관련 강의
[4월 개강] 지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
권유디, 재이리, 김인턴
월부 생활을 2년 넘게 하면서 지투기를 몇 번 재수강했는지도 모르겠다.
그런데 이번 지투기는(1,2강 모두) 전에 비해 내용이 좀 더 구체적(?) 현실적(?)인 느낌이 들었다.
강의 시간을 보면 강사님들이 이를 갈고 준비하셨기 때문인가 싶기도 하고
그냥 연차가 늘어서 전에는 흘려듣던 디테일을 챙겨 듣기 시작한건가 싶기도 하다.
아무튼, 이번 1강에서 가장 인상깊었던 점은 바로
입지 / 위치 / 선호에 대한 설명과 이와 관련한 지방과 수도권의 차이에 대한 설명이었다.
BM1. 광역시 비교 자료 레버리지 해서 활용하기
수요일에 오프 강의를 듣고 오면서 토요일 분위기 임장 나가기 전에 사전임보를 쓸 시간이 무지막지하게 없어졌다. 사실 굉장히 똥쭐이 타는 상황인데… 심지어 부산 첫번째 앞마당이라, 레버리지 할 임장보고서도 없는 상황…ㅠ 그런데 이번 강의교재를 보면서 매우 흐뭇했다. 헤헤. 일단 5개 광역시 비교 장표는 모두 레버리지 할 수 있겠군! 싶어서 ㅋㅋㅋㅋ (연차가 늘면서 늘어나는 레버리지력)
BM2. 시세지도에 디테일 얹기 (매매/전세/전고/전저)
2강에서 재이리 튜터님도 그랬고, 이번 1강의 권유디님도 그렇고 모두 시세 지도에 현재 호가만 달랑 적는 게 아니라 전고 (또는 전저) 가격을 같이 적으셨다. 사실 마음 한구석에는 ‘호가따서 지도에 얹는 것만 해도 바쁜데 모른척 눈감을까’싶은 생각도 들긴 했는데… ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
아무래도 전고 가격을 지도 위에 올려서 확인하는 편이 유용하겠다는 생각이 들었던 건, 얼마만큼 입지 좋은 구축의 전고점이 신축과 견주어서 유의미하게 상승했는지 직관적으로 볼 수 있을 것 같기 때문이다. 더불어 전저 가격은 입지와 하방 지지선을 확인할 수 있고. ‘얼마나 입지가 좋아야’ 구축이 신축에 견줄 수 있는지 확인할 필요성이 적은 서울/수도권에서는 상대적으로 적으니까, 단지 분석을 통해 얼추 보완할 수 있는 것 같다. 반면 지방에서는 입지+연식 좋은 랜드마크는 투자로 접근하기는 대부분 어려울 것이고, 보통은 "입지가 빠지는 신축 vs 입지 좋은 구축"의 치열한 접전이 될테니까. 그래서 구축의 경우 ‘얼마나’ 입지가 좋은지 분명히 확인할 필요가 있고, 신축이지만 ‘얼마나’ 입지가 빠지는 지 지도에서 전고점/전저점과 함께 확인해 보도록 하자.
BM3. 시세지도 그리면서 단지비교 많이하기
이번 임보 목표는 모든 단지 그루핑해서 그룹별 특징 뽑아내 보기이다 (2강 듣고 나서 급하게 만든 목표 ㅋ) 생각해 보면 단지 임장은 조원들과 함께하기 때문인지 거의 초수강때부터 생활권 우선순위 따지지 않고 기준에 맞는 거의 모든 단지를 다 갔으면서 단지 분석은 코딱지만큼 하곤 했다. (혼자 한다는 것의 나약함) 물론 항상 ‘이번에는 단지분석 많이해야지!’하는 결심은 한다. 다만 그 결과는 뱀꼬리…는 무슨 쥐꼬리로 마무리 되기 일쑤였지.
그런데 단지를 하나하나 뜯어서 미시적으로 분석하는 것보다 더 중요한 건 생각해 보면 임장지 내 단지의 우선순위를 제대로 세우는 일이다. 그러니까 기존에 작성하던 임보 방식의 순서를 조금 바꿔보자면
시세지도 → 선호 특징 추려보기 → 단지임장 → 생활권별 우선순위 → 임장지 전체 그루핑
→ 단지 선호도와 가격 매칭 → 호가/전고/과거 흐름이 예상과 다른 단지 생활권/선호도 별로 뽑아서 분석하기
이런 순서로 진행해 볼 수 있지 않을까? 여기 “단지 선호도와 가격 매칭” 단계부터가 일종의 ‘검증’ 단계가 되는 건데 자연스럽게 비교를 하게 되겠지. 그 중에 튀는 단지들은 아실 그래프 확인해서 야망 호가의 교란인지 확인해 볼 수 있겠다. 일시적인 교란이 아니라면 단지분석으로 고고. 그러니까 ‘단지 분석’보다는 ‘단지 비교’를 많이 할수 있도록 초점을 맞춰 봅시다
