수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[BEST] 열반스쿨 기초반 - 평범한 직장인이 부동산 투자로 부자 되는 법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요 멤생이 입니다.
최근까지 서울, 수도권 이야기 너무 많이 나왔죠.
주변에
이번에 서울 매수했다더라
수도권 뭐 갈아탔다더라
소식 들리면,
마음이 괜히 조급해지고… 나만 뒤쳐지는 기분 들고…
근데 또 현실은, 수도권 갈 만큼 투자금이 바로 생기진 않잖아요.
저도 그랬어요. 서울, 수도권 시세만 보고있으면
너무너무 하고는 싶은데 사실 할수가 없더라구요.
그래서 저는 제가 할수있는 지방으로 움직였습니다.
서울 못가면 아무것도 못하는건가? 가 아니라
지금 내 돈으로 할 수 있는 걸 하자 라는 생각으로요.
그래서 저는 소액투자를 했고,
최근, 투자금 3천만원으로 투자한 단지가 있었는데
현재 매수가보다 7천만원 더 높게
거래내역이 나오면서 한번더 확신이 생겼던것 같아요.
지방도 그리고 소액도 된다.
근데요, 여기서 중요한게 하나 있어요.
지방의 모든 단지는 소액투자가 된다 가 아니라
어떤 단지는 최우선순위 이며,
다른 어떤 단지는 우선순위가 아니다 를 파악하는게
정말 중요하더라구요.
제가 체크하는 기준 5가지를 정리해보겠습니다 :-)
굳이 선택될 이유를 생각해봅니다
지방은 비슷한 가격대 단지가 많아요.
그래서 내 단지가 굳이 여기여야 하는 이유가 없으면
임대도 매도도 어려워질 수 있어요.
저는 항상 경쟁 단지 3개를 정해놓고 비교합니다.
- 같은 가격대에서 사람들이 실제로 비교하는 경쟁 단지 3개를 적어보기
내 단지가 경쟁 단지들 대비 이길 포인트가 있는지
(ex. 역, 학군, 브랜드, 주차, 커뮤니티 등)
- 생활권 내 1등은 아닐수 있어도 최소한 상위권 인지
여기도 좋아요! 는 까다롭게 생각해봐야 합니다.
왜 여기여야 하는지에 관하여 또렷한 대답이 나와야 합니다.
세입자 이유가 2개 이상인지 확인합니다
세입자 수요가 어떤 하나의 이유에만 의존하면,
전세가도 크게 흔들릴 수 있습니다.
일단,
이 단지 세입자는 왜 들어오나? 수요의 요소를 확인하고,
(ex. 직장, 학군, 교통, 환경, 연식, 생활권 …)
- 그 이유가 2~3개로 분산되어 있나를 확인합니다.
- 특정 하나의 요소로 의존되는지 확인합니다.
관리 상태가 아쉬운 구축은 꼼꼼하게 비교합니다
구축이 나쁘다는 얘기 아니에요.
근데 현장 가보면 딱 느낌 오는 단지가 있어요.
- 단지 내 도로나 나무들이 방치된 느낌
- 주차 스트레스가 너무 심해보이는 느낌
- 상가가 허름하거나 어둡게 느껴지는 단지 분위기
이런 곳은 당장은 싸고 투자금이 적어보이지만,
나중에 팔 때는 더 싸야 팔리고,
그 사이에 수리 이슈로 돈이 더 나갈 수 있어요.
소액투자는 특히 예상 못한 추가금이 나오면 진짜 치명적이기에
저는 관리되고 있는 단지인지를 엄청 중요하게 봅니다.
선호하는 동, 층, 향으로 찾습니다
지방 소액투자에서 제가 중요하다 생각하는 건요
수익은 났는데 매도가 안 되는 상황을 피하려고 해요.
그래서 저는 매수할 때부터 나중에 팔릴 물건을 생각합니다.
결국 매도는 누가 더 사고 싶어하냐 싸움이더라구요.
제가 현장에서 느낀 동,층,향의 현실은,
- 같은 단지, 같은 평형이라도
동, 층, 향 한 끗 차이로 문의량이 달라요. - 실거주 매수자 역시 우리랑 같은 기준이 있어요.
