[유르 서평] #194. 부동산 상승신호 하락신호 (7가지 부동산 사이클 & 상승장 속에서도 할 수 있는 투자의 기준에 대한 책)

소복하게 하루를 쌓아가는

워킹맘 투자자 유르입니다🥰

194번째 독서 후기

(26년 - 독서 02째, 후기 02째)

이번에 읽은 책은 부룡님의

[부동산 상승신호 하락신호] 입니다

이 책은 부동산 사이클을 7개로 나누고

그 안에서도 상승기 (초기, 후기 등) 속

투자할 수 있는 전세갭투자에 대해

이야기 하고 있는데요,

전체적으로는 우리가 배우고 있는

투자의 기준을 따르고 있으면서

보다 쉽게 설명되어있다는

느낌을 받았습니다

그리고 어떤 시장에서도

투자 할 단지는 꼭 있다는

멘토 튜터님들의 말씀이 떠올랐는데요,

우리가 돈이 없을 뿐이지

투자할 곳이 없겠습니까 :)

그런 관점에서 읽어보시면

더 흥미로울 책일 것 같습니다

1. 책을 읽고 본 내용을 써 주세요

(책의 핵심과 챕터별 요약정리)

목차

'이 책을 설명하자면

이 책은 부동산 사이클을 7개로 나눈 부룡님의 사이클별 투자 방식에 대한 설명서와 같은 책이었다. 부룡님은 영상으로는 종종 뵌 적이 있는데, 책으로는 처음 읽는 것 같았다. 사실 부동산 사이클에 대해서는 이현철 소장님의 '전세가를 알면 부동산 투자가 보인다'가 나에게는 가장 큰 도움이 되었었는데, 그 책의 이해도를 바탕으로 이 책을 읽으니 서로 연결되는 부분이 있으면서 도움 되는 것 같았다.

이 책을 통해서 느낀 점 중에는 모든 사이클이, 그러니까 똑같은 상승기나 똑같은 하락기라고 하더라도 그 시기를 구성하는 모든 요소들이 정확하게 동일하진 않기 때문에 (ex. 금리든 공급이든 특히 사람들의 '심리'같은 부분은 시기마다 다를 수 있으므로) 절대적으로 적용하기는 어려울 수 있다는 점이었다. 그렇다면 더 중요해지는 것은 그 시기에 투자자로 시장에 머물면서 직접 보고, 느끼고, 부딪치며 체감해가는 경험의 영역이지 않을까 싶다. 나도 투자를 하고 나서 바로 하락장을 겪었고, 수도권 특히 서울의 역대급 기회의 장을 날려보았으며(날린 것도 아니다, 몰라봤으니까), 그 이후 지금과 같은 시장을 목격하고 있다. 이 흐름이 몇 년 뒤, 십 년 뒤에 다시 반복될 수는 있지만 그 때는 지금과 뭔가가 또 다를 것이다. 그러니 시장을 보다 입체적으로 보기 위한 노력을 꾸준히 해야 할 것 같다. 왜냐하면 내가 겪은 이 시장 자체도 나에게는 앞마당이기 때문이다.

'Chapter 1. 부동산 시장의 사이클을 이해하자

이 책에서 부동산 사이클을 4개에서 7개로 세분화해서 설명하는 것으로 시작되었는데, 지금 시기와 비슷하다고 느껴지는 부분에서 더 흥미로웠던 것 같다. 그리고 양상을 보면 놀랍게도 비슷한 부분들이 많다는 생각이 들었다. 특히 지금처럼 정부가 다양한 규제를 내고 있지만 그럼에도 불구하고 사람들의 심리가 꺾이지 않는다는 것이 가장 와닿았다. 정부 입장에서는 과열을 막기 위한 장치들인데, 그게 역설적이게도 사람들의 마음 속에 '지금이 마지막 기회 아닌가'하는 조급함의 불을 질러버리게 되는 것이다.

