"너,너무 잘하려고 애쓰지 마라"[실준 칠(7)전팔기 정신으로 이(2)뤄낼 74조 율유랄라]

안녕하세요~ 

쌍둥이와 함께 행복한 인생 3장을 꿈꾸는 율유랄라입니다.

한 달 간의 열기 강의를 힘겹게 수강하고 이어서 실준 강의를 시작하게 되었습니다.

열기 89기 23조 동료들과의 아쉬운 작별을 하고 일주일 만에 이어진 강의라 기대 반 걱정 반의 심정이지만

지금부터 우당탕탕 어리버리 1강 수강 후기와 간단한 분임 후기를 남겨봅니다.

※ 지금부터 반말로 기술하는 점 이해 바랍니다^^;;

첫째. 제대로 한 채를 투자 하기 위해 필요한 것 - 앞마당

“투자라는 것은 가치 대비 저렴한 것을 매수해서 가치를 찾을 때까지 기다리는 것이다”

이 말은 가치 있는 것을 알아보는 안목과 그 물건이 싼 타이밍에 매수하고

가장 비싸게 팔 수 있는 시기에 매도를 하라는 말이다.

이것이 열기에서 배웠던 투자의 기본.

“그럼 가치있는 물건은 어떻게 알 수 있을까?” 란 의문이 생긴다.

내가 투자하는 아파트의 가치를 제대로 알기 위해서는 비교평가가 필요한데 

비교평가를 위해서 ‘앞마당’ 이 필요한 것이다.

인터넷을 조금만 찾아봐도 돈을 주고 투자물건을 골라주는 업체가 많다.

어쩌면 우리는 전문가가 찍어주는 물건에 투자해서 수익을 올리는 것이 훨씬 쉬울 수 있다.

하지만 월부의 본질적인 수업 목표는 내가 스스로 앞마당을 만들어 가면서 내가 투자한 물건의 진정한 가치를 알고

진정한 가치를 찾아갈 때까지 기다릴 줄 아는 능력을 기르는 것이다.

“그럼 앞마당이란 뭘까?”

 임장, 임장보고서를 통해서 특정 지역과 단지에 대해 분석을 끝낸 지역을 말한다.

이 앞마당을 통해 선호하는 지역의 입지 가치를 알고 사람들이 선호하는 동네, 아파트를 알게 된다는

결과물을 만들어 내고 또 다른 앞마당과 비교평가가 된다.

이것이 성공적인 투자로 이어지는 것이다.   

그리고 우리가 앞마당을 늘여야 하는 가장 중요한 이유는

지역별 시세가 시기마다 다르게 형성되어 있음을 알 수 있고 비교해서 가장 좋은 투자를 할 수 있는

선택지가 늘어난다는 것이다.

예를 들어 내가 군포에 아파트를 매수하려고 하는데 군포의 아파트만 알고 있다면,

이 아파트의 가치가 어느 정도인지? 가격은 비싼지? 싼지? 어떻게 알 수 있을까?

알 수 없다. 그래서 주변 비슷한 가치의 지역(ex: 부천, 안양 만안구, 구리)과 단지들을 비교해서

가치 대비 저평가 유무를 판단해서 매수 여부까지 판단할 수 있다.

그렇지만 내가 군포 외 비교할 수 있는 지역과 단지를 앞마당으로 만들지 못했다면

투자의 확신이 없을 것이다.

그래서 아는 지역과 단지를  늘려가면 늘려갈 수록 내 선택지의 확신을 가질 수 있고

성공적인 투자로 이어질 것이다.

둘째. 임장으로 현장 투자자가 되는 방법

임장의 목적은 단순한 동네구경이 아니다.

내가 임장하는 지역이 사람들이 좋아 하는 요소(직주근접, 교통, 학군, 환경)를 가지고 있는 가를 판단하기 위함이다.

실제 투자를 위한 임장순서는

분위기 임장 → 단지 임장 → 매물 임장

이중에서 이번 강의에서는 분위기 임장에 대해서 설명해보고자 한다.

분위기 임장은 나무를 보는 것이 아니라 그 나무를 둘러싼 산을 보는 것에 비유할 수 있다.

지역 전체의 분위기와 동별 선호도를 알기 위함이다.

임장 전, 나무위키 등을 통한 임장지역의 주요정보와 카카오맵을 통한 지도를 우선으로 봐야한다.

카카오 맵에서는 지적편집도를 통한 법정동과 상권, 공장지역을 확인 해야한다.

그리고 임장 순서는 강남이랑 가까운 역에 있는 동네부터 강남에서 먼 역 동네로 옮겨간다.

여기서 핵심은 아파트 단지를 보는 것이 아니라 동네 상권 등 분위기를 보는 것이다.

