안녕하세요. 부린이에서 부른이가 될 부린이부른이입니다.
어느덧 25년도 훌쩍 지나고 26년 새해가 밝은 지금.
저의 두번째 투자 복기글을 써야겠다는 생각이 들어 이 글을 쓰게 됐습니다.
(대한민국에서는 안바쁜 날이 없다는 너바나님의 말씀이 떠오르네요.ㅎㅎ)
사실 처음에는 이 글을 쓸까 고민이 많았는데요. 그 이유는 여기에 전부 이야기하지 못하는 개인적인 상황이 있고, 뒤에도 설명하겠지만 2호기가 아닌 제 가족의 투자물건이기 때문입니다.
그럼에도 제가 이 글을 쓰게 된 이유는
첫번째, 지난 투자에서 배운점이 있고 당시 과정을 복기하는 것이 중요한 점
두번째, 작은 경험이지만 다른 누군가에게 도움이 될 수 있다는 점
이러한 이유로 이 글을 쓰게 됐습니다.
비교적 짧게(?) 작성했으니 가벼운 마음으로 읽어주시면 감사하겠습니다.
갑작스러운 가족의 요청?
때는 서울수도권이 3월, 6월에 이어서 다시 한번 불장으로 진입하고 있던 9월 어느날.
가족들과 이야기하는데 예상치 못한 이야기가 나왔습니다.
“네 동생 집을 사주는게 어떠니?”
서울수도권 아파트 가격 상승 뉴스가 계속해서 나오던 시기에 저희 부모님의 입에서 나온 말이었고,
동생이 사회생활을 하면서 모으고 주식투자로 불린 돈으로 집을 매수하는 것이 어떤지 저에게 의견을 물었습니다.
하지만 제가 아는 동생은 주식투자를 잘하는 사람이었고, 동생에게서 직접 들은 매수의사가 아니었기에, 저는 정말 집을 매수하고 싶은지 직접 물어봤습니다.
그렇게 지난 과정을 모두 듣고 나니 동생이 주식투자로 잃은 적은 없지만, 제가 생각했던 것만큼 높은 수익률은 아니었다는 것을 알게 됩니다.
(그럼에도 잃지 않는 투자를 계속해서 해왔던 동생이 대단하다고 생각했습니다.)
(전 주식으로 잃어봤습니다 ㅎㅎ)
그렇게 저는 9월 중순부터 제 동생의 투자물건을 찾기로 마음을 먹게 됩니다.
(이 과정에서 말이 아닌 행동으로 결과를 낸다면 주변이 저를 신뢰한다는 것을 알게 됐습니다.)
배운점 : 행동과 결과로 보여준다면 사람들은 나를 신뢰한다.
불장을 처음 경험하다
우선 동생의 종잣돈에 맞는 후보단지들을 서울수도권에서 추리기 시작했습니다.
기존의 앞마당들이 있었기에 2주일 정도 되는 시간동안 10개 정도 후보단지를 추리고,
그 중에 후보매물을 정리했습니다.
문제는 서울수도권에서 매물이 사라지는 속도가 너무 빠르다는 것이었습니다.
비교적 차분하게 매물을 고를수 있던 연초와 달리 하루이틀 고민하면 바로바로 거래되는매물들.
지난 24년 여름, 25년 3월, 6월의 불이 붙었던 시기는 있었지만, 그 시기에 제가 투자의사결정을 했던 것이 아니기에, 불장에서의 투자경험이 제한적이었습니다.
그렇기에 저 또한 불장에 줄을 서서 매물을 보는 상황이 낯설었고, 더 낯선건 저의 의사결정 속도가 시장의 속도를 따라가지 못한다는 것이었습니다.
그러다보니 후보단지들이 자꾸 바뀌게 되고, 어느순간 선호도가 애매한 단지들을 보고 있다는 것을 깨닫게 됩니다.