부동산을 단순히 금리, 유동성, 물량 등등의 숫자로만 이야기 할 수 없는 이유가 여기에 있는 것 같다. 내가 볼 땐 다른 무엇보다 강력하게 작용하는 요소는 사람들의 '심리'이기 때문이다. 아무리 집 사기 좋은, 싸고 좋은 집이 많은 시기라고 해도 사람들의 심리가 동하지 않으면 시장은 살아나지 않는 것처럼, 아무리 이런 저런 규제를 갖다 댄다고 하더라도 이미 불이 붙어버린 사람들의 마음을 끄기에는 뭘 가져와도 역부족인 그런 모습이랄까. 궁극적인 심리를 해소한 것이 아니라 잠시 억누른 것은 곧 잠시 눌러놓은 용수철과 같기 때문에, 다음에 어떻게든 표현될 수 있다는 생각이 들자 이현철 소장님의 책이 다시 한 번 떠오르기도 했다. 그리고 나 역시도 내가 투자를 배우지 않았더라면 누구보다 휘청거리며 흔들리고 막차를 타려고 했을 것 같은데, 그래도 기준을 배워서 투자하는 덕분에 왜 지금 시기에 뒤늦게 달리는 말에 올라타면 안 되는 지를 적어도 머리로는 이해하는 것 같다. 그리고 마음까지 온전히 공감 하려면 좀 더 시장에서의 경험을 쌓아야 하지 않을까 하는 생각.

'Chapter 2. 상승장 투자의 기본은 ’갭 벌리기‘와 ’갭 메우기‘

갭 투자라는 말에 투기꾼의 이미지가(?) 왠지 모르게 서려 있지만 사실 실거주집이 아닌 모든 경우는 갭 투자와 형태가 똑같다. 내가 아무리 1주택자라고 하더라도 내 집으로 삼지 않고 누군가에게 세를 주고 있다면 갭 투자자와 비슷한 형태이기 때문이다. 그래서 책에서는 전세갭투자라고 부르는, 월부에서는 전세 레버리지 투자라고 배운 것을 잘 이해하고 활용하는 것이 앞으로의 모든 삶에 필요하지 않을까 하는 생각이 들었다.

무엇보다 중요한 것은 갭 (투자금)이 얼마나 붙어있느냐가 아니라, 투자 하려는 단지의 가치와 가격수준 그 자체이다. 가격을 먼저 봐야 한다는 것을 지난 투자 공부기간 내내 뿌리 깊게 배운 것 같다. 아무리 상승장이더라도 가격 수준 자체를 봐서 '상대적으로 가격이 나쁘지 않으면' 매수할 수 있어야 하고, 아무리 하락장이라 하더라도 혹은 갭 가격이 딱 붙어 있어 소액만 든다고 하더라도 그보다는 가격 수준 자체가 싸지 않으면 다시 생각해야 하는 것이다. 내가 가진 돈이 적으면 적을수록 갭 자체에 주목하게 되는데, 그러다보면 본질이 아닌 곁다리에 혹하게 된다. 가령 공시지가 1억이나 2억 미만 물건만 찾아보게 된다던지 하는 식이다. 하지만 잘 찾아보면 매매가격이 싸면서도 투자금을 줄일 수 있는 물건들이 더 있을 것이다. 갭 자체에만 몰두할 것이 아니라 어떻게든 조금이라도 더 모으고 보태서, 그리고 싼 물건을 찾아서 '좋은 단지'를 사기 위한 노력을 해야 한다.

투자를 할 때에도 모든 지역, 모든 단지가 다 전세갭투자의 대상으로 적합하지는 않을 수 있다는 것을 반드시 인지해야 한다. 지방 중소도시 소액 투자를 한다고 하더라도, 지금 당장 씨드가 적으니까 그렇게 해서 돈을 불리기 위한 투자가 되어야 하지, 돈이 있음에도 불구하고 전세갭투자의 후순위 단지들을 먼저 주워담을 필요는 없는 것이다. 앞선 구절들과 마찬가지로 '단순히 갭이 적은 대상을 찾는 것이 아니어야'하며, 그보다는 더 가치 있는 (=오를 가능성이 높은) 단지를 찾는 것이, 투자금 대비 수익률을 극대화하기 위해 최대한의 노력을 하는 것이 투자였다.

