[후추보리] 머니 트렌드 2026 독서후기 2601 #1

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자) : 머니 트렌드 2026

읽은 날짜 : ~26.01.05

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #소유권 #유동성 #회복

논의하고 싶은 점

교보문고 e북 49% 지점

[2026년 부동산 투자 행동 수칙]
 

부동산 시장은 극단적인 불확실성을 가진 자산군이다. 규제, 금리, 정책, 인구 구조의 변화가 얽히며 시장은 과열과 침체를 반복한다. (중략) 살아남는 투자자는 수익보다 리스크를 먼저 본다. 분산, 헷지, 손절매, 리밸런싱은 평상시 해야 하는 체계적 리스크 관리의 기본이다. 수익률 1%를 높이기보다 손실 확률 1%를 줄이는 데 집중하는 것이다.

Q. 불확실한 상황에서 투자 의사결정을 할때 리스크를 예상하고 대응해본 경험이 있으신가요? 또는 투자를 앞두고 걱정되는 리스크가 있다면 이야기해봅시다.

전세 시장의 회복은 공급 부족에서 비롯된 ‘희소성 프리미엄’이다. 따라서 신축이나 재건축 등 핵심 입지를 보유한 자산은 전세가격 상승을 통해 레버리지 방어력이 강화될 수 있다.

Q. 희소한 가치와 선호도가 있는 아파트는 여전히 전세 레버리지 투자가 가능하다고 생각합니다. 사람들이 좋아하는 아파트를 알아보는 안목을 기르기 위해 어떤 노력을 하고 있는지, 또는 할 예정인지 이야기해봅시다.

느낀 점 및 적용할 점

참고자료 : 환율 1500원 넘을 때 이걸 들고 있어야 합니다 (구해줘월부 부동산 기사)

▶느낀점

2020년 코로나 발발 이후 유동성 확대로 40년만의 인플레이션이 있었다고 했다. 나는 이미 인플레이션이 휩쓸고 간 이후에 부동산 투자 공부를 시작하였고, 지난 장의 급등이 유동성 확대(금융) + 임대차2법(정책) 영향이라는 점을 배웠으나 아무래도 전세 레버리지 투자를 하다보니 전세가에 관심이 더 많았고 임대차법의 영향을 더 크게 생각하고 있었던 것 같다. 거시경제보다는 개별 단지와 매물에서 기회를 찾는 바텀업으로 공부하고 있기도 했다.(여전히 바텀업은 중요하다) 그러다 너나위님(6강,구해줘월부), 돈독모(EBS돈의얼굴, 머니트렌드2026) 를 통해 최근에는 글로벌 경제 변화와 국내외 유동성 공급으로 인한 돈의 흐름이 우리나라 집값에 어떻게 영향을 미치는지, 유동성의 위력과 선호 단지에 쏠리는 수요에 대해 이해하게 되었다. 내 월급이 오르지 않으니 피부로 와닿지 않다가 수도권 자산을 매도/보유하면서 시장을 통해 체감할 수 있었던 것 같다. 지금 내가 무주택 상태였다면 2020년처럼 뭐라도 해야할 것 같은 조급함, 높은 곳에서 내려다 보이는 서울의 이 많은 아파트 중에 내 월급 모아 살 수 있는 집이 없다는 생각에 허무하고 허탈했을 것 같고 이제 막 시장에 들어오신 분들도 비슷한 마음일 것 같다.

큰 그림은 이렇고 그래서 나는, 우리는 무엇을 해야할까? 라고 관점을 전환하는 것이 아직 많은 분들께 어려운 것 같다. 어제도 직장 동료가 ‘이번 생에 부동산은 포기한다’고 말했다. 아직 30대고 아이가 2살인데… 먼저 내가 살고 있는 세상이 어떤 세상인지 알아야한다는 생각이 든다. 자본주의에 살아가는 이상 인플레이션을 이해하고 실물 자산을 가져야 한다는 자각이 필요하다. 그러면 구체적으로 어떻게 해야할지 이미 해낸 사람들은 어떻게 했는지 관심을 갖고 배우려고 하는 것이 중요하다. 그 다음부터는 계속 배우고 부딪히고 실행하고 반복해야 한다.

