칼럼 #02 토허제가 만든 ‘시장의 함정’ - 서울 부동산 제대로 읽는 법 [게리롱]

2026.01.07

토허제가 만든 '시장의 함정' - 서울 부동산 제대로 읽는 방법 : 네이버 블로그

[ 본 것 ]

• 요즘 투자 결정이 어려운 이유 중 하나가 실거래가↔호가 차이가 너무 벌어져 있어서다.
• 마용성 뿐만 아니라 3-4군 호가도 실거래가보다 1-2억씩 높다.
• 결정을 계속 미루는 상황이 오래 갈수록 선택지가 사라지고 있다.
• 10.15 토허제 시행 이후 11월, 12월 월간 거래량은 3천건 수준으로 급감
• 강서구의 경우 아실 거래량으로 보면 150건이 줄었지만 실제로는 300건이 줄었다.
  • 강서구청 토지거래허가 내역을 보면 12월 허가 건수가 297건이다.
• ‘거래가 안되는 시장’이 아니라 ‘제대로 보여지지 않는 시장’으로 깜깜이 시장이 되고 있다.
• 기존 거래는 계약 후 30일 이내 신고 의무가 있어 시차가 한달을 넘기지 않았다.
• 토허제 이후 허가 받는데만 2~4주가 소요되어 실거래가 찍히는 시점이 2달 가까이 벌어지기도 한다.
• 컴퓨터 앞에서 네이버부동산 시거래가와 아실 그래프를 보면 결정할 수 없다.
• 지금 시장은 가격이 이상한 게 아니라 데이터가 늦게 오는 시장이다.
• 우리가 보는 숫자는 이미 1-2달 전 지나간 가격이다.
• 그래서 직접 부동산에 가서 종합적으로 판단할 수 있어야 한다.

[ 깨달은 것 ]

• 컴퓨터 앞에서 데이터들을 보고 시장을 판단하는건 누구나 할 수 있다.
• 항상 정답은 현장에 있다.
• 못해도 전임을 통해서 시장의 분위기를 파악할 수 있어야한다.
• 내가 보고 있는 이문동이나 월계동도 부동산’s 피셜 거래가가 1억 정도 더 높다.
  • 토지거래허가내역 조회는 서울시 홈페이지에서 가능하다.
  • 노원구는 10.15 이후 919건의 토허제 신청이 있었다 (약 3달)
  • 현재 아실 상 노원구 거래량은 613개로 300개 정도의 갭이 있다.
• 실거래가와 네이버부동산 가격이 1-2억 차이 나는게 당연한 결과이다.
• 지금의 호가가 비싸다고 느껴질 순 있지만 수도권 시장의 전체적인 흐름을 볼 수 있어야 한다.

[ 적용할 것 ]

• 투자할 수 없는 상황에서도 현장에 가야하고 전임을 해야한다.
• 지금 상황에서 할 수 있는 일을 하자.
• 적용점 : 1/12부터 10개 앞마당 전수조사 + 1일 1회 전임 (퇴근 길)