책에선 갭 벌리기와 갭 메우기에 대한 설명도 직관적으로 하고 있었고, 이 현상이 지역 안에서 단지끼리도 순차적으로 발생하지만 지역간에도 넘나들며 발생할 수 있다는 것을 알려주었다. 즉 저평가 '단지'가 존재할 수 있고, 저평가 '지역'이 존재할 수 있는 것이다. 내가 배운 것처럼, 언제든 투자할 곳은 꼭 있다는 것이 맞는 것 같다. 지금 이 순간에도 싸고 괜찮은 (다만 투자금은 아직은 아쉬운) 단지들이 전국에 많이 있기 때문이다.

'Chapter 3. 상승장 한복판에서 활용 가능한 투자 전략들

내가 배운 것들과 크게 다르지 않은 개념들을 보다 대중적인 표현으로 설명해주시는 부분 같다. 특히 지금의 수도권을 상승장이라면 상승장이라고 볼 수도 있는데 (물론 지역마다 온도 차이가 극명하기는 하지만), 그런 시장이라고 해서 투자를 손 놓을 것이 아니라 그 안에서도 상대적으로 싼 단지들로 재빠르게 눈을 돌려야 하는 것 같다. 내 짧은 경험 상 여기서 생각보다 큰 허들이 되는 것은, 내가 얼마 전까지 보고 있던 오르기 전 시세이다. '얼마 전까진 이 가격이었는데...' 그런데 지금은 가격이 꽤나 올라버린 것이 받아들여지지가 않는 것이다. 그런데 중요한 것은, 가격은 그 단지만 오른 것이 아닐 뿐더라, 전체적으로 가격이 상승 추세에 있다면 앞으로도 그보다 더 오를 수도 있다는 것이다. 그러면 다시 한 번 '그 때가 한 번 올랐어도 지금보단 나았는데..'라는 생각을 하게 될 것이다.

그래서 내 편견이나 좁은 시야에 스스로를 가두느라 다음 투자 기회를 놓치지 않으려면, 이 책에서 이야기 하는 것처럼 '그냥 매수를 해야 하는' 순간도 있는 것 같다. 투자자들이 너무 많은 것을 비교하고 고민하느라 실행하지 못하고 있을 때, 실거주자들은 정말 내 집 / 내 가족을 걸고 하는 이사이기 때문에 확실한 실행력을 보여주는 것과도 같다. 투자는 결국 등기를 남기는 사람의 것이라는 생각.

'Chapter 4. 상승장 후반부의 갭투자는 달라야 한다

책에서 전세갭투자를 두 가지 버전으로 나누어 소개했는데, 사실 아직 정확하게 구분할 수 있다거나 이해를 할 수 있는 것은 아니지만 요즘 서울수도권 같은 경우에는 약 10여년 전 멘토 튜터님들께서 수도권을 쓸어(?) 담았던 시기 만큼이나 전세갭투자(I)의 시기는 잘 오지 않을 수 있을 것 같다. 즉 전세가는 차오르고 매매가는 보합하면서 매전갭이 딱 붙는, 그러다가 전세가 매매를 등떠밀어 올리는 모습이 과연 수도권에서도 보일까? 싶은 것이다. 그렇게 되기엔 시장에 유동성이 너무 많이 풀려버렸고, 낮아진 원화 가치만큼이나 매매가격도 덜 떨어지는 모습이다. 세금(취득세) 측면에서도 여러 채를 매수하는 것이 어렵기도 하지만, 그 전에 수도권에서의 황금같은 소액투자 기회가 생각보다 올 가능성이 낮다는 것을 받아들이며.. 변화한 지금의 시장에 맞춰 다시 생각해 나가야 하지 않을까 싶다.

