[지투기 32기 55조 구르는 돌] 1주차 강의 후기

1. 인상깊었던 점

    권유디님의 열정 가득한 강의와 많은 실전경험에서 나오는 노하우는 언제나 깊은 울림을 준다.

    A지역 개요, 입지, 가격과 투자방법에 대해 배웠다.

   지방투자의 기준

   수요가 많은 지역인가 : 인구수에 따라 투자 우선순위, 인구수는 곧 수요다. 단, 비싸면 투자하지 않는다;

   건물가치가 큰 단지인가 : 지방은 빈땅이 많아서 땅의 가치가 떨어진다. 단, 구축수요도 파악하여 기회를 찾는다.

   선호도 고려 : 지방 지역별로 선호하는 동네, 선호하는 단지가 정해져 있다. 지역별 특성을 파악한다.

                      학군지, 연구단지, 행정중심, 환경(주요상권), 상품성(신축, 브랜드, 택지) 등등

  지방은 빈땅이 많아 입지독점서이 떨어진다. 땅의 가치가 떨어진다.

  직장접근성을 위해 “땅”을 보고 구축도 거주지로 선택하는 수도권과 달리, 지방은 신축을 따라 거주지를 선택한다.

 끝에서 끝까지 40분 이내 돌파한다. 굳이 구축에 거주할 필요성을 못 느낀다. 지하철 등 대중교통 즉 “직장, 교통”의 입지요소가 중요하지 않다.

“학군, 환경, 상품성”이 입지요소로 더 중요하게 작용한다.

  지방은 그 지역과 동네에서 선호하는 요소가 무엇인지 파악하여 투자해야 한다.

  학군지는 정해져 있다. 대구 수성구, 해운대구 센텀, 동래구 사직동, 울산 신정동, 광주 남구 봉선동, 대전 둔산동

 상품성은 연식, 브랜드, 택지규모를 본다

 입지는 학군, 환경, 커뮤니티

 입지와 상품성이 지방 거주지 선호도를 결정하는데, 교집합을 찾는 것이 중요하다

입지평가 기준

직장 : 인구수 대비 500인 이상 사업체수가 많은 곳, 대전, 창원, 구미 즉 고소득 일자리가 많다.

대기업이 많다는 것은 사람들을 그 지역에 묶어 놓을 수 있는 강력한 요소

대기업 수가 적더라도 지역 경쟁력이 떨어지는 것은 아니다. 지역 내 선호하는 생활권, 단지를 아는 것이 중요

학군 : 학군의 절대적 수치가 낮더라도 상대적으로 비교해서 경쟁력이 있다면 투자할 수 있어야 한다.

환경 : 백화점, 마트는 거주 만족도를 높인다. 대기업의 어깨를 빌린다. 스타벅스도 마찬가지

다만, 지방은 백화점, 대형마트가 부족하더라도 신축, 택지를 거주지로 매우 선호하는 경향이 있다.

공급 : 지방은 공급물량이 전세가격에 절대적인 영향을 준다. 공급물량-전세물량-전세가-매매가, 매수, 보유, 매도 영향

공급물량 감소-전세물량 감소-전세가 상승- 매매가 상승

교통 : 수도권 거주자에게 대중교통은 필수, 지방은 선택

투자란..입지가 아무리 좋더라도 가격이 비싸면 투자하지 않는다. 본연의 입지보다 가격이 싼 경우에만 투자한다. 적은 투자금

A지역 : 자차 3시간 이내, 철도 1시간 이내, 랜드마크 가격도 전저점 수준 한마디로 바닥이다.

매매가 보합, 감소 전세가는 상승 중 소액투자로 유리한 상황 매수자 우위 시장

직장(고소득), 학군, 환경을 갖춘 지역과 그 외 지역으로 명확히 구분된다. 서구, 유*구에 몰빵

A지역 직장의 질은 전국 최상위권, 특히 유*구, 대*연구단지 고학력, 고소득을 전국에서도 최상위권

학군은 크,목,한 서구 둔*동, 그들만의 커뮤니티 형성, 11억, 8억 6억 5억 4억 순서

학원의 양과 학원가 주변환경도 중요, 당구장,술집 등 유해상권 섞여있으면 학군지로서 기능한다고 보기어렵다.

대치동 호프집도 없어..

교통보다 학군, 환경의 중요도를 높여 선호도를 파악한다.

신축, 택지, 균질성을 선호

광역시를 둘러싸는 도로 밖으로는 선호도 떨어진다.

투자금이 비슷하면 연식 좋은 것으로 선택

입지 덜 좋은 신축 vs  입지좋은 구축 (선호생활권 10년차) 동일한 가격대 형서

도마 2022년식, 도안 2014년식

같은 가격이면 입지가 개선되는 단지를 투자한다. 은어송아이파크, 새들뫼휴먼시아

동구, 대덕구 3억대, 4억대가 최선인지 고민, 같은 금액 대에 입지가 좋은 곳을 먼저 투자, 유성구, 서구

입지가 좋은 곳이라면 상품성(연식, 브랜드)이 좋은 단지를 우선 접근한다.

모든 조건이 갖추어 지면 투자할 수 있을까 전세 경쟁으로 투자하기 어려워진다. 투자자들이 몰려 경쟁하게 된다.

투자조건을 만들어서 투자할 것

투자해서 버티는 것이 핵심. 가격은 가치를 찾아 간다.

2. 적용할 점.

 - 대구 수성구에 투자기준 적용

-  생활권별 선호도 파악

- 투자가능한 단지, 물건 뽑기

• 전화임장, 매물임장에 무게를 둔다.
• 루틴을 만들려고 한다. 최소 5개는 해보자