안녕하세요.
읏자읏자 두잇나 (Do it now) 입니다.
이번주 실전반 4강에서는 식빵파파 튜터님께서
"서울 수도권 시장에서
제대로된 비교평가 하는 법"
이라는 주제로 23년의 마지막을 채우는 강의를 해주셨습니다.
우리가 월급쟁이 부자들에 와서 듣는
비교평가는 막연히 어렵다고만 생각하죠...?
그런데 이번 실전반 4강에서는
우리가 어렵게 생각하던 그 비교평가를
서울/수도권 아파트 거래 시장에서
제! 대! 로! 하는 방법을 알려주셨고,
저희는 그것을 배운 것이죠.^^
1. 비교평가 : 스스로 비교평가에 대해 생각해 봤나요?
강의를 듣기 전,
강의 출력물을 펴놓고,
혼자한번 생각해봤습니다.
잇나야~
"비교평가"
뭐라고 생각하니?
"음... 아마.... 우리 인생 전반에 깔린
B와 D사이의 C 인거.. 그 중 하나
그런 느낌적인 느낌 아닐까?"
비교평가는 사실...
우리가 매순간 하고 있는 것들이라고 생각합니다.
노트북을 하나 사더라도,
식탁을 하나 사더라도,
자동차를 사더라도,
주식을 하나 사더라도,
자취방을 구할 때도,
신혼집을 구할 때도,
아파트를 구할 때도,
우리는 사실 비교해서 더 나은걸 골라왔다고 생각합니다.
심지어 점심 메뉴를 고를 때도 말예요.
"사실 비교평가라는게 뭔가 선택하기 위한걸 수도 있잖아요~
저희 아들이 크리스마스 선물을 고를때도
ㅇㅇ로봇과 ㅇㅇ레고 사이에서 고민해서 더 나은걸 고르더라고요~
저희 초등학생 아들도 나름 비교평가를 하고 있었던거에요~"
그런데 갑자기,
월급쟁이 부자들에서 배우는
"비교평가" 로 들어오면,
"어? 저 비교평가.. 아직 잘 모르는데요....???"
"TOP3 그거..... 저 아직 제대로 뽑아본적이 없는데요....???"
이렇게 움추려들기 마련이었죠.
(저만 그랬는지 모르겠지만요...^^:;;;;)
그래서 이번 강의가 저에게는
더 중요하고 잘 들어야하는 강의였어요.
"지금 수도권 시장을 보면서 불안하거나 두려우세요?
가치를 명확하게 알고 있으면,
두려움과 불안보다는
기회가 먼저 보이기 마련이에요.
비교 평가는 그래서 중요해요."
실전반 4강중 식빵파파 튜터님
바로 앞부분에 말씀 주신 이 부분 을 잘 봐두세요.
(잇나야~ 정신 바짝 차리고 봐라~!!!)
지금 누군가는 불안에 떨고 있을 때,
누군가는 먹잇감을 눈앞에 둔 포식자의 눈으로
어느 먹잇감이 더 통통 할지 노려보고 있겠죠~?
열반 기초반에서 배운거 기억하시죠~?
포식자 크엉!
중간 동물 깡총!
그리고 풀..... 한없이 나약한 풀....;;;
우리도 제대로 준비해서
이 시기를 기회로 여기자구요~^^
2. 비교평가의 방법 : 지역내 비교평가, 지역간 비교평가
가장 오랜 시간을 할애 해주신
지역내 비교평가와 지역간 비교평가 파트.
지금도 잘 하는 건 아니지만,
처음에는 너무도 어려웠던 비교평가.....
당연히 비싼게 좋은지는 알겠는데,
강의에서 나온 "얘가 쟤보다 좋은데 더싸네?"
같은 단지는 하나도 보이지 않던 시절이 있었죠.
그걸 이제 얼추 느낌적인 느낌으로
아~ 요거~ 음.... 저거랑 붙이면~?
이게 나은 거 같기도하고~
하면서 뜨문뜨문 알아가고 있었는데,
이번 실전 4강을 통해 기준이 잘 잡혔습니다. ㅎ
물론, 투자에 있어서 하나의 방법만이 있는 것은 아니겠지만,
알려주신 방법대로 연습하며 감을 익혀나가는데 의미를 두겠습니다.^^
"생활권내 비교평가에서는
ㄱㄴ 접근성 + 환경 + 학군을 먼저 보세요."
"생활권내 가치비교는 디테일한 단지 선호도 파악이 중요해요."
(구조, 방 개수, 평형 구성)
"지역간 비교평가에서는
땅의 가치를 기준으로,
땅의 가치가 같은지 다른지에 따라
다르게 보셔야해요."
실전반 4강 식빵파파 튜터님
2-1) 지역내 비교평가
정말 많이 느끼고 있는 부분입니다.
요즘 제가 매일같이 임장을 다니면서 보고 있는 단지 중
몇개를 가져와 봤습니다.