저층, 애매한 향, 막힌 뷰는 비교에서 밀리더라구요. - 지방은 거래량이 수도권보다 적어서
한 번 밀리면 기다리는 시간이 길어질 수 있어요.
그래서 저는 소액이어도 싸면 좋다 이것보단~
최대한 무난하게 누구나 선택할 수 있는 조건으로 가져가려고 해요.
제가 보는 우선순위는 이렇습니다.
- 저층(1,2,3층) 피하기
- 뷰, 일조량 (완전 막힌 뷰는 피하기)
- 동 위치 (ex. 쓰레기장, 소음, 도로변 피하기)
- 탑층 피하기
선호향 (남향 > 남서,남동)
그리고 저는 매수전 스스로에게 질문해요.
내가 이걸 2~3년 뒤에 팔려고 내놨을 때
이 단지에서 사람들이 제일 먼저 고르는 물건일까?
공급은 생활권보다 지역 전체로 봅니다
예전엔 저도 내 단지 생활권만 보면 되지 않을까? 했거든요.
근데 아무래도 지방은 인구가 적어서,
수요가 생각보다 지역 전체로 연결되더라구요.
그래서 저는 이제 공급을 볼 때 지역 단위로 크게 봅니다.
- 앞으로 1~3년간 지역 전체 입주 물량 규모
- 지역의 적정 공급량을 얼마인지 (인구수 * 0.5%)
- 비슷한 공급량일 때 기존 단지들의 전세가가 얼마나 흔들렸는지
굳이 선택될 이유를 생각해봅니다
- 같은 가격대에서 사람들이 실제로 비교하는 경쟁 단지 3개를 적어보기
내 단지가 경쟁 단지들 대비 이길 포인트가 있는지
(ex. 역, 학군, 브랜드, 주차, 커뮤니티 등)
- 생활권 내 1등은 아닐수 있어도 최소한 상위권 인지
세입자 이유가 2개 이상인지 확인합니다
이 단지 세입자는 왜 들어오나? 수요의 요소를 확인하고,
(ex. 직장, 학군, 교통, 환경, 연식, 생활권 …)
- 그 이유가 2~3개로 분산되어 있나를 확인합니다.
특정 하나의 요소로 의존되는지 확인합니다.
관리 상태가 아쉬운 구축은 꼼꼼하게 비교합니다
- 단지 내 도로나 나무들이 방치된 느낌
- 주차 스트레스가 너무 심해보이는 느낌
- 상가가 허름하거나 어둡게 느껴지는 단지 분위기
선호하는 동, 층, 향으로 찾습니다
- 저층(1,2,3층) 피하기
- 뷰, 일조량 (완전 막힌 뷰는 피하기)
- 동 위치 (ex. 쓰레기장, 소음, 도로변 피하기)
- 탑층 피하기
- 선호향 (남향 > 남서,남동)
공급은 생활권보다 지역 전체로 봅니다
- 앞으로 1~3년간 지역 전체 입주 물량 규모
- 지역의 적정 공급량을 얼마인지 (인구수 * 0.5%)
- 비슷한 공급량일 때 기존 단지들의 전세가가 얼마나 흔들렸는지
서울, 수도권을 못 간다고 끝이 아니더라구요.
오히려 지금 내 돈으로 할 수 있는 걸 해보면서
경험이 쌓이고, 기준이 생기고,
그 기준이 쌓이면 다음 투자가 더 쉬워집니다.
저는 지방에서 소액으로 투자를 해보면서
지방에서도 돈 벌 수 있다는 확신이 생겼어요.
근데 그 확신은 지방이니까 된다가 아니라
안전하게 가치 있는 곳에 들어가면 된다 였습니다.
혹시 지금
지방은 무서운데 서울은 못가고… 사이에서
고민하고 계신 분이 있다면
오늘 이 다섯가지만이라도 잘 기억해두셨으면 좋겠습니다.
우리 서울 가기 전에
지방에서 실력부터 차곡차곡 쌓아가요.
우리 소액투자자들 지방에서 만나요.
읽어주셔서 감사합니다.
