등기부등본은 책상에서 보는 서류가 아니라, 실제로 부동산에서 부사님께 요청하고 확인해야 한다. 대출이 있는 경우에는 등기부 등본의 금액만 보는것이 아니라 대출잔액 증명서를 직접 요청해 확인 해야 한다. 계약 이후 분쟁으로 이어질 수 있는 중대하자는 매도인이 6개월간 책임을 지게 되는데, 이때 계약서에는 ‘중대하자를 알게 된 날’을 기준으로 한다는 문구를 명확히 적어야 한다. (매수인 경우에는 중대하자이고 매도인 경우에 잔금으로 하면 유리하다) 매도 입장이라면 해당 책임을 잔금 조건으로 넣는 것이 보다 안전하다. 하자 관련 정보는 매도인에게만 의존할 것이 아니라 관리사무소에서 관리하고 있으므로, 직접 관리사무소에 가서 확인하는 것이 가장 정확하다.
특약은 반드시 매도인의 확인을 받아야 하며, 부동산 사장님 확인만으로는 부족하다. 중대하자는 하자담보책임 관련 법규를 따른다는 문구를 명시하고, 근저당, 전세 협조(적극 협조한다는 표현), 위약금 관련 내용은 빠짐없이 들어가야 한다. 특히 위약금은 대법원 판례상 실제 손해에 해당하는 금액만 배상하도록 되어 있기 때문에, 계약서와 특약에 모두 명확히 적어두는 것이 중요하다. 계약 업무를 다뤄본 경험이 있다 보니 이 부분은 더욱 민감하게 다가왔다. 또한 지방 투자에서도 중도금은 소액이라도 반드시 납부하는 구조로 가져가야 하며, 가계약금이라는 표현보다는 계약금의 일부라는 표현을 사용하는 것이 맞다.
결국 투자자는 CEO 마인드로 모든 과정을 직접 매니지해야 한다. 채권양도의 경우 모든 권리를 금융사에 양도하는 구조이기 때문에, 임대인이 은행에 보증금을 반환해야 하는 상황이 된다. 이때 전세계약서 원본을 임차인이 가지고 있는지, 은행이 가지고 있는지까지 확인이 필요하다. 반려동물 역시 몇 마리인지 명확히 특약에 기재해야 하며, 갈아타기 상황에서는 반드시 매도 계약을 먼저 진행해야 한다. 순서를 어기면 리스크가 커지므로, 매도부터 한다는 원칙을 지켜야 한다.
향후에 적용할 것
1호기 전세 계약 당시 반려동물 마릿수를 특약에 적지 않았음 → 앞으로 마리수도 기재한다.
1호기 인테리어 과정에서 발생했던 아랫집 분쟁을 관리사무소에 사전 확인하지 못했던 부분을 반성한다. → 관리사무소로 고고씽
질권은 채권을 담보로 하는 권리이고, 저당권은 자산을 담보로 하는 권리라는 점을 명확히 배웠음
위약금 관련 5조 사항은 계약서뿐 아니라 특약에도 다시 한 번 명시한다. → 특약에도 다시한번 적는다.
가계약금이 아닌 ‘계약금의 일부’라는 표현을 사용한다!
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