안녕하세요-! 인생탐험 깔짝이 입니다-!
지방투자는 어금니 꽉 깨물고 해야 한다는 말씀이
또, 어른이 되어서 내가 노력하면 내 미래가 달라질 수 있다는 희망적인 말을 한지 얼마나 오래 됐는지
1호기를 할 때 그저 결과가 중요한게 아닌 부를 담는 그릇을 키우기 위해 올바른 과정으로 투자를 하는 중요성까지
강의 내용도 알찼는데 단단한 마인드까지 배울 수 있었던 소중한 강의!
현재 지방 시장의 상황은?
공급 물량 감소로 전세값 상승.
→ 공급 과잉 시기 지나 공급 부족 국면에 접어드는 곳들.
하지만, 그 전세가가 오르는 힘이나 전세가가 오르며 매매가를 밀어올리는 힘은
어느 지역이냐! 사람들이 얼마나 좋아하냐! 등 선호도에 따라 힘이 다르다!
역전세 시장에 싼 전셋집 들어간 분들의 갱신권 사용.
→ 집주인도, 세입자도 패닉이었던 23년 시절 전세 계약한 분들은 현재 전세가가 많이 올라 감당 불가하기에 갱신!
전세가 더 부족함.
사람들이 좋아하는 단지일수록 전세가 상승이 두드러질 수밖에!
가격 상승 시 흔한 오류
→ 가격 막 오르다 보니 적은 투자금에 현혹되어 후순위 단지를 하기도 한다..!
매수에 꽂히는 것보다 지방 투자에서 중요한 점은 환금성!!!
사람들이 더 잘 받아주고, 좋아할 단지를 고르는게 중요!
얼마까지 상승하냐만큼 중요한게 매도할 때 얼마나 수월할지가 중요!
매매, 전세의 분위기 및 시장상황 모두 파악하여 투자범위를 잡아야 하며, 편견을 가지면 안된다.
→ 단임, 매임 시 보기는 다 본 후에야! 내가 어디까지 투자하겠단 범위 설정이 가능할 것!
내 TOP3를 자신있게 설명할 수 있게끔 우선순위 파악하고, 우선순위를 파악하는 과정에 대해 깊게 빠져보아야 하는 시간!
지금 지방투자가 주는 기회
전세 매물이 있는 단지에만 투자자가 달려든다!(나,,?ㅎㅎ)
전세가 없는 곳이 오히려 안정적일 수 있는데, 투자자들은 전세가 있는 곳에 달려든다.
현재 지방 투자는 절대적 저평가로 가격이 싼 곳들이 많다.
대체적으로 모든 곳이 싸기 때문에 오히려 저가치인 것을 매수할 수도 있는데
이럴 때일수록 뾰족하게! 쌀 수록 더 뾰족하게! 물건을 골라야 한다.
노다지 같은 시장에서 더 좋은 걸 더 싸게 사서 더 벌 수 있어야 하는 지금 지방 투자 시장!
지금 시장에서 앉아서 시세트레킹만 한다고 돈을 벌 수 없다!
이럴 때 행동으로 옮겨야 돈을 번다!
지방 투자에서 전세가의 의미
지방에서는 전세가의 움직임이 시장 상황을 이끌기에
지방 앞마당은 매매가 오르는 것보다 더 중요한 것이 전세가 오르는 것이다!
전세가 오르는걸 더 자세히 살펴봐야 하기에
공급 없으면 매매 전세 물량 부족하고 전세 가격이 상승하고 매매가를 밀어 올릴 수 있다.
전세의 가격 & 상황 파악이 지방 시장 진단에서 가장 중요하다!
후순위 단지에서 매매가가 계속 빠지는데 전세가가 올라가고 있는 그런 단지는
상승장이든 어찌하든 나는 팔테니 계속 매매가 낮출래~ 하고 빨리 팔아버리려고 하는 상황일 수도 있다!
언젠가 전세가 밀어 올리긴 할텐데 매매가를 밀어올리기 시작하면 저 뒤에까지 상승의 온도가 퍼졌다는걸 알고 매도 계획을 세울 수 있는 시그널 단지!