이미 월부TV를 보고 계시거나, Q&A 게시판에 글을 남기시는 분들은 큰 벽을 하나 깼다고 생각한다. 근데 외로우실 것 같다. 주변에는 모르는 사람들이 더 많으니까… 그냥 평범하게 살으라고 뒤로 잡아 끄는 사람이 더 많을텐데 계속해서 해나가시는 분들이 정말 대단한 것 같다. 사람마다 각기 다른 동기가 있겠지만 노후준비와 내집마련이라는 같은 목표를 향해서, 포기하지 않고 꾸준히 해나갈 수 있도록 돕고 싶다. 그 과정이 괴롭고 힘들기보다는 치열하고 행복했던 한 장면으로 남으면 좋겠다.

▶적용할 점

이렇게 거시경제와 숫자를 통해 부동산 투자를 분석하고 전략을 제안하는 책을 오랜만에 읽어서 그런지, 부동산을 사람들이 살아가는 공간이 아닌 투자재로 보는 느낌이 강했다. 월부에서 투자 공부를 처음 시작하고 “부동산은 사람들의 삶입니다” 라는 말을 듣고 울림이 강했는데, 사람들이 실제로 살아가는 공간이라는 점과 사람 대 사람으로 이루어지는 일들이라는 것을 기억해야겠다.

내용 정리

나는 지금 무엇을 소유하고 있는가

경기가 둔화되는 상황에서 국가 예산은 사상 최대인 728조 원이 책정되고, 금리 인하까지 예정되어 내년에는 시장의 유동성이 또 한번 급격히 늘어나게 될 것으로 예측됩니다. 정부는 자금이 부동산 시장으로 쏠리는 것을 우려하며, 2020년처럼 세금과 대출 규제 등 수요를 억제할 대책을 추가로 쓸 준비를 하고 있습니다. 이런 상황에서 2020년보다 더 악조건도 있습니다. 이미 부동산 시장에 자리한 수요와 공급의 불균형이 그것입니다. 2026~2027년 예상되는 서울의 신축 아파트 물량은 역대 최저 수준이고, 경기도와 인천광역시 역시 평년의 절반 수준에 불과합니다. 게다가 정부의 예산안을 보면 공공임대주택 확보에 예산을 대폭 증액하는 등 분양보다 임대 위주의 공급을 계획하고 있습니다. 사람들이 거주하고 싶어 하는 신축 아파트는 부족한데, 시중에는 돈이 넘쳐나는 상황이 전개되고 있는 것입니다.

2026년을 준비하는 가장 중요한 키워드는 ‘소유권’입니다. 부동산이든, 주식이든, 금이든, 어떤 형태로든 나를 지킬 자산을 보유해야 합니다. 가진 자와 그렇지 못한 자의 격차는 시간이 지날수록 벌어질 수밖에 없습니다. 우리는 모두 같은 고민 앞에 서 있습니다. "나는 올해 무엇을 소유해야 하는가."

완화와 긴축, 끝없는 줄다리기

2020~2021년은 팬데믹으로 인한 경제위기의 시기였다. 실물경제는 그 어느 때보다 깊은 충격을 받았지만, 자산시장은 막대한 유동성을 쏟아낸 확장적 재정정책과 제로금리에 가까운 와화적 통화정책이 동시에 가동되면서 주식, 부동산, 비트코인 같은 자산 시장은 거품 수준의 활황을 맞았다. 이것이 바로 ‘완화의 시대’ 였다.

=> 20~21년 경제 위기 → 유동성 공급 (완화) → 자산 시장 활황

2022년 러우 전쟁은 공급망을 흔들었고 급등한 에너지 가격은 세계적으로 물가를 자극했다. 수요는 이미 완화정책으로 자극된 상황에서 공급이 막히자 인플레이션은 폭발적으로 상승했다. 미국은 자이언트스텝을 네 차례 연속 단행하며 긴축을 가속했다. 실물경제는 팬데믹 충격 때보다 나아졌지만, 자산시장은 정반대로 붕괴했다. 주가와 부동산 가격은 조정 국면에 들어섰고, 그야말로 긴축의 영향을 여실히 보여준 ‘긴축의 시대’였다.