시작은 같이 했지만,
검정 그래프가 좋고,
그다음이 빨강,
그 다음이 파랑으로 보이고,
지금 셋이 붙어 있을 때는
검정을 사는게 좋겠죠~?
그런데........ 이 그래프에서 보여주지 않고 있는 부분이 있습니다.
3단지 모두 천세대 규모의 단지들이고 타입이 ABCDEFG... 까지 있다보니,
실제 거실, 방, 주방, 실외기실, 세탁실의 컨디션이
단지마다, 단지내에서도 타입마다 다 달랐습니다.
물론 전체적인 입지의 차이는 검정이 위에 있지만,
실제 하나하나 물건을 보면,
그 안에서 많게는 1억 이상 차이가 나는 물건들이 있었습니다.
그렇다면,
단지의 선호도의 차이를 실제 디테일한 부분에서 그 간격을 넘는거죠.
강의에서 말씀 주시는 그 부분들을
실제 현장에서 느낄 수가 있었습니다.
맞습니다.
지역 내 비교평가에서는
같은 생활권 수준이라면,
그 디테일의 차이가 수억의 차이를 나타내게 됩니다.
이번 실전반의 경우,
특히나 서울 수도권이기 때문에
그 구조와 동, 층, 향에 따른 선호도 차이를
반드시 볼 줄 알아야 한다고 생각합니다.
2-2) 지역간 비교평가
지역간 비교평가도 이제 2년이 가득찰 떄 즈음
스물스물 느낌이 나기 시작했는데,
그것을 처음하는 분들에게 눈높이를 맞춰서 딱 정해주십니다.
실제 투자에서는 더 많은 변수들과 요소들이 있겠지만,
그 중에 제일 영향을 많이 받는 땅의 가치가 같은지 다른지를 두고
입지 요소를 비교해내는 것이었습니다.
이 또한,
요즘 매임을 다니면서 많이 느낍니다.
아래 두개의 단지는 정도의 차이는 있지만,
땅의 가치의 차이를 보이는 단지입니다.
강남까지의 거리가 한 10분 정도 차이가 나죠.
그리고, 학군과 환경 또한 B 단지 가 좋구요.
그러다보니,
과거 2017년 초에는 두개의 단지가 5천 정도의 차이를 보였었습니다.
그런데..... 시간을 지나 가치가 가격을 찾아 갈 때 즈음
5천만원 차이가 2억5천만원의 차이가 됩니다.
그리고 또 하나, 전세가도 7천 차이이던 전세가가 3억의 차이를
보이게 됩니다.
그 당시에도 A 단지가 좋은 건 알았습니다.
하지만, 5천의 차이가 적은 건지 많은 건지를 몰랐습니다.
이번 4강을 들으면서 드는 생각이,
당연히 어느 하나가 더 좋다고 하면,
그 차이가 내 생각보다 좁은지, 넓은지가 비교평가의
목적이 될 수도 있겠다는 생각을 해봅니다. ^^
실제 연식, 평형, 입지, 가격을 모두 고정해놓고 비교하기란
쉽지 않겠지만, 실제 투자에서는 꼭 할 수 밖에 없는 과정이라 생각합니다.
그렇기에 더 자세히 배우고 알아야 할 것 이라 생각합니다.
잇나야~
정신 똑띠 차리고 보자~
2016년부터 다니던 그 임장.... 지역들인데,
그때부터 쭈욱~ 봐오던 지역들인데,
이 안에서는 너나위형이랑 티키타카 할 수 있을 정도로
봐야되는거 아니니?
이 실제 투자와 그 과정이,
나의 투자 생활 자체에도 큰 의미가 될 수 있다고 여기고,
제대로 반녀만 빡씨게 집중해보자.^^
3. 비교평가를 통한 최종 의사결정 과 관리
비교 평가에 대한 설명을 너무너무 잘잘 해주시고,
그리고 이어진 내용은,
그렇게 비교평가를 해냈다면,
이제 투자를 해내고,
투자를 못했다면 트래킹을 해나가야 한다는 의미였다고 생각합니다.
그 마무리까지를 제대로 알려주셨습니다.
"최종 투자 결정에서는 사람마다 상황이 다르기 때문에, 최종 의사 결정이 다를 수 있어요."
"비교평가를 위해 앞마당 관리도 꼭 필요해요."
"가치는 쉽게 변하지 않지만, 가격은 하늘을 떠다니는 구름과도 같아요. 한번 지나간 구름을 다시 만나기 어렵듯, 우리가 보고있는 가격도 그래요."
"그래서 하루라도 빨리
시세트래킹을 시작해보였으면해요"
실전반 4강 식빵파파 튜터님
맞습니다. 지금 우리가 보고 있는 서울의 가격이 눈에 들어오지 않죠...
