열반스쿨 중급반 1강 강의 후기 [열중30기 파이팅해서 금7하고 살2오조 강철계란]

이번강의에서 나에게 가장 유용했고 와 닿았던 내용은 part1에서 설명하신 수도권과 지방투자의 장단점 및 각각이 적합한 투자자의 특성이었다. 수도권은 조금 더 기다려야 한다는데 그 전에 지방에서 수익을 내고 와야 하나, 투자방법은 수도권과 지방이 동일한건지 등등의 혼란스러움이 있었는데 접근 방식의 차이와 로드맵, 투자금 등을 정리해주셔서 앞으로 나는 어떻게 하는 것이 좋을지 정할 수 있었다.

지역별 평단가에 따라 줄세우기를 했을 때 전세가율은 그 반대로 정렬되는 것을 실제로 확인하니 신기했다. 부동산의 가격이란 참 정직하다는 생각이 든다. 아파트투자는 투자금의 최소화를 위하여 (수익률의 극대화) 전세율을 중요하게 보고 이것이 어느 선 이상일 때 투자를 하게 되는데 아이러니하게도 전세율이 낮을 수록 가치가 높은 아파트라는 점이 투자를 어렵게 하는 점이다. 또한 투자하기 좋은 기간도 (전세율이 올라오는) 좋은 아파트일수록 짧다. 그래서 사람에 따라서는 기회가 더 일찍, 오랫동안 주어지는 물건보다 나중에 짧게 주어지는 물건을 빠르게 낚아채는 것이 더 좋지 않을까 하는 생각이 들었다. 물소를 잡기 위해 한참 숨어있는 사자처럼.. 하지만 방랑미셀님이 말씀하셨듯이 그 때라는건 언제올지 가늠하기 어렵고 기다리는 시간도 기회비용이기 때문에 이 선을 가장 유리하게 타는 것이 투자의 핵심이라고 생각한다.

지역의 등급을 매겨서 비슷한 등급끼리 비교하는 것은 명쾌해서 좋다. 그리고 이미 매겨진 가격이 정답이니 싼지 비싼지를 상대적으로 평가할 때 그 가격 (평단가)을 기준으로 비슷한 것끼리 비교하는 방법은 나는 새롭게 접한 방법이어서 좋았다. 다만 1등과 꼴찌는 서로 안바뀌지만 그 사이 비슷한 등수끼리는 계속 바뀔 수 있고 어떤 경우는 갑자기 등수가 꽤 오르는 경우도 있어서 이것을 잘 판단하는 것이 투자의 실력이라고 하겠다.

강의를 들으며 아파트는 테마주와 비슷한 면이 있다는 생각이 들었다. 전체를 아우르는 테마가 있고 지역이라는 테마가 있다. 크게는 시, 도 수준이고 작게는 동, 구 수준일수도 있을 것이다. 테마주에도 대장주가 있고 다른 곁다리 주가 대장주를 따라가듯이 아파트도 테마가 시작되면 대장부터 오르고 그 다음 아파트가 따라간다. 유동성이 많이 공급되면 멀리까지 퍼지고 아니면 끽해야 5등정도까지만 영향이 있을 것이다. 그렇다면 결국 아파트 투자의 핵심은 테마가 도는 타이밍 잡기, 대장주 고르기 라고 생각한다. 아파트의 테마는 주식처럼 다양하지 않으니 접근이 좀 더 심플해진다. 대장주를 잘 고르기 위하여 앞마당을 만든다. 타이밍은.. 좀더 복잡하고 전체적인 것이라 뭐라고 딱 잘라말하기 어렵다.

어쨌든 나는 일단은 대장주 고르는 실력을 키우는 걸 아파트 투자 공부의 제1학습목표로 삼는 것이 좋겠다.