=> 22~23년 인플레이션 → 유동성 축소 (긴축) → 자산 시장 붕괴

2024년 중반 이후, 세계 각국은 다시 방향을 틀기 시작했다. 미국, 영국, 캐나다, 한국, 유럽 주요국들이 점진적으로 기준금리 인하를 단행했으며 스위스와 스웨덴은 이미 제로금리나 2% 초반대로 금리를 낮췄다. 팬데믹 이후 처음 맞이한 정책적 전환pivot이었다. 팬데믹 때와 같은 완화의 시대라 부르기는 어렵지만 긴축의 고비는 넘어선 것이다. 금리 인하 기대가 커질 때마다 위험 자산은 반등했고 은행 예금으로 몰렸던 자금은 다시 시장으로 이동했다. 《머니 트렌드 2025》에서 전망했던 바와 같이 2025년은 바로 이와 같은 피벗의 시대였다.

 => 24~25년 기준 금리 인하 : 긴축에서 완화로 정책적 피벗 → 다시 자산 시장으로

2026년은 이러한 피벗이 본격적으로 자리 잡는 시기다. 각국 중앙은행은 자국 경제 상황에 맞는 중립금리(한국의 경우 1.5~2.0% 수준)를 찾아가며, 완화와 긴축 사이의 균형점을 모색할 것이다. 따라서 2026년은 극단적 긴축이나 무차별적 완화가 아닌, 방향을 전환한 안정화의 시기로 정의할 수 있다. 문제는 이 과정에서도 자산시장과 실물경제의 흐름이 반드시 같지는 않다는 점이다. 실물경제는 여전히 부담을 안고 가지만, 자산시장에서는 금리 전환의 힘으로 새로운 기회와 위험이 동시에 발생한다.

2026년은 분명 유동성 공급이 강화되는 시기다. 그러나 문제는 이 모든 조치가 여전히 높은 물가 상황에서 추진될 수 있다는 점이다. 물가 상승세가 잡히지 않았는데도 금리를 인하하거나, 금융기관이 무리하게 대출을 확대하거나, 정부가 부채 의존도를 지나치게 높이는 상황은 또 다른 불안 요소를 낳는다

=> 26년 : 중립금리, 정책 방향 안정화 → 유동성 공급 (정부와 중앙은행이 물가 감안해서 통제)

2026년 세계 경제는 사이클상 리커버리 구간, 그중에서도 초입에 해당한다. 2025년이 순환 주기상 바닥을 찍는 해였다는 점은 분명하다.

유동성 공급은 실물경제를 일정 부분 회복시키는 동시에 금융, 자산시장으로도 흘러가 활기를 불어넣는다. 유동성으로 2026년에 금리가 낮아지고 돈이 풀리면 기본적으로 자금은 위험 자산으로 흘러 주식, 비트코인 같은 시장이 수혜를 입을 것이다. 하지만 지정학적 리스크가 불거질 때마다 큰 폭의 조정이 발생할 수 있다. 따라서 전체적인 흐름은 긍정적이지만 ‘다운사이드 리스크’를 모니터링하고 이를 해지할 수 있는 전략을 병행하는 것이 필요하다.

관세 전쟁, 대미 투자 확대, 환율 전쟁

미국은 금리 인하 외에도 이미 2025년부터 금융 규제 완화 조치를 취하고 있다. 연준은 SLR 규제를 완화해 은행의 자본금 요건을 줄였고, 이를 통해 더 많은 대출과 유동성 공급을 가능하게 했다. 여기에 스테이블코인 발행으로 또 하나의 유동성 통로를 만들고 있다. 스테이블코인이 발행될 때마다 달러가 수취되고, 이 자금이 미국 국채 매입에 쓰이면서 국채 시장의 주요 수요처 역할을 한다.

미국은 만성적인 무역적자와 재정적자를 안고 있다. 트럼프 행정부가 관세를 적극 활용하는 이유도 여기에 있다. 관세는 단순한 보호무역 조치가 아니라 재정 수입원이기도 할뿐더러, 협상의 칼로 쓰일 수도 있다. 트럼프 대통령은 관세를 부과하겠다고 으름장을 놓으며 각국의 투자를 미국으로 끌어내고 있다.