오히려 전세 갭투자(II)의 시기처럼, 전세가가 매매가격에 근접하기 전부터 사람들의 심리가 들썩이면서 매매가가 들썩일 /혹은 이미 오르기 시작하는 것이 지금 시장에 더 가깝다고 보여진다. 그래서 다시 한 번 시간도 앞마당이라는 이야기에 공감하며, 지금같은 시기를 잘 배우고 기억해둬야 할 것 같다. 다음 상승기에는 나도 서울 상급지로 갈아끼우기를 해야 할 것이기 때문이다.

'Chapter 5. 하락 리스크를 예방하는 장기적 투자 전략

상승장에 대처하는 정부의 규제를 보니 지금 최근 6개월 동안 나온 대부분의 규제가 이 다섯가지 안에 포함된다는 것을 알 수 있었다. 결국 부동산을 부양하든 규제하든, 정부가 쓸 수 있는 카드는 제한적인 것이다. 모든 사람들을 규제할 수는 없기 때문에 실거주자나 무주택자를 위한 통로는 열어놓아야 하면서, 집 값을 끌어 올린다고 느껴지는 투자자들은 잡아야 하는데, 실상 투자자보다도 실거주자들이 오른 가격을 턱턱 잘 받아주는 탓에(투자자는 싼 것만 사기도 하고.. 돈도 없어서 그렇게 신고가를 찍을 수가 없다.. 용기도 없고...), 생각만큼 규제가 시장에 잘 먹혀들지 않는 것 같다. 그래서 규제는 규제대로, 규제 상황에 맞게 내 방향책을 잘 설정해가야 하지만 그보다도 더 투자의 본질적인 것을 우직하게 실행해 나가는 것이 중요할 것 같다.

아무리 오래 배운 투자자라고 하더라도 책에서 이야기 하는 것처럼 '돈독'이 오르면 보이는 게 없어질 수 있다. 원래 부동산도 주식도 초반의 초심자의 행운 뒤에 몇 번의 행운이 더 따라주기만 해도 '내 실력'이라고 믿게 된다. 그리고 그 착각과도 같은 실력을 바탕으로 큰 베팅을 하는 순간 진실의 구간을 만나며, 그 동안 쌓아온 것 마저 와르르 잃는 경우를 우리는 너무 많이 듣고 보지 않는가. 그러니 수익에만 급급할 것이 아니라, 규제 속에서 어떻게든 꼼수를 쓰려고 할 것이 아니라, 가치 있는 자산을 꾸준히 사 모은다는 본질에 집중하면서 시장에 맞게 유연하면서도 중심을 잡아가는 투자자로 10년을 더 살아내보자.

2. 책을 읽고 깨달은 내용을 써 주세요

(새롭게 알게 되었거나, 잘못 알고 있었던 것, 이 책에서 동기부여 받은 것, 이 책에서 찾은 롤모델의 노하우, 가치관 배울 점 등)

'돈독'이 오르면

아무것도 보이지 않는다

이 책에서 뽑은 단 한 문장 (P.253)

(P.253) 당연한 말이면서도, 이 책에서 상승장에서의 투자 파트를 읽다가 만난 구절이라 그런지 유난히 강렬하게 와 닿았던 것 같다. 책을 읽으면 누구나 '당연히 그렇지, 돈독 오르지 않게 경계 해야지, 이성적으로 생각하고 투자해야지'라고 머리로 생각한다. 그런데 돈독이 오른다는 것은, 눈이 뒤집힌다는 것은 내가 머리로 뭔가를 모르기 때문에 벌어지는 현상만이 아니다. 이미 다 배웠고, 아는 내용이고, 심지어 비슷한 상황에 처해있는 남이나 제 3자에게는 객관적인 조언도 할 수 있는 사람일지라도 실제로 그게 내 상황이 된다면 돈독이 오르게 / 눈이 뒤집히게 될 수도 있는 것이기 때문이다.

