안녕하세요. 윤이나입니다.
최근 한강벨트와 고가 아파트에 대한 관심이 다시 높아지며
관련 기사를 심심치 않게 접하게 됩니다.
‘오르는 속도를 보니 무조건 한강벨트인가?’
‘이 상승세는 대체 언제까지 갈까?’
많은 분들이 질문을 주고 계시는데요.
하지만 이 질문들에는 공통된 전제가 하나 깔려있습니다.
‘먼저 오른 곳 = 빨리 오른 곳 = 좋은 곳’ 이라는 생각입니다.
과연 이 전제는 항상 맞는 해석일까요?
이번 글에서 그 부분을 짚어보려 합니다.
한강 주변 아파트들은 왜 항상 먼저 오를까
한강 아파트, 그리고 강남 접근성이 좋은 곳의 단지들은
시장이 움직일 때 늘 가장 먼저 반응합니다.
이유는 비교적 단순합니다.
'자금이 가장 먼저 몰리는 곳'이기 때문입니다.
한강벨트 그리고 강남 가까이는
대체 왜 자금이 가장 먼저 몰릴까요?
이 지역들은
강남/광화문/여의도 3대업무지구에 대한 접근성이 뛰어나
실거주 수요가 탄탄하고,
일정 자산 이상의 자산가 수요가 존재하며
상징성과 희소성까지 함께 갖춘 곳 이기 때문입니다.
이것이 사람들의 마음에 ‘안정성’을 형성합니다.
그리고 지금과 같이 시장의 불확실성이 커질수록
자금은 ‘안전하다고 인식되는 곳’으로 먼저 이동합니다.
다만 여기서 반드시 구분해야 할 점이 있습니다.
먼저 오르는 것이, 더 좋은 가치를 의미하지는 않는다는 점입니다.
속도가 만드는 착시
투자에서 본질은 입지와 가치입니다.
그러나 시장은 종종 '속도'로 착시를 만듭니다.
실제 사례를 하나 들어보겠습니다.
서울 성동구의 금호두산(94년식, 1267세대) 과
동탄의 대장격 단지인 동탄역 시범더센트럴시티(15년식, 874세대)를 비교해볼게요.
입지만 놓고보면
성동구는 도심 접근성, 한강/서울숲 인프라,
대체 불가능한 입지를 가진 지역입니다.
반면 동탄은 계획도시로서 장점은 있지만,
희소성이나 압도적 수요의 측면에서는 차이가 있습니다.
그런데
2019-2020년 시장을 보면
가격 반응속도만 놓고 봤을 때
동탄에서 먼저 오른 단지들이 분명 존재했습니다.
만약
'동탄의 단지가 먼저 올랐으니,
성동구 단지보다 더 가치 있는 곳이구나’ 라고 해석하고
투자 결정을 내렸다면
수익은 났을지 모르지만
더 나은 선택을 했다고 보기는 어려웠을 겁니다.
‘먼저’ 오른 잠실,
그리고 더 ‘많이’ 오른 개포
조금 더 익숙한 사례로 넘어가보겠습니다.
송파 잠실과 강남 개포입니다.
2018년도 상승장을 보면
가격의 반응은 잠실이 먼저 나타났습니다.
그러나 시간이 지나며 더 많이 오른 곳은 개포였습니다.
최근 개포에 공급이 생기면서
과거의 사례가 현재도 반복되고 있습니다.
먼저 오른 곳이
항상 더 좋은 가치를 지니는 것은 아니라는 점을
이 사례가 잘 보여줍니다.
아직도
먼저 오른 곳만 보고 계시다면
뉴스에 언급되는
한강 아파트와 고가 단지 뿐 아니라
늘 시장에 따라 상대적으로 먼저 반응하는 곳이 있고,
나중에 반응하는 곳이 있습니다.
우리가 매수할 단지를 고민할 때도
‘여기가 먼저 올랐으니 더 많이 오를 것 같다’ 보다는
'여기는 입지가 좋으니 더 빠르게 오를 것'
‘여기는 ~이유로 선호하는 곳이기 때문에 더 많이 오를 것’
이라는 생각이 필요한 이유입니다.
가격은 변하지만,
가치는 쉽게 바뀌지 않습니다.
먼저 오른 곳을 쫓는 대신,
손과 발로 뛰며 내가 매수하려는 단지의 가치를 이해하는 과정이
결국 더 나은 투자 선택으로 이어질 것입니다.
