도가 매우 중요하다는 것을 알았습니다.
평형이 작다? 환금성 측면에서 커버할 연식이 있나?
연식이 구축이다? 이외 선호 요인이 있는 거주수요 단지인가? 공급이 없어서 엑싯이 가능한가?
생활권이 어수선하거나 넘 외곽이다? 거기서 1등인가? 다른데 입주장으로 선호도가 빠지지 않을까?
결국 내가 엑싯할 수 있는 선호도를 갖고있을까를 고민해보면 판단할 수 있는 영역이었습니다.
추가로, 목표 매수가 설정, 전세가 설정 프로세스를 배울 수 있었는데, 매우 매우 유용했습니다. 어느 시장 상황(매도자 or 매수자 우위)이더라도 내가 매수가 네고 판단을 어떻게 할지를 알 수 있었습니다. 그리고 매수과정 뿐만 아니라 보유과정에서도 정말 중요한 전세가 설정에 대해서 “필수” 액션플랜을 배웠습니다. * 향후 1호기 전세 새로 맞출 때도 꼭 써먹어야겠습니다.
투자 의사결정은 3단계 ‘순서’로!
저평가 > 투자금 > 리스크(+환금성) 로 진행되며, 반드시 순서를 지켜야했습니다. 그 전에는 소위 말하는 TOP3를 어느정도 감으로(?) 바로 선정했다면, 1차선별, 2차 선별, 3차 선별의 과정을 거쳐야 했습니다.
내 BM 리스트에 넣을 것
- [투자범위] 이번 임장지에 연식, 평형, 생활권에 따른 투자범위 적용해서 어디까지 마지노선인지 뽑아보기
- [전세가 설정] 향후 투자금 기준 범위에 들어오는 단지들은 이번에 배운 전세가 설정방법을 적용해서 뾰족한 전세금 추정해보기
- [선별 프로세스] 투자 결정 프로세스(1,2,3차 선별 과정)을 그대로 따라해보기