그래서 이 관점에서 나아가 더욱 필요해지는 것은 언제나 중요하다 느끼는 '에고 내려놓기', '맹점(blind spot) 인지하기'이지 않을까 싶다. 내가 모르는 게 있다는 걸 인정하고, 내가 투자를 잘 모른다는 것을 인지하고, 지금 시장에서 투자하는 것은 지나치게 오른 가격에 상투를 잡을뻔했다는 것을 깨닫고 다시 한 번 본질을 공부해야 한다. 투자 특히 아파트 투자는 평생에 걸쳐 막 수없이 많이 할 수 있는 종류의 것이 아니기 때문에 (기본적으로 환금성도 낮고 투자금도 많이 들고 등등의 이유로), 투자 하나 하나를 본질을 잘 지키면서 해 나가야 한다. 물론 경험을 쌓는 투자도 있을 수 있지만 그보다 중요한 것은 일단 잃지 않는 것, 수익을 내는 것이기 때문이다.

3. 책을 읽고 삶에 적용할 부분을 써 주세요.

(내 삶에서 변화시켜야 할 부분, 변화시키기 위한 아이디어)

이 책의 내용 대부분이 서울 수도권에 맞춰져있는 것 같다는 생각이 들었다. 책에서 관심 있게 다뤄주시는 상승기 및 전세 갭투자의 내용이 지금의 수도권 시장과 제일 흡사했기 때문이다. 상대적으로 현재의 지방 시장에 빗대어 볼 수 있는 내용들은 부족했다보니, 지방 시장을 더 공부할 수 있도록 시세와 책읽기를 보태면 좋을 것 같다.

아울러 지금 수도권 시장에서 내가 당장은 돈이 없더라도 돈이 있다면 할 수 있는 투자처를 꾸준히 찾아 나가야 할 것 같다. 내가 돈이 있을 때만 시장을 들여다본다면, 내가 시장을 들여다볼 시간은 생각보다 별로 없을 것이기 때문이다 (돈이 늘 없기 때문이다 ㅎㅎ). 그러니 흘러가기 전에 이 시장을 더 많이 익혀두자. 안그래도 올해는 바쁠 예정이니 지금이라도 ..!

4. 논의하고 싶은 점

(P.187) 발췌문

그렇다면 현재처럼 시장이 전반적으로 상승해 있는 상황에서 중심지역에 진입할 수 있는 가장 효율적인 방법은 무엇이 있을까? 상승장 초기라면 청약을 시도하는 것이 가장 효율적이겠지만, 내가 선호하는 지역에 분양 계획이 없거나 또는 청약 자격요건이 되지 않은 경우도 많을 것이다.

이럴 경우에는 그냥 매수를 해야 한다.

하지만 그럼에도 저렴하게 매수하려면 가능한 한 조정장일 때 진입하는 것이 효율적이다. 대표적인 경우는 정부 규제가 발표되면서 시장이 잠시 혼란에 빠졌을 때이다.

→ 발제문

: 책에서는 시장이 전반적으로 상승해있는 상황에도 중심지역으로 진입할 수 있는 방법을 간략하지만 임팩트 있게 알려주는 것 같습니다. 청약을 기다리는 것이 요원하다면 이런 경우에는 '그냥 매수해야 한다'고 하는데요, 그래도 조정장을 노리면 더 효율적이라고 하지요. 그런데 우리가 상승 중간에 잠시 다녀가는 조정장을 어떻게 하면 노려서 투자할 수 있을까요? 혹은 갈아탈 수 있을까요? 상승장에서 투자의 적절한 시점에 대해, 상승장을 함께 지켜보고 있는 우리 동료님들과의 의견을 나눠보고 우리가 할 수 있는 것들을 찾아보고 싶습니다.