[지투실전 27기 후리모두 1팀되어 아파트 4러가조 링마벨] 지방투자를 위한 길라잡이 강의

1. 강의를 들으면서 깨닳거나 다시 한번 느낀 점

• 공급에 따라 보통 전세가격이 올라 투자금이 줄어들 수 있는데 전세가격이 오를 때 매전차이가 줄어들다가 매매가가 기다려주지 않고 빨리 오르는 물건이 선호도가 높은 물건이고 전세가가 오르는데도 매매가는 변동이 없고 전세가가 매매가에 거의 같아졌을 때 전세가에 의해 어쩔 수 없이 살짝 밀어올려지는 물건은 선호도가 좋지 않은 가치가 없는 물건으로 볼 수 있다. 또한 내려가던 전세가가 회복의 조짐을 보이려고 할 때 가치있는 물건은 매매가가 상승하는 경향이 있다.
• 지방은 뭐니뭐니 해도 구축이 아닌 준신축, 신축인 단지가 환금성이나 가치적인 측면에서 유리하다.
• 지방 투자를 할 때 가치성장투자와 소액투자를 각각 고려하여 투자 방향을 진행할 수 있는데 가치성장투자는 사람들이 좋아하는 곳을 가격이 쌀 때 사서 중장기 보유하는 것이고 소액투자는 가치대비 가격이 싸고 투자금이 적게 들어가는 것을 사서 중단기 보유하는 것이다.   
• 지방의 경우에는 출퇴근시간이 20~30분을 넘는 곳을 소액 투자대상으로 선정하면 안 된다. 지방에서 출퇴근 시간이 20~30분이 넘는다는 것은 교통이 불편한 곳임을 의미한다.
• 지역 간의 비교평가를 할 때는 각 단지가 해당 도시에서 어느 정도의 선호도 위치인지 파악하여 선호도 위치가 절대적으로 높은 단지를 선택한다. 예를 들어 A단지가 해당 지역에서 중간 선호도이고 B단지가 해당 지역에서 상위 선호도라면 B단지를 선택한다.
• 지방 소액투자에서 선호도가 떨어지거나 21년 상승장에 전전고점을 못 넘은 단지 그리고 매매/전세가 딱 붙어서 움직이는 단지는 사람들이 좋아하지 않는 단지이므로 투자 고려 대상에서 제외해야 한다.
• 지방 소액투자의 투자 대상 범위를 설정할 때는 환금성이 있는지와 연식이 너무 오래되지는 않았는지 생활권 내 높은 선호도의 단지가 무엇이지 생각하는 것이 중요하다.
• 매수 후 목표하는 전세가를 세울 때 주변의 단지선호도가 상중하인 단지들의 전세가를 비교하여 전세가를 책정할 수 있다.

2. 적용할 점

• 이번 달 임장지에서 임장 후에 가치 있다고 판단된 단지가 이전 매매/전세 가격을 보면서 공급에 따라 어떻게 바뀌었는지 확인하면서 가치가 있는 것인지 검증해보기
• 이번 달 임장지에서 최종 결론을 낼 때 가치뿐만 안라 환금성과 연식도 고려하기
• 이번 달 임장지에서 최종 투자 단지를 뽑을 때 지방에서의 앞마당과 선호도 위치 요소도 함께 고려하여 비교평가해보기
• 최종 투자 단지들에서 만약 전세가 매물 및 호가 없는 경우에는 주변 단지선호도 상중하를 기준으로 목표 전세가 설정해보기