저도 과거에 3억대 준구축 급의 단지들이나
6억대 신축 59의 가격이 머리에 너무 깊게 자리하고있었는데,
이렇듯, 서울 시장에 맞는,
가격과 가치, 투자금과 조건까지
보고 나에게 최고의 물건을 찾아내는 것이 중요하다 생각했씁니다.
그리고,
거기서 끝이 아닌게 아니라,
지금 서울의 경우, 제일 작은 단지 포함하여 몇몇 대표단지의 시세를
스스로 업데이트 한번 채워야한다고 생각합니다. ^^
그래서 이번 기회에 제너스 튜터님께서 주신 말씀 따라,
시세트래킹 장표를 새로 만들어봤습니다.
과거 월부시작 1년 조금 넘었을때....
(그 때는 의욕이 앞서서 임장지내 생활권별로 5~6개 씩을 뽑아서
앞마당 하나에 트래킹 단지가 20개에서 30개 주슨이 되다보니,
저의 경우, 대부분을 다 손으로 하다보니,
시세트래킹도 하나하나 손으로 하면서 시간이 너무 오래 걸린다는
말씀을 듣고 그 이후에는 임보에 글밥이 적더라도 머리에 넣으려는 생각인데,
요즘 다시 드는 생각이,
머릿속에 생각해놓은 것들이 있더라도,
중간 점검과 복기를 하기 위해 꼭 칠요한 과정이라 생각이 들었다.
지금까지 시세트레킹을 하기 어려워 했던 동려들을 위해
이번에 반드시 부러뜨리고 가지는 마음이 느껴집니다.^^
+++ 그리고 여기에 중요한 것은,
단순 트래킹을 넘어,
실제 투자로 이어지는 씨앗들을 뿌려놔야한다는 것입니다.
사실 얼마전, 눈여겨 보던 단지의 트래킹을 잠시 놓친사이,
동 단지 시세 대비 1억 정도 싼 급매가 후다닥 나갔습니다.
시스트래킹이 나의 투자 물건이 아닐지라도,
이 과정을 통해 성장 해나가보고자 합니다. ^^
잇나야~!!!!
원래 몇달이나 된 물건이었는데,
그게 안팔리고 안팔리다가
1천, 2천,3천 내리다가 마지막에 던지듯 8천을 싸게 내놓다니....
정신 똑띠 차려야한다.
이번기회에 싹다 파먹어 버리자.
그렇게 12월을 마무리하고 1월을 준비하자~!!!
+) 23년의 마지막 Special Thanks
매 강의의 마지막에 혼자 다짐을 써놓는 부분들이 있습니다.
제가 월부에와서 지금까지 들었던 모든 강의의 마지막에 있는 이야기.
"이게 끝이 아닌 새로운 시작이며,
언제나 잇나가 지키고 있겠다는거,"
23년이 끝나가는 마당에 한번 더 적어 봐야할 것 같았습니다. ^^
저의 소중한 친구들이자 동료인,
성장 조, 일사천리, 대박칠조, 7887, 우수조장모임,
뽀개봐6조, 으29, 1단5블조, 일구조, 또빡쓰,
긍정영진, 원팀영진, 금빛영진, 조장애프터모임들,
반장 모임, 조장모임 까지도
하나하나 23년을 마무리하면서 아직도 서로 응원하고 있음에 감사합니다.^^
그리고,
이번 실전 25기 있9말구 조 제너스 튜터님과 동료들
23년의 마지막 12월을 함께한
"실전25기 저1너스튜터님과 찐투자자 될수있9말구"조에 감사합니다.
제너스 튜터님께
23년의 마지막 우리에게 큰 선물이 되어 주신
제너스 튜터님,
이번 한달동안 일도 많고 탈도 많았지만,
그 안에서 배울 수 있는 부분들이 너무너무 많았습니다.
특히나 마음 담아 해주시는 투자에 대한 조언들과
월부 생활에 대한 조언들,
하루이틀 시간을 보내면서,
그런 말씀들이 얼마나 더 조심하고 마음 쓰셨을지 느껴지기에,
한번 더 감사를 전합니다.
(스스로 기억 소환을 위한 링크 : https://cafe.naver.com/wecando7/10412663)
그리고, 한없이 부족한 조장을 따라,
우당탕탕 고생한 우리
모든 부분에서 든든한 여동생 같은 껭이님
닉넴처럼 꾸준히 묵묵히 해내신 꾸묵님
과정중 아픔에도 끝내 해내신 나부미님
나랑 같은 MBTI에, 대패삼겹살을 못잊을 나투호님
우리의 보물같은 임장 팀장님 도명님
보기튜터님느낌의 미남. 추억 담아주신 모더랙션님,
어려움 속에서도 당당한 매력의 똘망똘망의 소오옹님,
바쁜 와중에 이번에 벽을 허물고 스스로 서게된 일주1님.
이 한달이 끝이 아닌, 시작으로,
끝까지 함께 할 수 있도록 서로 끌어줄 수 있게 하자구요~
잇나는 어디 안가요~
갈 수도 없구요오~ 히힛^^
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