문제는 이 투자가 곧 국내 투자의 위축으로 이어진다는 점이다. 한국 대기업들이 미국에 공장을 세우는 만큼 한국 내 신규 투자는 줄어들 수밖에 없다. 이는 고용 위축, 소비 여력 약화, 내수 부진으로 연결된다. 트럼프발 관세 정책의 가장 직접적인 부작용이 한국 경제에 투영되는 지점이다.

트럼프 행정부가 원하는 정치적 성과, “미국을 다시 위대하게MAGA, Make America Great Again”라는 내러티브를 가능하게 한다. 이로써 관세 전쟁, 대미 투자 확대, 환율 전쟁이라는 흐름이 2026년 미국 경제 전략의 큰 줄기를 이루게 되는 것이다.

이 지점에서 스테이블코인이 중요한 역할을 한다. 스테이블코인을 발행하는 기업은 이용자에게서 달러를 받고 그 달러로 단기 국채를 산다. 스테이블코인의 1달러=1코인 원칙을 지키려면 그만큼의 달러나 달러에 준하는 안전 자산을 확보해야 하기 때문이다. 2024년 기준으로 스테이블코인 발행사들이 매입한 미국 단기 국채 규모는 전통적 채권 보유국들과 어깨를 나란히 할 정도로 커졌다. 일부 통계에서는 세계 3위 수준으로 집계되기도 했다. 이제 스테이블코인은 미국 국채의 중요한 매입처가 된 것이다. 스테이블코인은 ‘위험한 유동성 공급 장치’이기도 하다. 스테이블코인은 유동성을 공급하고 달러 패권을 강화하는 수단인 동시에 언제든 새로운 금융 위기의 불씨가 될 수 있다.

2025년 한국 증시의 컴백

주식시장에서 2025년은 부활의 신호탄이었다. 종합주가지수가 상반기에만 28% 상승하며 시장 참여자들의 마음을 다시 달아오르게 했다. 금융투자협회에 따르면 투자자 예탁금은 2025년 7월 1일 기준 70조 원을 돌파했다. 팬데믹 시기에 동학 개미 운동이 한창이던 2022년 1월 이후 처음이다. 2022년부터 최근까지 50조 원대에 머물러 있던 것이 새 정부 출범 이후 10조 원 넘게 불어난 셈이다. 내수 기반이 취약하지만 확장기에는 강하게 턴어라운드하는 특징 덕분에 더 큰 반등을 이뤘다. 

경기는 언제 먼저 달아오르는가 : 경기가 살아나는 조짐을 가장 먼저 포착하고 움직이는 것은 기업가나 투자자다. 경기 확장기에는 임금 상승과 대출 확대에 대한 기대가 생겨 지갑이 열린다. 시간이 지나면 주택, 주식 등 자산 가격도 오르며 소비 여력이 늘어난다. 이른바 ‘부의 효과’다. (중략) 확장 국면 초입에서는 정유·화학, 철강, 건설, 기계, 그 외에 광고, 물류 관련 회사를 주목할 필요가 있다. ‘경기가 충분히 살아난 다음에 투자하겠다’는 생각은 이미 늦다. (중략) 주식투자는 본질적으로 미래를 맞히는 확률 게임이다. 전쟁의 종결 시점이나 미군의 지상군 투입 여부를 정확히 예측할 수 있는 사람은 없다. 그렇기에 정치나 외교처럼 불확실성이 큰 영역보다 인간의 본성과 소비 습관처럼 변하지 않는 영역에 베팅해야 살아남는다. 예뻐지고 싶거나 열심히 일하고 나서 어디론가 훌쩍 떠나고 싶은 마음들이 작용한 곳이 그렇다.

주식시장의 각광을 받는 이른바 ‘여의도 페이버릿favorite’일 경우라면 고평가 가능성을 경계해야 한다.

업종의 고평가를 판별하는 방법 중 하나는 증권사 리서치센터의 움직임을 보는 것이다. 기업들의 시가총액이 커지면서 별도 업종으로 분리되고 전담 애널리스트까지 생긴다면 주의할 필요가 있다. 방위 산업(조선·기계에서 분리), 이차전지(정유·화학에서 분리), 화장품 등이 그렇다. 이는 산업의 성장을 보여주는 동시에 투자자에게는 경계의 신호일 수 있다.