임장루트를 그릴 때는 상권, 아파트가 많을 곳을 지나도록 하고, 지적편집도 내 상업지역과 공업지역의

분위기가지 확인해서 전체적인 주거지역의 분위기를 확인하도록 한다. 

분위기 임장이 시작되면  직장, 교통, 학군, 환경, 공급에 대한 체크리스트를 생각하며 동네를 돌아봐야 한다.

수도권 같은 경우에는 서울 만큼의 대기업이 없어서 강남 등 주요 직장지와의 지하철 소요시간이 핵심이다.

특히, 양질의 일자리가 있는 강남을 1시간 내외로 갈 수 있느냐는 아파트의 가격을 결정하는 결정적인 기준이다.

반드시 평일 시간을 내서 직장인 출퇴근 시간에 혼잡도와 강남과의 소요시간을 몸소 체험 해야한다.

다음으로 학군지는 그 지역 주민들을 잡아둘 수 있는 요소이다.

소득 수준이 높은 지역일 수록 자녀 교육에 투자하는 비율은 높으며 그것이 지역의 가치를 올린다.

꼭 임장하면서 초등학교와 중학교가 동네에 있는지 확인 해야한다.

한가지 더 확인해야 할 것은 학원가가 유흥업소 같은 유해시설과 섞여있는 지를 봐야 한다.

그 다음으로 환경을 봐야 하는데 편의시설이 있는지? 없는지? 그리고 상권의 종류를 확인해야 한다  

환경은 직장, 교통 다음으로 중요한데, 아무리 입지가 좋은 곳에 있는 아파트라 해도 주변환경이 나쁘면

입지가 떨어지는 하급지의 환경이 좋은 아파트보다 가격이 떨어지기도 한다.

특히 환경을 파악하는 것이 어려운 이유는 환경은 지도에 나와있지 않는다.

임장하는 동네를 직접 보고 느껴서 판단해야 한다.

그리고 아파트가 많이 몰려있는 것이 환경적으로 균질성이 좋을 수 있다.

또 환경을 판단할 때 중요한 것은 그 지역 상권을 이용하는 사람들을 통해 그 지역, 동네 분위기를 알 수 있으므로

임장 시 사람을 유심히 관찰할 필요가 있다.

끝으로 분위기 임장 시 챙겨야 할 리스트는 공급이다.

빈공터가 있으면 어플을 통해 꼭 향후 공급을 확인해 보자.

광명같이 대규모 입주가 예상되는 지역은 역전세 리스크가 많기 때문이다.

모든 분위기 임장이 끝나면 임장보고서를 정리하면서 동별 선호도를 결정해야 한다.

동별 선호도를 바탕으로 생활권 선호도가 좋은 단지 임장을 시작할 수 있다.

셋째. 첫 투자하기 위해 초보 투자자가 가져야 하는 자세

첫 투자하기 위해 초보 투자자가 가져야 하는 자세는 시간 관리, 습관 관리, 멘탈 관리가 필요하다.

이 세가지 관리를 위해서는 독, 감, 임, 투, 인, 목실감을 통한 꾸준함이 필요하다.

특히 강의와 임장, 임장보고서는 반복하는 생활 습관으로 만드는 것이 중요하다.

그리고 그에 따른 적절한 보상은 필수이다.

넷째. 첫 앞마당 만들기 START!! (첫 임장 후기)

익숙한 울산, 부산을 뒤로하고 이번 실준 임장지로 선택된 지역은 군포였다.

주우이님, 자모님 모두 첫번째 앞마당은 집과 가까운 지역이나 직장과 가까운 지역을 최우선으로 하라고 하셨고,

내 주거지 울산과 그나마 심리적 물리적으로 가까운 부산을 첫 앞마당으로 만드는 게 수월한 선택이었을 것이다.

그리고 열기 89기 23조 조원들도 주거지와 가까운 부산을 선택..

마지막까지 바꿀까 고민도 했지만 26년 목표는 6개월 내 수도권 비규제지역에 4개 앞마당과 1호기 만들기!!

어려울 거라 생각했지만 역시! 힘들었다..

낯선 지역에서의 더 낯선 임장이라는 경험..

하지만 목표를 위해서라면 어쩔 수 없는 선택이다.

천천히 가면 좀 더 수월할 수는 있겠지만 세상에 쉽게 얻을 수 있는 일이 어디 있으랴?

전날 사전 임장과 다음 날 본 분임까지 쉽지 않았지만 경험 많은 동료들이 있어서 많은 것을 배우고

군포로 임장지를 선택하길 잘했다는 생각이 들었다.

어리버리한 내 모습이 한심하기도 했지만 자모님 말씀처럼 하고 있다는 것 자체에 의의를 두고

과정의 완성을 향해 달려가려고 한다.

우리에게 중요한 것은 ‘잘 한다’가 아닌 ‘한다’ 니깐!!

나는 될 때까지 해보려 한다.  

잘 부탁한다! 72기 동료들이여!!