과거 지방도 규제로 묶였던 적이 있기에
규제가 묶이면 실거주자만이 살 수 있기에 실거주자가 좋아하는 단지를 꼭 사야하는게 포인트다!!
지방에서의 소액 투자
가치가 있는데 싸고! 투자금도 적은 것이 본질
→ 투자금만 적다고 해서 소액 투자가 아니라 생활하기 편리하여 거주만족도가 최상은 아니어도 양호한 아파트!
그 정도의 가치가 있는 단지를 투자해야 하는 것!
직장이 너어어어어무 멀지는 않고, 교통도 출퇴근이 너어어어어무 불편하진 않고, 학군도 적어도 학교 학원 가깝거나 부촌 커뮤니티까지는 기대하지 않아도 학교 학원가 급접하는 정도만 해도 중산층 살테고, 환경도 투다리처럼 구수한 느낌보다는 갬성 혹은 퓨전 이자카야, 핸드폰 가게에서 나오는 노래가 구수한 트로트인지 젊은이들이 좋아하는 노래인지 등등, 환경 균질성도 신축만 있을 때의 선호도와 신축 기축 혼재되어 있는 곳, 준신축 균질성 등, 연식 또한 입지 독점성 없다면 준공 20년 이내로 가이드라인을 잡고 가야지
내가 5년 뒤 팔 때 사줄 사람들이 쉽게 살 수 있는 단지! 큰 고민 없이 선호할 것 같은 단지! 픽해야 한다!
앉아서 고민한다고 나오지 않고! 먼저 앞서간 지역 두 발로 밟아 보면서 투자 범위 & 투자 확신 얻어야 한다!
지방 투자에서 환금성이란
거래량을 보고도 환금성을 알아차리기 쉽지 않다.
→ 매월 꾸준히 거래량이 있고, 하락장에서도 거래가 되던 단지들이 거래량이 많은 편이다!
전세가에 떠밀려 올라가는 단지는 안된다!
거래 빈도, 양이 비슷한 단지여도 가격 오르는 시기와 폭에 차이가 있는걸 캐치해야 한다!
적은 투자금 + 실거주 수요 강력 + 향후 공급 물량 부족 : 완벽한 3박자
외곽 신축 환금성
→ 위치적으로 외곽인데 연식이 좋을 때에는 꼭 최선의 단지를 해야 한다!
외곽인데 차순위 단지이기까지 하면 팔고 나오는 EXIT가 영 어렵다!
외곽 OR 어수선한 곳
→ 공급이 안정적이다 수요가 급격히 빠질 때에는 외곽 신축이 제일 먼저 빠진다..!!
생활권 내 높은 선호도가 있고, 같은 투자금으로 살 수 있는 상위 생활권 선호단지 없고, 공급 상황 안정적이라 수요가 급격히 빠질 일 없을 때 유의.
소액 투자로 약점 있는걸 꼭 하게 될텐데 내가 어떤 걸 유의해야 하는지를 파악해놔야 한다.
내 단지의 약점을 확실히 알고 있어야 한다!
개별 단지마다 선호도 파악을 해야 하고, 무조건 갭만 보면 안되고,
매매가를 우선적으로 봐야 한다!
위험한 단지들!
→ 21년 상승장 때! 전전고점인 15년 가격을 못 넘은 단지(위험)
→ 매매/전세가 딱 붙어서 움직이는 단지. 가수요(투자자)가 적고 오직 실수요에 의해 전세가가 움직여 상승장 다 진행되고 마지막에 전세 오르기 시작하면 매매가 조금 오르고 끝이라서 특정 시기에만 매도할 수 있다. 매도 시기가 짧다!
→ 현장 임장 결과 선호도가 떨어지는 단지.(언덕 심하거나~ 지나치게 구리구리 낡거나~)
지방 투자는 매도가 꼭! 필요!
그러기엔 개별 단지 선호도 파악 꼭! 필수!
매도 시 난이도 수월한 걸 택하는게 편함!
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