여의도 증권가에서는 이렇게 전체 경제와 상관관계가 낮은 주식들을 개별주라고 부른다. 거시경제나 증시의 흐름보다 개별 기업, 업종의 실적에 따라 주가가 크게 움직이기 때문이다. 개별주는 그만큼 분석에 품이 많이 든다. 시장 전체나 거대한 특정 산업이 강력한 모멘텀을 타고 오를 때 숟가락을 얹는 것이 훨씬 쉬운 투자다.

결국 개별주와 개별주 성격의 업종에 관심이 집중되는 시기는 대체로 증시가 방향성을 잃고 횡보할 때다. 2025년 5월 이후 종합주가지수가 급등한 만큼 만약 2026년에도 강세장이 이어진다면 개별주의 틈새보다 반도체, 자동차, 화학 등 규모가 크고 경기순환의 특성을 가진 산업이 더 쉬운 선택이 될 수 있다. 기관 투자자가 꺼리는 알짜 스몰캡, 즉 소형주가 수익률 측면에서는 개인 투자자의 무기가 되기도 한다.

주식은 바람이 아니라 확률로 접근해야 한다. 확률이 높으면서도 기대감은 낮은 곳에 베팅하고 반대로 확률이 낮거나 혹 확률이 높더라도 기대감이 높은 경기장에서는 슬그머니 빠져나와야 한다.

S&P500 지수는 2025년 8월 4일 6330포인트로 사상 최고치를 갈아치우고 있다. JP모건자산운용에 따르면 2025년 상반기 말 기준 포워드 PER은 22배로, 과거 30년 평균인 17배를 훨씬 뛰어넘었다. 이는 AI 혁명에 따른 생산성 향상 기대일 수도, 버블의 전조일 수도, 둘 다일 수도 있다.

주식시장은 모두가 잔뜩 취해 있는 파티와 같아서 언제 끝나는지 아무도 모른다. 많은 이들이 아직 즐기고 있을 때 홀로 유유히 출입구를 찾아 나서지 않고서야 갑작스러운 종료 순간에는 모두가 좁은 출구에 몰려들어 빠져나오기 힘들다.

경기순환주는 투자뿐 아니라 실물경제 입장에서도 생각보다 더 뜨겁고 길게 달아오른다. 포모 증후군Fear Of Missing Out은 투자자만의 감정이 아니다. 경기가 좋은데 건물을 지을 땅이 없는 건설업자, 원자재 가격이 오를까 봐 재고를 비축하는 제조업자도 마찬가지다. 이렇게 과잉 재고가 쌓이면 경기순환주는 버블에 가까워진다. 따라서 투자자는 정점의 수요와 공급, 그때의 기업 실적을 예상해야 한다. 그래야 버블이 꺼지기 전 차익을 실현하고 손을 털 수 있다.

분석가들은 종종 경기순환주가 성장주로 보이는 것을 두고 ‘슈퍼 사이클’, ‘메가 트렌드’, ‘뉴 노멀’로 포장한다. 그러나 탈을 쓴 성장은 결국 기대감으로 뛰어든 투자자에게 피해를 안기면서 끝난다. 성장주든, 성장주로 둔갑한 경기순환주든 적당한 시점에 수익을 실현하고 안전한 투자 대안을 찾는 태도가 필요하다. 

2026년 흔들 3가지 파도

2026년 수도권 전체 신축 아파트 입주 물량이 2025년 대비 절반 수준으로 감소할 것으로 예상되는 가운데, 신축 아파트에 대한 프리미엄 폭등이 예상된다. 2025년 6·27 대책 이후 전세대출보증비율이 90%에서 80%로 하향 조정되고, 수도권 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한되면서 전세 시장에 구조적 변화가 일어나고 있다. 특히 전세보증보험 가입 요건이 공시가의 126%로 강화되면서 이른바 ‘126% 룰’로 인해 임대인들의 선호도가 전세보다 월세로 기우는 추세다. (중략) 공급 확대를 중심으로 한 근본적 접근법을 취하고 있다. => 하지만 9.7 대첵은 실효적이지 않았음.