배운점 : 시장상황에 따라 나의 매수의사결정 범위와 속도는 달라질 수 있다는 것을 알아야한다.
투자전략을 재점검하다
그렇게 저는
‘아! 뭔가 잘못되고 있다. 다시 처음부터 정리해보자.’
라는 마음으로 투자전략을 재점검하기 시작했습니다.
단지도 중요하지만, 결국 동생의 투자방향이 어떤지가 더 중요했고,
투자를 한다면 매도(매매)에 초점을 맞출 것인가, 보유(전세)에 초점을 맞출 것인가가 중요했습니다.
왜냐하면 저는 순수하게 매매보다는 보유도 중요했던 투자를 했기 때문입니다.
그렇게 제가 정리한 매도와 보유의 정리항목은 다음과 같았습니다.
매도(매매) 초점 :
① 생활권 내 선호도가 높은편 + 거래량이 뒷받침 되는가?
② 비로얄 + 투자금 ↓ < RR + 투자금 ↑ (상황에 따라)
③ 단기보유 : 연식가치가 빠지고 땅의 가치 위주로 남아있기 전에 매도
보유(전세) 초점 :
① 생활권 내 선호도가 높지 않은편 + 거래량이 다소 적더라도 전세 세팅에 무리가 없는가?
② 비로얄 + 투자금 ↓ > RR + 투자금 ↑ (상황에 따라)
③ 장기보유 : 연식가치가 빠지더라도 땅의 가치를 믿고 보유
물론 이 두가지 요소가 물과 기름처럼 서로 상충되기만 하지는 않는다고 생각했습니다.
왜냐하면 상황에 따라 누군가는 매매 70%, 전세 30%의 고민을 가지고 투자할 수도 있고,
매매 20%, 전세 80%의 비중으로 투자할 수 있기 때문입니다.
(실제 우리가 투자할 때는 0~100% 중 그 어딘가일 수 있고, 또 상황이 바뀌면 유연하게 대처해야하기 때문에)
배운점 : 내 상황(매수자)과 내가 원하는 투자방향을 제대로 점검하지 않고 물건을 찾으면 시간을 허비한다.
최종 투자를 하다
그렇게 시간은 흘러 10월이 되고, 시장은 더 빠르게 움직이기 시작했습니다.
규제발표가 임박하고, 규제정도가 어떨지, 어디까지 지정될지 알지 못하는 상황에서 매수자들은 더 조급해졌습니다.
괜찮다고 판단된 매물을 당일 저녁에 보기로 예약하면, 퇴근하기 전에 누가 보지 않고 사거나, 매도자의 계좌가 들어가거나를 반복하면서, 보고나서 괜찮으면 매수하려고 했던 매물들이 매물을 보기도 전에 사라지는 경험을 3번 정도 하게 됩니다.
저 또한 매수를 망설였던 이유는 당시에 후보매물들을 매수하게 되면, 단지 내 최고가를 찍는 상황이었기 때문입니다.
제 가족의 투자물건이었고, 직전에 1건이라도 비싼 실거래가 있어야, 단기적으로 흔들리지 않을 수 있기에 가급적 최고가를 찍는 것을 지양했습니다.
(만약에 제 종잣돈으로 하는 투자였다면 더 공격적이었을 것 같기도 합니다.)
그렇게 9월보다 더 빨라진 현장 속도에 정신을 못차렸지만, 그럼에도 투자전략에 맞는 다음 단지에서 괜찮은 후보매물을 찾는 것을 반복했습니다.
그렇게 네이버부동산 최저가는 아니었지만, 사람들이 선호하는 RR 중에서는 좋은 가격으로 계약을 하게 됐습니다.
(물론 가치 판단 이후 저평가된 가격이 가장 중요했고, 나머지는 그 다음이라 생각했습니다.)
