안녕하세요.
함께 성장하는 투자자 바베큐캠프입니다.
이번에 또 다른 투자를 할 수 있는 상황에 놓이다 보니,
1호기 때는 하지 못했던 부사님들과의 소통과 이야기를 나누게 되었습니다.
그러면서 투자금을 줄일 수도 있고, 혹은 늘어날 수도 있는 중요한 요소들을
집중적으로 질문하는 제 모습을 보며
꼭 투자를 앞두신 분들께 공유하면 좋을 것 같아 글을 작성해 보았어요
일반적으로 투자금액을 고려할 때
실거래가와 호가를 보고 대략적인 투자금을 계산해
단지의 저평가 여부, 투자가능 여부를 판단하곤 합니다.
그런데 이때 우리가 간과하는 것,
정말 이 전세가가 나갈 수 있을지에 대한 질문을 꼭 해봐야 합니다.
서두에서 말씀드렸듯이
부사님들과 매물에 대한 이야기뿐만 아니라,
투자금을 줄이기 위해 꼭 해야 할 이야기가 바로 적정 전세가입니다.
꼭 투자금을 줄이기위해서 꼭 해야하는 이야기는 적정한 전세 가격입니다
단지내 적적한 전세가격
실제 투자금을 산출할 때 우리는
“이 가격에 실제로 거래됐으니 또 거래되겠지?”
라고 생각합니다.
하지만 같은 생각을 한 다른 투자자들이 동시에 진입하거나,
앞선 전세 상태의 현황을 확인하지 않아
투자금이 더 들어가는 경우를 주변에서 자주 들었습니다.
특히 투자하기에 좋은 지역일수록
전세가는 더 정확하게, 또는 보수적으로 봐야 한다고 생각합니다.
제가 생각했던 전세가가 있었는데… 두둥!!
가 생각한 전세가의 매물이
이미 3개나 나와 있는 상황이었습니다.
그때 제가 꼭 물어봤던 질문은
이 전세 매물들의 물건 상태였습니다.
그때 알게 된 사실은,
당시 투자자분들이 제가 본 매물과
현재 투자하신 물건들을 모두 비교한 결과,
제가 본 매물이 수리 상태에서 가장 후순위였다는 점이었습니다.
즉, 전세를 맞추기 위해서는
4.5억이라는 가격보다 더 낮게 내놓아야 한다는 사실이었습니다.
최소 1,000만 원에서 2,000만 원 정도는
가격을 내려야 세입자를 맞출 수 있겠다는 판단이었죠.
만약
“지금 전세 4.5억 실거래도 됐고, 매물도 있으니 이 가격에 나가겠지”
라고 가볍게 생각한다면,
투자 시 실제로는 투자금이 더 들어갈 수 있다는 사실을 모르고
후회하는 결과를 만들 수 있다고 생각합니다.
그래서 꼭 여러분께서 알고 계셨으면 좋겠습니다.
생황권내 적정한 전세가격
현재 경기도의 어느 지역에 입주 물량이 있는데,
전세 매물 개수가 무려 120개입니다.
중복 매물이 있다 하더라도
절대 적은 숫자는 아니라고 생각합니다.
이때 우리가 주의해야 할 점은
입주 물량 공급에 따른 생활권 내 적정 전세가입니다.
내가 생각한 전세가가 있더라도,
주변 공급으로 인해 더 신축 단지의 전세가가
입주 물량 때문에 눌릴 수 있습니다.
그렇다면 꼭 기억해야 할 것은,
신축 전세가가 이렇게 눌렸을 때
그보다 구축 단지의 적정 전세가를 반드시 확인해야 한다는 점입니다.
정리하면
예전에 열반스쿨 중급반에서
양파링님이 강조하셨던 적정 전세가 선정법
👉 단지 / 생활권 / 공급량
이 세 가지를 꼭 확인하자!
부사님께
“여기 전세 상태는 어때요?”
라고 꼭 질문하시면서,
적정 투자금을 산출해 보셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 🙏