전세 수요의 변화는 인구구조의 전환과 맞물려 더욱 구조적인 흐름으로 전개되고 있다. 주택 시장에 새롭게 진입하는 30세 도달 인구는 2022년부터 2024년까지 연평균 75만 명으로, 예년 평균보다 약 8만 명 더 많은 수준이다. 동시에 독신 가구와 외국인 가구의 꾸준한 증가로 인해, 주택의 기본 수요는 2030년까지 연간 50만 호 수준으로 확대될 것으로 예상된다. 이러한 인구구조의 변화는 2026년 부동산 시장에 구조적 수요 기반을 형성하는 주요 요인이 된다.

 이런 흐름으로 볼 때 2026년에는 전세가 사실상 소멸로 접어들고 월세 중심의 임대차 시장으로 재편될 것으로 전망된다. 전세 수요는 매년 일정하게 유지되거나 증가하는 반면, 공급은 급격히 줄어들면서 전세가의 급등이 불가피한 상황이기 때문이다....

=> 전세가가 오르기 때문에 월세화가 된다는건 연결이 좀 어색하다고 생각. 대출 축소 등 정책 영향이라고 하면 납득 됐을 듯.

한편 2026년에는 금리 인하 기조가 본격화될 것으로 전망된다. 하지만 동시에 2025년 도입된 초강도 대출 규제는 유지될 가능성이 높다. 결과적으로 정부는 세제는 느슨하게, 금융은 단단하게 조이는 ‘세금 완화-레버리지 차단’ 모델을 구사하고 있는 셈이다.

=> 거래가 줄면 세입도 줄텐데. 그래서 국채발행으로 유동성을 늘리나보다. 그래서 주식으로 돈이 먼저 흐른게 아닐까.
2025년 하반기의 한국 경제는 기준금리 인하 기대와 부동산 시장 과열 우려라는 상반된 정책 목표 사이에서 복잡한 균형을 모색하고 있다. 한국은행은 실물경기 회복을 위한 조치로 올해 들어 기준금리를 두 차례 인하하여 현재 2.50%를 유지하고 있으나, 동시에 수도권 주택가격의 급등세를 억제해야 하는 과제를 안고 있다.

 이런 상황 속에서 ‘6·27 부동산 대출 규제’ 같은 강력한 금융규제가 시행되었음에도 부동산 시장의 기대심리는 쉽게 꺾이지 않고 있다. (중략) 한국은행의 분석에 따르면, 주택가격 기대심리는 실제 가격에 선행하며 자기실현적 특성을 보였다. 특히 주택가격과 가계부채가 기대심리 상승 이후 7~8개월 후 최대 수준에 도달한다는 분석은, 현재의 기대심리 변화가 향후 실제 가격에 구조적인 영향을 미칠 수 있음을 시사한다.

서울 강남권과 같은 핵심 지역은 현금 유동성이 풍부한 실수요자 위주 거래가 많아 규제의 영향이 크지 않지만, 지방의 경우 금리 인하가 더 강한 효과를 발휘할 가능성이 있다.

1기 신도시 재정비 투자 체크리스트 : 3기 신도시는 여전히 착공률이 낮고 교통망이 불투명하다. 정부의 의지와 달리 현금 유동성과 PF 리스크가 실행을 가로막고 있어 실질 공급은 2027년 이후가 될 가능성이 높다. 이는 지금 당장의 투자 타이밍이 아니라는 신호로 읽어야 한다. 실수요자는 ‘똘똘한 한 채’에만 집착할 것이 아니라 교통망이 먼저 움직이는 지역을 선점하고, 입주까지의 시차와 기회비용을 비용화하는 전략이 필요하다. 한편 투자자에게는 ‘싸게 사서 오래 기다리는’ 전략보다 수급 격차가 벌어질 타이밍에만 참여하는 유연한 전략이 유효하다.

=> 교통망보다는 실수요 가치를 볼듯. 지금이 그 타이밍 아닌가?타이밍을 누가 아나?

공급 계획은 많지만 확정된 것은 거의 없다. 발표는 있지만 착공은 적고, 인프라 약속은 있지만 예산은 제한적이다. 실수요자와 투자자 모두 공급 발표를 따라가는 것이 아니라 실행률, 교통망 확정, 재원 확보의 3대 조건이 충족된 곳에만 반응해야 한다.

=> 월부와 다른점 - 실수요 가치를 봐야한다. 부동산은 사람들의 삶이니까… 전반적으로 삶에 대한 감수성이 부족한 느낌.