드디어 몇년만에 실전반으로 도약한 이선장.
처음 만난 재이리님 강의가 너무 좋았습니다
강의를 듣고 교안을 보고 매수-보유-매도까지 모든 것을 진행할 수 있다는 자신감을 얻었습니다!
현재 진행중인 전세재계약을 위해 한번 더 강의내용 적용하며 진행해보겠습니다~ 감사합니다!
지금 지방투자가 기회인 이유!
현재 공급물량이 낮게 지속되거나 , 낮게 유지될 지역은
공급물량감소로 전세값 상승 / 이전 공급장에서의 전세입자의 갱신권 사용으로
전세가격이 아직 튀어오르지 않아 매매가도 전고점 미회복!
1.가격이 싸다
공급장으로 인한 가격하락
2. 투자금이 적게든다
과거 전주/울산(지방시장의 교과서)의 상승으로 보았을 때 지방의 대부분 지역은
매매물량은 적체이나 전세물량 급감 → 전세가 상승을 기대할 수 있음
3.리스크가 적다
공급과잉으로 인해 몇몇지역은 이미 전세가가 지난 3~4년전과 비슷한 수준
→ 더 이상 낮아지기 어렵다
+ 지방시장의 특징
서울/수도권과 달리 지방시장은 수요가 얇아 전세가와 매매가가 함께 오르락 내리락 하는 모습을 볼 수 있음
고로 전세가를 지켜보고 전세가에 향방에따라 매매가가 변화한다는 사실
B.M.
지방시장에서는 전세가가 주요지표로서 역할을 하는 것이니
지방 앞마당의 전세가 트래킹 / 전세가 추이 / 전화임장을 통한 현장 분위기 직시
(선호도! 현장감!)
지방 소액투자에서 고민될때!
20평대 투자비교에서는 거래가 많은단지가 매도가 쉽다
적은투자금으로 수익률을 추구하는 투자이다
#가급적 신축 #거래 빈번 # 거주 수요!
연식 고민될때 (지방 구축)
공급이 없고 상승장일때만 수익을 거둘 수 있다
전세가에 떠밀려 매매가가 오르므로
구축이어도 거주수요와 선호도가 있을 때만 투자
생활권 고민 (외곽, 어수선한 곳 투자해도되나?)
연식이 좋으면서 해당 생활권 선호도가 높은단지만!
공급상황이 안정적이어서 수요가 빠질 일이 없을 때 투자가능
소액투자 주의할 단지
21년 이전 전고점을 넘지 못한 단지
매매/전세 붙어서 움직이는 단지
현장 임장 결과 선호도가 떨어지는 단지
B.M.
1.웬만하면 신축 20평대로 투자진행하자
2.#공급물량 부족 # 가격 싸다 # 투자금적다
3.생활권 하순위 단지는 꼭 장점이 있어야만 투자해야겠다
대부분 연식이라고 생각되며 더욱 까다롭게 평가!
4.지방 소액투자는 더욱 뾰족하게 단지를 골라내자
하순위 단지는 과감하게 투자대상에서 제외하자
지방투자 의사결정과정 (매수 → 매도 까지)
1. 저평가
앞마당 내에서 넓게보며 더 선호도가 높으면서 가격이 낮을 걸 찾자
매매가기준으로 먼저 선별하여 다른단지들과 위상비교 해보
2.투자금
투자금범위에 들어오면서 범위 내 물건중 가장 좋은것인지 재확인
시장상황을 고려하여 매수가 / 전세가 목표 설정!
3.리스크
개인상황과 시장상황 모두 고려
B.M.
세부적인 목표 매수가/전세가를 설정하기 위해서 해당지역에 시장상황을
제대로 알아보는 것이 중요하겠다. 전세개수,전세매물, 분위기 할 수 있는 만큼 많이 알아보자
리스크 측면에서도 생각보다 많은관점으로 준비해야한다
지금까지 생각했던것보다 2배 3배로 준비하자
매도는어떻게?
1.수익이 났는가? (또는 돈이 많이 묵여있나?)
2. 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을 때
3. 리스크 감당이 어려울때
→ 지방에 공부를 조금 했을 때 산 물건을 언제 정리해야하나….
항상 고민을 했었는데 이번 강의를 통해 확실히 기준이 세워졌습니다.
B.M.
지방투자를 지속하기 위해선 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는
포트폴리오를 가지고있어야하고 , 리스크를 지켜보고 대비할 줄 알아야한다
고로 계속 시장에 남아 지켜보고 공부하고 Next Step을 고민하자!
정말 1강부터 알고싶었던 모든것을 알려주신
잔쟈니님 감사합니다!
가려운 곳을 많이 긁어주셔서 이제 실행만 하면 완벽할 것 같습니다!
26년 지투실전반 화이팅!