(당시 매수 이유 : 놓쳤던 단지와는 다르게 단지 내 최고가도 아니었고, 세가 낮아서 투자금은 조금 더 들지만 계갱권을 사용해서 투자금을 회수하는데 오래 걸리지 않고, RR로 매도가 용이한 물건)
배운점 : 가치 대비 가격이 싼 구간이라면 시장상황에 따라 최고가를 찍을 수도 있다.
하루만에 매도를 결정하다
사실 동생은 이전에 투자했던 작은 아파트를 가지고 있었는데요.
비교적 소액이었기 때문에 잔금을 위해 반드시 매도가 필요한 상황은 아니어서 보유하고 있었습니다.
그러던 어느날 아는 부동산 사장님으로부터 매수자가 나타났다는 이야기를 들었고,
손해를 본 것도 아니었기에, 조금은 수월한 잔금을 위해 매도를 할까 고민했습니다.
그렇게 매수자의 매수희망가격이 적정한지 판단이 필요했고, 저는 매수자 모드로 여러 부동산에 전화임장을 했습니다.
매수자들이 붙기 시작한다는 것을 알았고, 동생이 보유한 지역의 상황과 단지의 장단점을 명확히 알고 있었기 때문에, 터무니없는 가격에 매도하는 것이 아니라고 판단한 후, 약간의 매도가격 상향 후 매수자와 조율하여, 하루만에 매도를 결정할 수 있었습니다.
배운점 : 지역의 분위기와 보유한 물건의 장단점을 명확히 알고, 상대방에게도 이익을 남겨줘야 매도가 수월하다
계약부터 잔금까지 새로운 경험을 하다
계약부터 잔금까지 겪은 일들을 간단히 복기해보면,
(1) 매도인측 부사님과의 마찰(?)
저희 1호기는 부사님이 단독중개를 하는 ‘양타’였으나,
이번 투자는 부사님들이 공동중개를 하는 ‘반타’였고,
매도인은 매도인측 부사님과 잘 아는 사이였습니다.
매도인도 그 지역에서 부동산 투자를 해오던 사람이었고, 그렇기에 계약부터 잔금까지 매도인측 부사님이 기초적인 서류에도 다소 비협조적이셨습니다.(그 지역 터줏대감 느낌)
(2) 매수인측 부사님 소개 법무사님과의 마찰(?)
제가 견적받은 법무사와 부사님이 소개해주신 법무사의 견적 차이가 크지 않아 부사님이 소개해주신 법무사를 통해서 진행했습니다. 문제는 잔금일에 법무사님 마저도 서류확인부터 기타 절차에 대해서 협조적이지 않으셨고, 조율해나가는 과정이 마냥 편안하지는 않았습니다.
(3) 복기
[개선할 점]
① 여러 사람이 동시에 계약~잔금하는 어수선한 상황에 익숙하지 않음(6~7명이 사무실 안에서 작업하고 빠르게 진행하고 싶은 분위기 형성) ▶ 경험부족, 반드시 확인이 필요한 것은 놓치지 않는 습관 필요
② 부사님 소개 법무사이므로 신뢰하고 맡긴 후 준비를 덜한 점 ▶ 법무사에게 사전에 필요한 것을 적극 요청하고 진행절차를 소통했다면 좋았을 것. 친절하다면 직접 견적을 받은 법무사와 진행하는 것이 나을 수도 있음
[잘한 점]
① 여러 사람의 차가운 시선에도 꼭 확인해야될 사항은 확인하고 넘어간 점
② 우리쪽 부사님에게는 계속해서 필요한 절차를 요구해서 의문스러운 점을 끝까지 확인한 점
배운점 : 상황과 상관없이 반드시 확인해야할 것이 있고, 정중히 요청하되 유연하게 처리할 수 있는 것을 구분하자
후기를 마치며
글을 쓰는 오늘 등기권리증이 도착했네요.
일상은 늘 바쁘지만 그 안에서도 매일 투자하는 동료들을 응원하면서
저도 다음에는 더 좋은 투자후기로 찾아뵀으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
